【文章內(nèi)容簡介】 加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為 衡陽市 重點 商品住宅建設項目 工程 之一，將為增加 衡陽市 當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。 擬建地點 本項目位于 衡陽市湘江東岸南段 ，總占地面積 20,，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路 、東 隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連 、 北 至小區(qū)北部主路口 。本項目 與 衡陽市著名的東洲島隔河相望 ；距 衡陽市火車站不到 500米 ,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里， 自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 預期 目標 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目 擬 在占地面積 20, 平方米 的土地上，建設 總 容積率為 ， 建設密度為 %,總建筑面積為 65, 平方米 的 3 棟 (13號樓 )高層電梯住宅房 （其中住宅面積 47, 平方米， 12 層 商 鋪 面積 平方米， 地下停車場 面積 10,842 平方米）。 主要建設 條件 湘水 明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )建設項目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該 項目 分城市基礎設施建設（沿江風光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，項目 以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。 為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎設施建設，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設。經(jīng)考察，在中國 2021年中國中西部招商 會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該項目進行投資建設，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設協(xié)調(diào) 領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛任副組長，市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區(qū)負責人擔任成員。將東岸風光帶南段建設項目納入省、市重點項目?？紤]到該項目投資大、建設周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，對該項目享受相關優(yōu)惠政策 ，并下 發(fā)了衡政發(fā) [2021]20 號文，“關于《湘江東岸 南段堤路建設工程實施細則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 7 頁 共 50 頁 堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎設施建設的投資額加 20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國 土資源等部門經(jīng)依法批準后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價。“已改制企業(yè)原則上 按改制拍賣價取得土地使用權；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。 . 主要技術經(jīng)濟指標 序號 項目 單位 數(shù)值 1 總用地面積 ㎡ 20, 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 65, 其中： 住宅 建筑面積 ㎡ 47, 其中： 12層 商 鋪 建筑面積 ㎡ 其中： 地下停車場 建筑面積 ㎡ 10842 3 建筑密度 % 4 容積率 5 綠地率 % 6 項目總投資 萬元 11, 7 財務凈現(xiàn)值 萬元 3, 8 財務內(nèi)部收益率 % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 動態(tài)投資回收期 年 . 問題與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續(xù)正在申辦中。分析測算過 程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及 衡陽 的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 衡陽 市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 8 頁 共 50 頁 和市場銷售節(jié)奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究 . 投資 環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關政策 2021 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328 億元，增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個百分點。 固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長 %。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 51,020 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長 %。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280億元，比上年增長 %，其中商品住宅投資 18,010 億元，增長 %。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長 %。商品房銷售面積 76,193 萬平方米，增長 %，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長 %。 中央經(jīng)濟工作會議將 2021 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉向過熱、防止價格由結 構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 2021 年 12 月 8日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12 月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權房 ，繼 2021 年經(jīng)來，因 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 9 頁 共 50 頁 家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除 房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了 巨大的作用。 項目 開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素 2021 年，衡陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 億元，增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值 12287 元，比 2021 年增長 %，翻了一番。近五年，是衡陽經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟總量從 2021 年的 億元，增加到 2021 年的 億元，年均增長速度達到 %。 經(jīng)濟結構發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升， 2021 年二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重達到 %，比 2021 年上升 個百分點。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2021 年下降 個百分點。主要經(jīng)濟結構比重見圖 2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動力 萬人，新增就業(yè)人員 萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員 萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè) 萬人。組織農(nóng)村勞務輸出 萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價總水平溫和上漲。全年居民消費價格總水平比年初上升 個百分點，其中 ,服務價格上漲 個百分點。商品零售價格上漲 個百分點。食品類價格上漲 個百分點。房屋銷售價格上漲 %，其中商品房銷售價格上漲 %。安全生產(chǎn)形勢好轉，全年共發(fā)生各類安全事故 864 起，同比下降 ％；死亡 242 人，同比下降 ％；億元 GDP 生產(chǎn)安全事故死亡率為 ，道路交通萬車死亡率 ；煤炭百萬噸事故死亡率 ；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率 ，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。 2021 年， 衡陽市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人 口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增長 %；鄉(xiāng)村人口 萬人，下降 %。人口出生率 ‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長率 ‰ 。 城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。 2021 年衡陽市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 %；扣除物價因素，實際增長 %。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長 %，實際增長 %。城市居民人均生活消費 7608 元，比上年增長 %，扣除物價因素，實際增 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 10 頁 共 50 頁 長 %；農(nóng)村居民消費 3554 元，增長 %，實際增長 %。 20212021 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6 和圖 7。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。 年末全市五項社會保險擴面 萬人次，參保總人數(shù) 萬人次，征繳基金 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠），支付各項保險待遇 億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數(shù) 萬人，參加社會養(yǎng)老保險人數(shù) 萬人，其中職工數(shù) 人，離退休人員 萬人；參加企業(yè)改制保險的單位 155家，參加失業(yè)保險的職工人數(shù) 萬人；基本醫(yī)療保險的 參保人數(shù)達 人，新增 萬人，其中職工 萬人，離退休人員 萬人。參加工傷保險人數(shù) 萬人，參加生育保險人數(shù) 萬人。居民享受最低生活保險的對象共有 萬人，城市居民領取失業(yè)保險人數(shù) 萬人，基本做到應保盡保。 2021 年，衡陽市 固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結構進一步優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃氣及水的生產(chǎn)供應業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %。社會事業(yè)和基礎設施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 億元，增長 %， 最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場 分析 衡陽 房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點 ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚 ，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀名城等。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為 18003000 元 /平方米左右。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 11 頁 共 50 頁 ② 華新開發(fā)區(qū)板快 華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)， 已形成一定的規(guī) 模，政府機關搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū) 市場將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設已經(jīng)完成，生活配套設施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。 主要特征： 普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對其他幾個區(qū)域要高 ,戶型面積上相對而言設計比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120150 平方米 ,120130 平方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160190 平方米。樓盤在同等檔次的情況下 ，銷售速度比其它幾個區(qū)快。 ③ 立新片區(qū)板塊 相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設速度也比較慢，交通、購物、 休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設施，生活的氛圍遠未形成。 主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。 ④ 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老 、雜亂，缺乏大型基礎配套設施，但是隨著這 幾年的大型市政配套建設，尤其是沿江路風光帶的建設，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。 主要特征：早期 樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標。 衡陽房地產(chǎn)投資分析 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 12 頁 共 50 頁 20212021衡陽房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 01020302021 2021 2021 2021 2021 2021 2021房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元) 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2021 年，一次是 2021 年。 2021 年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而 2021 年將 這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)