【正文】 施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實(shí)可行的安排。 按租售價(jià)格的關(guān)系計(jì)算，一般西安市消費(fèi)者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報(bào)率為 8%10%，這里按 8%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12 （個(gè)月） 247。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個(gè)消防通道， 1部電梯，后者需 2個(gè)消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。 規(guī)劃 方案提出 與 方案比選 方案 1 序號(hào) 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會(huì)議室宴會(huì)廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合 樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計(jì) 36264 方案 2（略） 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 綜合樓 ① 寫字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。 ④ 周邊 自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。 ③ 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 重點(diǎn)樓盤描述 備注： 需要完成城市發(fā)展及 房地產(chǎn) 市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） 本市 房地產(chǎn)市場 發(fā)展趨勢 ① 需求預(yù)測 需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出 未來 市場對該類物業(yè)的需求。 全國 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展分析 與 需求 7 本市 房地產(chǎn)市場分析 一般來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因 為：首先 ， 宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次 ， 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著 “ 時(shí)滯 ’ 現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時(shí)間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三 ， 國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。 7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 ? 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 ? 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 ? 文化、體育、娛樂設(shè)施 ? 公園 ? 銀行 ? 郵局 5 ? 其他 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 城市發(fā)展規(guī)劃與 地塊 的關(guān)系及對項(xiàng)目開發(fā)的影響 ； 所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 ， 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 。 形成意見和結(jié)論。 （其他需要聲明的事項(xiàng)） 參加調(diào)查人員簽名： 公司領(lǐng)導(dǎo)簽字： 注：形成一致意見后，附后存檔。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等） 的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公 /商務(wù) /政府的關(guān)系）。 2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分： 項(xiàng)目主管部門對項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請示報(bào)告的批復(fù)文件。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 ） 8 板塊 市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況 ① 區(qū)域住宅市場簡述 形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購買人群變化 ② 區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近 35年） 開工量 /竣工量 銷售量 /供需 比 平均售價(jià) ③ 區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 ① 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 ② 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià) 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均 銷售 率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 ③ 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 土地法律性質(zhì)評估 土地所有權(quán) 、 使用權(quán)歸屬 /規(guī)劃的用途 取得土地使用權(quán)程序評估 土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 政策性風(fēng)險(xiǎn)評估 ： 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 ⑥ 市場公共配套設(shè)施配置 方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ① 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘Ξa(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 樓層： 318層 面積： 12096㎡ 戶數(shù)： 12096247。 因此建議：若建 12層，應(yīng)為 1梯 4戶；若建 18層，則主要看戶型設(shè)計(jì)和公攤面積的比 較。 ⑶ 本項(xiàng)目能夠提供的停車位：地下停車場為 123個(gè)；綜合樓門前停車場約 15個(gè)停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約 30個(gè)。 對 項(xiàng)目開發(fā)周期 、各期開工面積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí) 時(shí)間等進(jìn)行預(yù)計(jì)。 ② 人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。住戶 90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。 設(shè)計(jì)方案一： 對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積： 50*10*2=1000㎡，建筑面積： 2021㎡。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，按 50元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元。 C營銷 預(yù)算 ① 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 ② 項(xiàng)目策劃的開支 ③ 銷售策劃的開支 ④ 廣告開支 ⑤ 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支 ⑥ 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支 D金融成本 ① 貸款引起的利息支出 按本項(xiàng)目建設(shè)期二年，貸款額 1億元，每年貸款 5000萬元，年貸款利率 5%計(jì)算，利息總額為 500萬元（每年為 250萬元）。 附： 全部投資的現(xiàn)金流量 樣 表 （ 單位：萬元 ） ： 時(shí)間項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計(jì) 7794 463 – 5409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計(jì) 7786 7701 707 土地費(fèi)用 3000 1302 前期費(fèi)用 169 建設(shè)配套費(fèi) 847 建安工程費(fèi) 3000 5472 室外工程費(fèi) 100 220 工程監(jiān)理費(fèi) 40 45 管理費(fèi) 130 154 利 財(cái)務(wù)費(fèi)用 250 250 250 其他費(fèi)用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6 7238 – 6116 自有資金的核算 ① 建設(shè)期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2021萬元，根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減。 編制投資使用計(jì)劃表。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評價(jià)中 一般以動(dòng)態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔 。 B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。 例如： A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是 [（ 154878472）247。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動(dòng)對項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進(jìn)行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項(xiàng)目可行性研究的準(zhǔn)確性。 ① 風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分 ② 風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評估 風(fēng)險(xiǎn)防范對策 ① 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 ② 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析 ③ 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 第 七 部分 ： 綜合評價(jià) 社會(huì)評價(jià)（定性） 在可行性研究中，除對以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析外，還應(yīng)對項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析。 建議 是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、 社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。 專家論證意見 主管部門意見 附表： 是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表， 如投資匡算表、 銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。 ④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。主要內(nèi)容有： 25 ① 明確說明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 ②對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏 感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。 200=25% 即住房率達(dá)到 25%能夠保本經(jīng)營。這項(xiàng)工作稱為不確定性分析。15487=300% 每年為 300%247。財(cái)務(wù)評價(jià)是根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價(jià)格，分析測算擬建項(xiàng)目未來的效益費(fèi)用。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。 融資方案分析 籌資方案要在對項(xiàng)目資金來源、建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行綜合研究后提出。 19 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。按建安成本的 10%取費(fèi)。 建筑成本 估算 ① 工程前期費(fèi)： 前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、 土地平整、 前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。按照 A市人民政府第 9號(hào)令，對 A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在 2021年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在 2021年 7月 1日開始執(zhí)行后。 A土地費(fèi)用 ： ① 土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) ② 拆遷成本 （ 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支 ） 圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中 4棟 5層住宅樓房（實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟 40 戶，四建公司職工住宅一棟 16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟， 30 戶）。 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等） 15 年總工資和職工年平均工資估算 分人員類別估算年工資總額，并計(jì)算職工年平均工資。 ①企業(yè)組織 是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）； 主要部門設(shè)置 ； 企業(yè)組織形式。 建議 使用 IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時(shí) IC卡）。 ⊙ 注：停車位售價(jià)的核算： 目前的市場價(jià)為 10萬元 /個(gè)，但銷售情況不好。 12 層的單位建安成本約為 1300元， 18層的為 1500元左右。如：市場價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決的方法。 ② 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 2）使我們的價(jià)格制定更客 觀合理。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2）《 A市城市拆遷管理?xiàng)l例》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 可行性研究結(jié)論 及建議 研究 性分析 結(jié)論 與建議 第 二 部分 ： 市場研究 宏觀環(huán)境分析 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣 等 。 6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； ? 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問題。 我們依照 XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告模式》進(jìn)行 分析。 第一部分 ： 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研