【文章內(nèi)容簡介】 ，參照鄰近地區(qū)地質(zhì)勘探報(bào)告，該地區(qū)地基土主要由人工填土、耕填土和沖洪積相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良現(xiàn)象。場地土類型屬中軟場地土，場地類型為Ⅱ類建筑場地。第四章 市場供需情況調(diào)查、預(yù)測和分析一、依托開發(fā)區(qū)建設(shè)新城鎮(zhèn)的合理性分析在商務(wù)部、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合召開的“全國國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工作會(huì)議”上，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理吳儀明確指出：國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)完全有可能也有責(zé)任在走新型工業(yè)化道路、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、提高自主創(chuàng)新能力、大力發(fā)展集約型經(jīng)濟(jì)等方面創(chuàng)造新的經(jīng)驗(yàn)。依托開發(fā)區(qū)建設(shè)新城鎮(zhèn)是促進(jìn)城市化發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇當(dāng)前，我國正處于城市化的加速發(fā)展階段，我國城市化率已經(jīng)超過40%，到2020年，還將有3到4億人口從農(nóng)村涌向城市。一邊是城市中心人口擁擠，用地緊張，交通堵塞；一邊是大量即將涌入的人群，城市中心區(qū)將面臨空前的壓力和矛盾。從世界各國城市化的經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)城市規(guī)模達(dá)到一定程度時(shí)，為了緩解城市發(fā)展中的矛盾，往往會(huì)實(shí)施“新城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略”：即在城市化進(jìn)程加快、城市規(guī)模急劇擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)增長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)進(jìn)入階段性發(fā)展時(shí)期，選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ某擎?zhèn)或地區(qū)作為城市新的增長點(diǎn)，通過集中投資、不斷完善城市功能，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)特色，大力營造基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和便利的生活環(huán)境，逐步形成相對(duì)獨(dú)立、功能完善的新城鎮(zhèn)，并使之具有快速增長能力和擴(kuò)散能力，最終達(dá)到控制城市無限蔓延和改善城市空間環(huán)境，帶動(dòng)和促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的目的。對(duì)于新城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略而言，開發(fā)區(qū)無疑是極佳的城市新增長點(diǎn)。首先，開發(fā)區(qū)一般已經(jīng)具備了一定的產(chǎn)業(yè)支撐；其次，開發(fā)區(qū)一般都投入了更為密集的建設(shè)資金，擁有更為優(yōu)越的基礎(chǔ)設(shè)施條件。經(jīng)過20年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)在投資環(huán)境、管理體制、產(chǎn)業(yè)聚集、人才等方面，已經(jīng)形成了不可替代的優(yōu)勢(shì)。目前，在我國東部發(fā)達(dá)地區(qū)，各類開發(fā)區(qū)更加具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，具備解決就業(yè)問題的基礎(chǔ)，適當(dāng)引入城市功能，改變開發(fā)區(qū)功能單一、生活不便的現(xiàn)實(shí)，完全有條件發(fā)展成為獨(dú)立或與母城相關(guān)聯(lián)的新城鎮(zhèn)，需要研究的不僅僅是產(chǎn)業(yè)政策問題，還應(yīng)關(guān)注與居住功能相關(guān)政策問題。開發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型是城市有機(jī)生長的必然要求無論開發(fā)區(qū)的性質(zhì)和功能如何，其始終是城市的有機(jī)組成部分。因此，需要站在城市或者區(qū)域的高度來審視它的發(fā)展和變革?！恶R丘比丘憲章》認(rèn)為：城市的生命力源于城市中的人和他們的活動(dòng)。過于純粹的功能分區(qū)，使城市的各要素相互脫離，彼此分割，破壞了城市生活的有機(jī)性?！霸诮裉欤粦?yīng)當(dāng)把城市當(dāng)作一系列的組成部分拼在一起考慮，而努力去創(chuàng)造一個(gè)綜合的、多功能的環(huán)境。”按照這一理論，開發(fā)區(qū)不能始終限定在單純的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)層面，而應(yīng)該向著功能復(fù)合化的新城鎮(zhèn)方向轉(zhuǎn)型。國內(nèi)外大量的事實(shí)也表明，功能單一而空間尺度巨大的工業(yè)園區(qū)，由于難以生長成為一個(gè)有機(jī)的城市細(xì)胞而更容易喪失活力，同時(shí)也缺乏文化氛圍和特色，當(dāng)然更談不上良好的人居環(huán)境。開發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)功能轉(zhuǎn)型，既是開發(fā)區(qū)功能進(jìn)化的標(biāo)志，也是提升開發(fā)區(qū)綜合競爭力、實(shí)現(xiàn)自身持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。從城市空間結(jié)構(gòu)演變情況看，城市開發(fā)區(qū)大部分是以一個(gè)嶄新的城市組團(tuán)形式出現(xiàn)，同時(shí)帶動(dòng)整個(gè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造，公共設(shè)施建設(shè)以及舊城更新改造。因?yàn)榇嬖诙虝r(shí)期內(nèi)的大規(guī)模投入，其對(duì)城市空間演變產(chǎn)生了巨大影響。一般來說，在開發(fā)區(qū)建設(shè)初期，其對(duì)所在城市的影響較小，更多的是對(duì)母城的依賴和索取。而在成長期和成熟期，開發(fā)區(qū)從最初的工業(yè)園區(qū)向科、工、貿(mào)、商、住多功能復(fù)合方向轉(zhuǎn)化，并逐步轉(zhuǎn)化成為初具規(guī)模的新城鎮(zhèn)。隨著開發(fā)區(qū)結(jié)構(gòu)與功能的不斷完善，開發(fā)區(qū)對(duì)所在城市影響日益顯著。其憑借在產(chǎn)業(yè)、資金、人才、體制、創(chuàng)新等方面的優(yōu)勢(shì)，通過輸出、輻射效應(yīng)帶動(dòng)所在城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和空間重組。由此，開發(fā)區(qū)開始承擔(dān)母城的部分或大部分產(chǎn)業(yè)功能，促進(jìn)中心區(qū)人口和產(chǎn)業(yè)疏散以及功能的優(yōu)化和升級(jí)，改善城區(qū)人居環(huán)境，加速城市郊區(qū)化進(jìn)程。由于開發(fā)區(qū)在空間形態(tài)上的高速成長，使原來處于邊緣位置的開發(fā)區(qū)往往很快就與中心城區(qū)連成一片，成為主城的輔城、雙子城、衛(wèi)星城或邊緣城。開發(fā)區(qū)這種高速整體式的空間擴(kuò)張方式不僅帶動(dòng)城市空間規(guī)模的快速增長，而且從根本上改變了我國大多數(shù)城市傳統(tǒng)的團(tuán)狀結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)城市空間由同心圓式蔓延轉(zhuǎn)向軸向式生長，促進(jìn)城市空間增長模式的轉(zhuǎn)變以及整個(gè)大都市區(qū)空間形態(tài)的演變?？梢哉f，開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展已成為所在區(qū)域城市化、解決城市問題、實(shí)現(xiàn)中心城市及城市體系結(jié)構(gòu)與功能優(yōu)化的重要方式和途徑，成為當(dāng)代中國卓有成效而又極富特色的城市化模式之一。目前，由經(jīng)濟(jì)功能區(qū)轉(zhuǎn)型為新城鎮(zhèn)的思想正逐步在開發(fā)區(qū)改造中得以實(shí)現(xiàn)。開發(fā)區(qū)按照“適宜投資發(fā)展、適宜居住生活”的基本要求，通過結(jié)合區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新的總體規(guī)劃修編，逐步跳出單一功能區(qū)的模式，實(shí)現(xiàn)園區(qū)發(fā)展模式向城市組團(tuán)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變；實(shí)現(xiàn)單一的工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向工業(yè)、高新科技、第三產(chǎn)業(yè)并舉的方向轉(zhuǎn)變；實(shí)現(xiàn)單純的園區(qū)管理向統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化共同繁榮發(fā)展的轉(zhuǎn)變，是開發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型的成功探索。開發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型是區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有效手段作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的窗口和城市建設(shè)的前沿地帶，開發(fā)區(qū)的終極目標(biāo)不應(yīng)僅僅是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮與發(fā)展，更應(yīng)注重區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。開發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型將推動(dòng)開發(fā)區(qū)突破點(diǎn)狀發(fā)展態(tài)勢(shì)，利用其在十多年至二十多年發(fā)展過程中所積聚起來的在資金、技術(shù)、人才、管理、創(chuàng)新等方面的優(yōu)勢(shì)，尤其是綜合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)區(qū)域整體發(fā)展。已經(jīng)完成的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃及各區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，為新城鎮(zhèn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，開發(fā)區(qū)往往比城市中心區(qū)更多地接近自然，也比傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)擁有更多的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，同時(shí)開發(fā)區(qū)也比傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)更加具備按照市場經(jīng)濟(jì)條件進(jìn)行市場運(yùn)作的基礎(chǔ)，有利于將城市的物質(zhì)優(yōu)勢(shì)與自然環(huán)境要素完美結(jié)合，從而創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。二、開發(fā)對(duì)象環(huán)境的調(diào)查分析數(shù)量少市場總量少，目前霸州市對(duì)外正式銷售的僅四個(gè)小區(qū)：祥泰、阿爾卡迪亞、水榭花都、龍泉花園，中高端以上的消費(fèi)者有限。價(jià)格低祥泰、阿爾卡迪亞、水榭花都、龍泉花園四個(gè)項(xiàng)目均價(jià)在14001600元/m2左右，最高價(jià)不足2000元；此外，還有部分小規(guī)模的商品房，價(jià)格在11001300元/m2左右。土地批出量少2005年僅批800畝，2006年預(yù)計(jì)批出1000畝，但主要是工業(yè)用地，房地產(chǎn)開發(fā)主要以舊城改造為主。產(chǎn)品水平低目前市場上所有規(guī)劃布局呆板，傳統(tǒng)兵營式布局、初級(jí)樓間綠化及空地廣場加簡易運(yùn)動(dòng)設(shè)施，尚未出現(xiàn)地下停車，消費(fèi)者有潛在需求。團(tuán)購現(xiàn)象由于效益較好的單位的定向開發(fā)，造成非市場運(yùn)作的現(xiàn)象嚴(yán)重，沖擊了正常的商品房市場。豪華區(qū)板塊少項(xiàng)目少，以舊城改造為主和吸納周邊居民為主。發(fā)展區(qū)域（1）興華路東：依靠傳統(tǒng)商業(yè)旺地，居住條件完善。（2）益津北路：因城市北遷迅速形成的居住區(qū)，以吸納政府公務(wù)員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)為主。（3）106國道以西：受行政中心、開發(fā)區(qū)、批發(fā)市場共同影響，目前形象一般，但發(fā)展?jié)摿Υ?。三、本?xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇城市未來發(fā)展重點(diǎn)根據(jù)規(guī)劃，霸州市城市建設(shè)的重點(diǎn)是合理改造益津區(qū)（其中南區(qū)為舊城保護(hù)性改造，北區(qū)為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)）；發(fā)展河?xùn)|區(qū)；建設(shè)開發(fā)區(qū)。文化政治中心初具雛形受霸州市行政中心的帶動(dòng)，霸州市文化政治中心已初具雛形，對(duì)項(xiàng)目有輻射和帶動(dòng)效應(yīng)。未來新中心朝陽路計(jì)劃打通后變成“站前商業(yè)街”，將成為新的商業(yè)中心；迎賓道打造為霸州城市第一景觀大道；擬在火車站引入947路北京公交車，加強(qiáng)與北京之間的聯(lián)系。從未來的土地供應(yīng)來看，項(xiàng)目是市中心稀缺的中大規(guī)模居住中心：本項(xiàng)目地塊完整，拆遷量少，有一定規(guī)模，具備成為城市領(lǐng)軍的區(qū)域條件。四、本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位檔次中高檔的確定是由于項(xiàng)目所處區(qū)域目前的形象及成熟度不足以支撐其成為高檔項(xiàng)目，并給予項(xiàng)目后期以提升的空間。品質(zhì)高品質(zhì)社區(qū)的確定是來源于開發(fā)商打造精品社區(qū)的期望，在社區(qū)規(guī)劃、建筑、戶型功能、園林、配套等方面都力求超越霸州現(xiàn)狀水平，以樹立項(xiàng)目品牌及彰顯企業(yè)實(shí)力。首席突出項(xiàng)目在城市中的地位，以高端的姿態(tài)統(tǒng)領(lǐng)市場，打破現(xiàn)有競爭局面。人居以“人居”刷新現(xiàn)有居住概念，倡導(dǎo)人性化的、高品質(zhì)的居住，提供給客戶的除了居住空間，還有整體社區(qū)帶來的舒適感、身份感與尊重感，強(qiáng)調(diào)生活方式層面。樣板項(xiàng)目的核心主題，以“樣板”的形式出現(xiàn)，提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)水平，并成為中高端乃至高端消費(fèi)者選擇的最好參照。第五章 開發(fā)方案的分析和預(yù)測一、總體規(guī)劃方案霸州市勝興水岸尚城住宅小區(qū)工程整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則（1）提升城市地區(qū)競爭力，力求在該地區(qū)創(chuàng)造新的居住熱點(diǎn)，全面帶動(dòng)該地區(qū)的發(fā)展，提升其在城市中的地位。（2）強(qiáng)調(diào)城市元素的協(xié)調(diào)發(fā)展：在該地塊范圍內(nèi)，解決好居住與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系；解決好城市居民居住質(zhì)量與城市景觀的關(guān)系，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、宜人的居住空間。（3）小區(qū)整體規(guī)劃布局：在平面布置上，沿主干道自北向南主要的景點(diǎn)建設(shè)有星運(yùn)廣場，月亮灣、風(fēng)影廣場和幻雨泉。月亮灣是小區(qū)內(nèi)最漂亮的景點(diǎn)之一，其形狀如月初彎彎的月亮，月亮內(nèi)有清澈的水面、游動(dòng)的小魚，弓形的小橋橫跨在月亮上。沿道路建設(shè)大面積的公共綠地，小區(qū)布局合理。規(guī)劃用地概況擬建項(xiàng)目占地面積56000㎡，總建筑面積70000㎡。項(xiàng)目組成擬建項(xiàng)目共建設(shè)框架結(jié)構(gòu)的8層住宅樓4棟、磚混結(jié)構(gòu)6層住宅樓9棟。防火及安全疏散本項(xiàng)目規(guī)劃嚴(yán)格按照國家有關(guān)消防進(jìn)行設(shè)計(jì)，樓前后間距為25米，樓側(cè)間距為9米，符合消防通道要求。建筑物耐火等級(jí)均為一、二級(jí)，間距布置能滿足防火間距要求。二、建筑方案設(shè)計(jì)建筑方案總體構(gòu)思霸州勝興水岸尚城住宅小區(qū)建筑方案的基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握人與自然和諧發(fā)展這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求。因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形勢(shì)還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。本項(xiàng)目位于宋莊小區(qū)的北側(cè)，在平面布置上，沿主干道自北向南主要的景點(diǎn)建設(shè)有星運(yùn)廣場，月亮灣。占地面積超過整個(gè)小區(qū)的三分之一。共建設(shè)8層框架結(jié)構(gòu)住宅樓四棟及6層混合結(jié)構(gòu)住宅樓9棟。住宅達(dá)到700套，可容納居民2450人。交通組織霸州勝興水岸尚城住宅小區(qū)交通由出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。平面設(shè)計(jì)根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活運(yùn)用，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅彈體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使小區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)本項(xiàng)目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擬采用以下類型?；A(chǔ)選型根據(jù)實(shí)際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定基礎(chǔ)選型。上部結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目建筑群地上部分有多層住宅、高層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下室為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。四、公用設(shè)施方案供水排水水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑位DN200～DN800，由迎賓道預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：⑴用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量住宅生活用水：140公升/人日，K=；初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約343m3。⑵給水①設(shè)300～500m3消防水池，安裝消防水泵2臺(tái)