【正文】 引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn)檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)管理。⑵配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費(fèi)者生活居住多方面的需求與溝通?！百u點(diǎn)”分析本項(xiàng)目住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，小區(qū)住宅銷售的“賣點(diǎn)”主要是：⑴小區(qū)規(guī)劃不是簡(jiǎn)單的綠化、及水域比例，而是按 “園林化”概念規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。從以上分析可以看出，商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開(kāi)發(fā)已成為新趨勢(shì)，水岸尚城住宅小區(qū)項(xiàng)目定位在中高檔住宅，是有其市場(chǎng)需求依據(jù)的。住宅消費(fèi)逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資手段隨著霸州市城鄉(xiāng)居民收入水平的逐步提高，住宅消費(fèi)將逐步成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本的開(kāi)發(fā)，才能滿足用戶的要求。住宅開(kāi)發(fā)及開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展前幾年，霸州市城市住宅開(kāi)發(fā)數(shù)量發(fā)展較快，但開(kāi)發(fā)規(guī)模偏小。物業(yè)管理是消費(fèi)者購(gòu)房考慮的另一個(gè)重要因素。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，因此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。二是功能性方面，住宅應(yīng)具有完備的居住功能，將來(lái)高價(jià)格的住宅應(yīng)是最好的住宅。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。這方面的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。水岸尚城住宅小區(qū)項(xiàng)目位于霸州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)迎賓道，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。地處京、津、保金三角的中心，便捷的交通，為霸州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)繁榮，今后民營(yíng)企業(yè)、國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐霸州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)也會(huì)越來(lái)越多，特別是私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)階層對(duì)住房的需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求。⑵商業(yè)消費(fèi)潛力。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住宅的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。商品房出現(xiàn)品牌角逐趨勢(shì)的原因，主要有：⑴先富者的市場(chǎng)潛力。在商品房日益走向買方市場(chǎng)的今天，消費(fèi)者對(duì)于商品房的關(guān)注將越來(lái)越具體全面，不僅要求住宅居住質(zhì)量舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來(lái)越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨更多選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是自己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)霸州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，這類“精品住宅”將有不小的市場(chǎng)消費(fèi)需求，并將成為城市居民今后商品住房的首要選擇條件。四、“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后城市住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的需求。主力戶型仍以90平方米～140平方米三室為主。面積、環(huán)境、位置、物業(yè)、價(jià)格是購(gòu)房者主要考慮的因素，并同時(shí)考慮該地區(qū)的整體價(jià)格水平。霸州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然帶動(dòng)對(duì)商品房的需求?？焖俳?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促進(jìn)了住房消費(fèi)GDP逐年持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展期，潛力很大，發(fā)展前景看好；人均可支配收入增長(zhǎng)迅速，人民生活水平逐年提高，消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)；住房支出比重及人均住房面積還有一定的上漲空間，房地產(chǎn)業(yè)有一定的發(fā)展前景；區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)周邊縣鎮(zhèn)具有一定幅射效應(yīng)，對(duì)周邊經(jīng)商戶有吸引力。2005年，8大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)產(chǎn)值占全市總量比重達(dá)到85%大北京戰(zhàn)略增強(qiáng)了霸州與京津在經(jīng)濟(jì)要素上的互補(bǔ)性，在戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃上，霸州將更加有機(jī)地融入京津一體化發(fā)展格局，發(fā)揮預(yù)留發(fā)展空間相對(duì)充裕、生產(chǎn)要素價(jià)格相對(duì)較低的比較優(yōu)勢(shì)，更好地承接京津城市功能疏解和產(chǎn)業(yè)梯次轉(zhuǎn)移，特別是在交通、運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及信息、技術(shù)、市場(chǎng)共享乃至政策等方面將得到更多的實(shí)惠。“十一五”期間，力爭(zhēng)保持GDP13%、財(cái)政收入22%的年增幅，到2010年，GDP和財(cái)政收入分別達(dá)到200億元和18億元。勝芳是有名的歷史名城，在清代是直隸六大名鎮(zhèn)之一，乾隆皇帝取道勝芳下江南，曾在這里留下“勝水荷香，萬(wàn)世流芳”的批諭。二、霸州市的定位和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)霸州在廊坊市城市體系中的地位按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、特色突出、政策引導(dǎo)的原則，霸州市制定了按照兩區(qū)(東部勝芳區(qū)、西部市區(qū))啞鈴型發(fā)展格局，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，優(yōu)化城市環(huán)境，提升市民素質(zhì)，形成人口在50萬(wàn)左右的發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃期末建成與廊坊市區(qū)分工明確，對(duì)南部有較強(qiáng)帶動(dòng)作用的次中心城市。但促進(jìn)消費(fèi)加快增長(zhǎng)是保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的重要措施，既可拉動(dòng)投資又可帶動(dòng)消費(fèi)的房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)仍會(huì)成為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍。在農(nóng)村提高建材商品率，落實(shí)住宅規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)優(yōu)美的人居環(huán)境。在2000年至2020年間，住宅產(chǎn)業(yè)化的重點(diǎn)放在鞏固和完善適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新型的城鎮(zhèn)住房制度，在城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，大力改善住宅的功能和配套設(shè)施，改善人居環(huán)境。中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)將在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起著支柱產(chǎn)業(yè)的作用，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展占有著不可替代的重要地位。第二章 霸州市住宅市場(chǎng)分析和營(yíng)銷一、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀住宅產(chǎn)業(yè)是以生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)住宅（區(qū)）為最終產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，住宅是居民基本生活資料，住宅問(wèn)題是重大的社會(huì)問(wèn)題，保障居民的住宅權(quán)利，改善居民的居住條件，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)安定，具有不可估量的作用。本報(bào)告結(jié)論：財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。九、本報(bào)告結(jié)論及建議結(jié)論本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已經(jīng)辦妥，建設(shè)資金投資9500萬(wàn)元，由霸州市勝興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌3325萬(wàn)元，投資不足部分通過(guò)預(yù)售房款解決完全自籌，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。表11 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積m2560002總建筑面積m2700003建筑容積率%1254小區(qū)綠化率%335綜合售價(jià) 高層住宅元/m22300多層住宅元/m21400地下室車位元/車位400006建設(shè)投資萬(wàn)元95007單位建設(shè)投資元/m213578投資利潤(rùn)率%9項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%10010項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元1838七、本報(bào)告編制依據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃；項(xiàng)目初步規(guī)劃方案；地質(zhì)勘探資料；銀行資金證明；國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)辦公廳《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；建設(shè)部《關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（2005年4月）；河北省現(xiàn)行的建筑工程概算定額及有關(guān)文件；1全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額河北省單位估價(jià)表。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)根據(jù)收益計(jì)算，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于100%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=15%）1838萬(wàn)元，%，財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。月亮灣是小區(qū)內(nèi)最漂亮的景點(diǎn)之一，其形狀如月初彎彎的月亮，月亮內(nèi)有清澈的水面、游動(dòng)的小魚，弓形的小橋橫跨在月亮上，沿道路建設(shè)大面積的公共綠地。（2）強(qiáng)調(diào)城市元素的協(xié)調(diào)發(fā)展：在該地塊范圍內(nèi)，解決好居住與商業(yè)發(fā)展的關(guān)系；解決好城市居民居住質(zhì)量與城市景觀的關(guān)系，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、宜人的居住空間。高層住宅剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)，框架結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為三級(jí)，混合結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為三級(jí)。總建筑面積70000m2中，住宅面積為61079平方米，地下室面積為8921平方米。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宗旨、開(kāi)發(fā)規(guī)模、總體構(gòu)想、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)發(fā)宗旨水岸尚城住宅小區(qū)工程根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求與溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營(yíng)造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，打造精品住宅小區(qū)。水岸尚城住宅小區(qū)。四、項(xiàng)目提出的背景霸州市勝興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為霸州市住宅小區(qū)樹(shù)立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。面對(duì)新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，勝興人將繼續(xù)秉承“創(chuàng)新發(fā)展、博聚廣達(dá)”的企業(yè)信念，積極進(jìn)行資本運(yùn)作,逐步實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、多層次發(fā)展戰(zhàn)略,博聚人才,再創(chuàng)輝煌，回報(bào)社會(huì)，成人達(dá)己，以堅(jiān)實(shí)的步伐邁向新的征程。2003年度，被霸州市房管局評(píng)為“先進(jìn)企業(yè)”；2004年5月，公司順利通過(guò)IS09001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，同年被中國(guó)工商 銀行評(píng)為AA級(jí)信用企業(yè)。勝芳國(guó)際家具博覽中心業(yè)已成為國(guó)內(nèi)首屈一指的家具產(chǎn)業(yè)基地，成為亞洲及至世界的家具產(chǎn)業(yè)制造、集散中心，正在突現(xiàn)她的不凡市場(chǎng)魅力。2005年開(kāi)工建設(shè)的“勝興華府”小區(qū)，位于勝芳武平路北側(cè)、曙光市場(chǎng)東，社區(qū)周邊市政綠化帶鑲嵌，完善的生活設(shè)施和市政配套又讓“勝興華府”成為名副其實(shí)的勝芳上流社會(huì)“尊貴府第”。總建筑面積12萬(wàn)平方米,被譽(yù)為“勝芳人的新家”。企業(yè)概況霸州市勝興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在各級(jí)政府和社會(huì)各界的大力支持下，在公司董事長(zhǎng)王宏樂(lè)先生的帶領(lǐng)下，公司上下發(fā)揚(yáng)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、拼搏、進(jìn)取”的企業(yè)精神，堅(jiān)持“創(chuàng)新締造未來(lái)，細(xì)節(jié)決定成敗”的公司理念和“誠(chéng)信贏得市場(chǎng),服務(wù)鑄就品牌的經(jīng)營(yíng)方針,本著“向社會(huì)負(fù)責(zé),向廣大消費(fèi)者負(fù)責(zé)”的宗旨，使企業(yè)得到蓬勃發(fā)展。公司法人代表：王宏樂(lè)。企業(yè)性質(zhì)：有限責(zé)任公司。企業(yè)住址：霸州市勝芳鎮(zhèn)經(jīng)企路。第一章 總論一、項(xiàng)目名稱霸州市勝興?水岸尚城住宅小區(qū)工程。二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況單位名稱：霸州市勝興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。企業(yè)注冊(cè)資本：貳仟貳佰捌拾捌萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及家具營(yíng)銷。資質(zhì)等級(jí)：叁級(jí)（證書編號(hào)：冀建房開(kāi)廊字第104號(hào)）。公司于2002年～2003年，成功開(kāi)發(fā)了勝芳鎮(zhèn)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)——“勝苑小區(qū)”。2004年開(kāi)發(fā)建設(shè)了“時(shí)代花園——?jiǎng)倥d苑”小區(qū)，該小區(qū)近8萬(wàn)平方米的建筑面積，52%的綠地規(guī)劃和南北雙向超大水系，成就了“勝芳水鄉(xiāng)人家”?！皠俜紘?guó)際家具博覽城”項(xiàng)目于2005年7月開(kāi)工，占地面積650畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，包括會(huì)展、交易、信息、研發(fā)、物流、商業(yè)服務(wù)、商務(wù)酒店、餐飲娛樂(lè)、生活配套等功能分區(qū)。 公司在霸州市建設(shè)局組織的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)管理評(píng)比中，綜合積分名列前茅,并取得社會(huì)的一致認(rèn)同和良好的經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)精品工程是勝興人永恒的追求。三、項(xiàng)目建設(shè)的地理位置霸州市勝興?水岸尚城住宅小區(qū)工程位于霸州市迎賓道南側(cè)、站前路東側(cè)、泰安路西側(cè)。為滿足霸州市民21世紀(jì)的、新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的認(rèn)真比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇霸州市迎賓道南側(cè)、站前路東側(cè)、泰安路西側(cè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)霸州勝興根據(jù)霸州市城市發(fā)展規(guī)劃、霸州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及迎賓道片區(qū)控制性規(guī)劃要求，勝興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)獲得該區(qū)域的土地使用權(quán)，土地測(cè)量、繳納契稅、土地使用許可證、工程平面位置圖、選址建議書手續(xù)已經(jīng)整體辦理完畢。開(kāi)發(fā)規(guī)模（1）建設(shè)規(guī)模占地面積為56000m2，總建筑面積為70000 m2，其中：8層住宅樓，共四棟，建筑面積為20000 m2；6層住宅樓,共9棟，建筑面積50000m2。（2）住宅結(jié)構(gòu)形式擬建