【文章內(nèi)容簡介】 工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 （ 2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關注的要素 重點樓盤描述 備注： 需要完成城市發(fā)展及 房地產(chǎn) 市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附） 本市 房地產(chǎn)市場 發(fā)展趨勢 ① 需求預測 需求預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預測，從而推斷出 未來 市場對該類物業(yè)的需求。 ② 供給預測 供 給預測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測 未來 市場上該類物業(yè)的供給情況 （ 預測方法 ： 通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 ） 8 板塊 市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況 ① 區(qū)域住宅市場簡述 形成時間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購買人群變化 ② 區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近 35年） 開工量 /竣工量 銷售量 /供需 比 平均售價 ③ 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 區(qū)域內(nèi)供應產(chǎn)品特征 ① 各檔次產(chǎn)品供應狀況 ② 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均 銷售 率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 ③ 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 ④ 未來 23年區(qū)域內(nèi)可供應土地狀況、產(chǎn)品供應量和產(chǎn)品類型 ⑤ 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 ⑥ 結論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位 區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 區(qū)域市場目標客層研究 ① 各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） ② 結論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。 9 項目 擬 定位方案 可類比項目市場調(diào)查 序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)； 7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高 9 發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重 12 合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格 =典型樓盤價格 *106計算。 備注： 1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。 2）使我們的價格制定更客 觀合理。 3）此表中的權重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當調(diào)整。 項目 SWOT分析 項目定位方案 ① 市場定位 ② 目標市場定位 ③ 項目產(chǎn)品 定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術經(jīng)濟指標 ④ 價格定位： 項目 銷售均價 （元 /㎡） 出租均價 （元 /㎡ 月） 可租售面積（㎡） 備注 寫字間 配套功能 停車場 住宅銷售 10 第 三 部分 ：項目 開發(fā)方案 項目 地塊 特性與價值分析 地塊特征分析 土地價值分析 1） 估價方法和計算公式 2） 估價過程 3） 拆遷成本估算 土地升值潛力初 步評估。 從地理位置、 周邊 土地供應 （ 價格 與 成交的情況） 、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 土地法律性質(zhì)評估 土地所有權 、 使用權歸屬 /規(guī)劃的用途 取得土地使用權程序評估 土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 政策性風險評估 ： 城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行 評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 規(guī)劃設計分析 初步規(guī)劃設計思路 ① 設計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設計風格、設計特點。 ② 主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。 ③ 節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 ④ 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。 ⑤ 如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。 ⑥ 市場公共配套設施配置 方案 規(guī)劃設計的可行性分析 ① 在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 ② 容積率變化對產(chǎn)品設計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。 11 ③ 土地本身特征對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。 ④ 周邊 自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、 “ 風水 ” 因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 ⑤ 周邊市政工程配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。 ⑥ 周邊生活配套設施對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關）、商業(yè)設施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī) 院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出判斷。 ⑦ 市場分析結果對產(chǎn)品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。 規(guī)劃 方案提出 與 方案比選 方案 1 序號 工程名稱 建筑面積（㎡） 層數(shù) 備注 1 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場 4320 1 地下一層 4 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合 樓地下二層設備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案 2（略） 產(chǎn)品設計建議 綜合樓 ① 寫字間 打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。 綜合樓外觀風格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 樓層： 318層 面積： 12096㎡ 戶數(shù)： 12096247。 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 150160 30% 200220 40% 300320 10% 12 ② 配套功能： 功能 面積（㎡） 樓層 計算依據(jù) 備注 會議室 大（ 1個） 360 附樓 3層及主樓 3層局部 ㎡ /人 可同時容納 200人 中（ 2個） 200 附樓 4層 2㎡ /人 100人 宴會廳（中餐廳） 360 附樓 2層及主樓 2層局部 可同時容納 200人以上 廚房 160 附樓 4層 大堂 400 1 商務中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計 2176 主體 12層，裙樓 23層，不含洗衣房 住宅 ① 方案 1 總面積： 7200㎡ 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120140㎡ 160180㎡ 或 4種戶型： 120140㎡兩種 160180㎡兩種 頂層 4套復式 依據(jù)：從市場的角度， 140160㎡的戶型是最不好銷的。 ② 方案 2（略） ③ 分析建議 12 層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1部電梯， 18 層必須設置兩部電梯，結構上也略有差異。 12 層的單位建安成本約為 1300元， 18層的為 1500元左右。 1梯 4戶和 2梯 4戶的區(qū)別：按 12層，前者需一個消防通道， 1部電梯，后者需 2個消防通道， 2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。 18層差別不大。 因此建議：若建 12層，應為 1梯 4戶；若建 18層，則主要看戶型設計和公攤面積的比 較。 ④ 戶型設計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復式 23衛(wèi)，復式考慮露臺和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停車場 ⑴ 需求：住宅戶均 個停車位，需 36 個（按方案 2）；寫字間戶均 個停車位，需 99 個；酒店戶均， 50%的住房率，需 57個；共計需 192個停車位。 ⑵ 地下停車場的設計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 13 兩種建設方案： 地下停車場的立面示意 圖方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 4320㎡ 停車場為地下 1層，不包括地下二層設備間 停車位 123個 35㎡ /個 造價 693萬元 1600元 /㎡ 出租 效益 44萬元 /年 租價 300元 /個 月 回收期 693247。44 出售 效益 738萬元 6萬元 /個 利潤 45萬元 738693 方案 ② 的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù) 面積 7630㎡ 停車場為地下 2層，不包括地下二層設備間 停車位 191個 40㎡ /個 造價 1378萬元 1800元 /㎡（土 方、結構、防水等成本增加） 出租 效益 /年 租價 300元 /個 月 回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元 /個 利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。 ⊙ 注：停車位售價的核算： 目前的市場價為 10萬元 /個，但銷售情況不好。 按租售價格的關系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為 8%10%，這里按 8%計算， 300（元 /個 月） 12 （個月） 247。8%= 萬元 /個 投資住宅（買房出租）的年回報率一般為 4%6%，這里按 5%計算， 300（元 /個 月） 12 （個月） 247。5%=萬元 /個 綜合以上兩類