【正文】 結(jié)構(gòu)，帶動城市空間由同心圓式蔓延轉(zhuǎn)向軸向式生長，促進城市空間增長模式的轉(zhuǎn)變以及整個大都市區(qū)空間形態(tài)的演變。目前，由經(jīng)濟功能區(qū)轉(zhuǎn)型為新城鎮(zhèn)的思想正逐步在開發(fā)區(qū)改造中得以實現(xiàn)。開發(fā)區(qū)向新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)型是區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的有效手段作為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的窗口和城市建設的前沿地帶，開發(fā)區(qū)的終極目標不應僅僅是促進經(jīng)濟繁榮與發(fā)展，更應注重區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。已經(jīng)完成的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃及各區(qū)域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，為新城鎮(zhèn)的發(fā)展奠定了堅實的理論基礎，開發(fā)區(qū)往往比城市中心區(qū)更多地接近自然，也比傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)擁有更多的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，同時開發(fā)區(qū)也比傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)更加具備按照市場經(jīng)濟條件進行市場運作的基礎，有利于將城市的物質(zhì)優(yōu)勢與自然環(huán)境要素完美結(jié)合，從而創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。價格低祥泰、阿爾卡迪亞、水榭花都、龍泉花園四個項目均價在14001600元/m2左右，最高價不足2000元；此外，還有部分小規(guī)模的商品房，價格在11001300元/m2左右。產(chǎn)品水平低目前市場上所有規(guī)劃布局呆板，傳統(tǒng)兵營式布局、初級樓間綠化及空地廣場加簡易運動設施，尚未出現(xiàn)地下停車，消費者有潛在需求。豪華區(qū)板塊少項目少，以舊城改造為主和吸納周邊居民為主。（2）益津北路：因城市北遷迅速形成的居住區(qū)，以吸納政府公務員、事業(yè)單位領導為主。三、本項目的優(yōu)勢與機遇城市未來發(fā)展重點根據(jù)規(guī)劃，霸州市城市建設的重點是合理改造益津區(qū)（其中南區(qū)為舊城保護性改造，北區(qū)為重點發(fā)展區(qū)）；發(fā)展河東區(qū)；建設開發(fā)區(qū)。未來新中心朝陽路計劃打通后變成“站前商業(yè)街”，將成為新的商業(yè)中心；迎賓道打造為霸州城市第一景觀大道；擬在火車站引入947路北京公交車，加強與北京之間的聯(lián)系。四、本項目的產(chǎn)品定位檔次中高檔的確定是由于項目所處區(qū)域目前的形象及成熟度不足以支撐其成為高檔項目，并給予項目后期以提升的空間。首席突出項目在城市中的地位，以高端的姿態(tài)統(tǒng)領市場，打破現(xiàn)有競爭局面。樣板項目的核心主題，以“樣板”的形式出現(xiàn)，提升當?shù)胤康禺a(chǎn)水平，并成為中高端乃至高端消費者選擇的最好參照。水岸尚城住宅小區(qū)工程整體規(guī)劃設計原則（1）提升城市地區(qū)競爭力，力求在該地區(qū)創(chuàng)造新的居住熱點，全面帶動該地區(qū)的發(fā)展，提升其在城市中的地位。（3）小區(qū)整體規(guī)劃布局：在平面布置上，沿主干道自北向南主要的景點建設有星運廣場，月亮灣、風影廣場和幻雨泉。沿道路建設大面積的公共綠地，小區(qū)布局合理。項目組成擬建項目共建設框架結(jié)構(gòu)的8層住宅樓4棟、磚混結(jié)構(gòu)6層住宅樓9棟。建筑物耐火等級均為一、二級，間距布置能滿足防火間距要求。水岸尚城住宅小區(qū)建筑方案的基本要求是：建筑方案總體構(gòu)思緊緊把握人與自然和諧發(fā)展這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。因此，小區(qū)的建筑風格和形勢還應注意不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。占地面積超過整個小區(qū)的三分之一。住宅達到700套，可容納居民2450人。水岸尚城住宅小區(qū)交通由出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃。住宅彈體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。三、結(jié)構(gòu)設計根據(jù)本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結(jié)構(gòu)設計擬采用以下類型。上部結(jié)構(gòu)本項目建筑群地上部分有多層住宅、高層住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下室為鋼筋混凝土柱或墻。四、公用設施方案供水排水水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑位DN200～DN800，由迎賓道預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下：⑴用水標準和用水量住宅生活用水：140公升/人⑵給水①設300～500m3消防水池，安裝消防水泵2臺。③城市自來水進水管不小于DN150，每戶設一組水表裝置。②普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水管網(wǎng)和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。室內(nèi)排水經(jīng)室外化糞池處理后，進入城市排污管網(wǎng)。供電⑴供配電系統(tǒng)①負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負荷，其余為三級負荷。③主要電力供應指標：設備容量7000kW，宋莊變電容量滿足要求。⑵照明及電力設計①配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設分戶箱，按10（5）kW計算。照度標準按國家標準GB13390的中值選取。在公用建筑疏散樓梯口，設安全出口標志等；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設疏散標志等。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。主要用氣地為住宅區(qū)，從迎賓道接入。⑵住宅空調(diào)：采用分體式或立柜式空調(diào)，由用戶自行購置。⑵住宅設數(shù)據(jù)、語音模塊化插座。⑷小區(qū)范圍內(nèi)設保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。⑸小區(qū)CATV由霸州市光纖電視網(wǎng)引入，每戶設2～3個電視用戶盒。五、消防消防通道建筑物周圍設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有力的交通應急條件。消防水池根據(jù)小區(qū)消防水量，消防水池與小區(qū)水域共用，按規(guī)定要求儲存充足的水量，以滿足消防的要求。具體體現(xiàn)在：⑴通過有效的組團規(guī)劃、單體設計，從朝向、間距、體形上保證建筑物受太陽輻射面積最大。⑶提高門窗的氣密性，減少空氣滲透耗熱量，提高門窗保溫性能和減少熱耗熱量。 第六章 建設規(guī)模及功能標準一、建筑面積和內(nèi)容根據(jù)項目初步規(guī)劃方案，本項目建設為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積70000m2，其中住宅建筑面積61079m2，地下室建筑面積8921m2。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通和私人汽車有一定發(fā)展；學校和托兒所與住宅距離較緊，能滿足服務半徑不同距離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。套型的靈活性和適應性提高，并使空間有可能劃分。根據(jù)這一趨勢，本項目住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。⑴住宅裝飾及設施標準：住宅為毛坯房。⑵小區(qū)配套設施：小區(qū)內(nèi)設有院內(nèi)花園、草地、地下室、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風機火災報警系統(tǒng)、有線電視及通信系統(tǒng)，一級保安監(jiān)視系統(tǒng)等。表61 戶型分布表戶型面積（平方米）戶數(shù)比例%二室二廳一衛(wèi)8595494三室二廳二衛(wèi)100130148四室二廳二衛(wèi)14016058小計700以上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消費對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。三、工程項目一覽表以據(jù)初步規(guī)劃方案，本項目主要工程項目見表62。二、項目實施進度安排本項目建設期擬定為18個月。根據(jù)各關鍵程序要求，編制了施工進度計劃，詳見表71表71 項目實施進度計劃表序號項目2006年度2007年度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1項目前期工作——2施工圖設計審查——3工程招標——4場地平整施工準備——5建筑工程施工——————————6配套工程施工————————7竣工及交付使用——三、招標具體招標范圍為確保項目建設按期完成，并實現(xiàn)較高的質(zhì)量，本項目將按國家有關要求聘請有資質(zhì)的專業(yè)監(jiān)理公司進行全過程監(jiān)控。招標組織形式建設項目、建筑工程、勘察、設計、監(jiān)理，采用委托具有法人資格及相應招標代理資質(zhì)的社會中介機構(gòu)完成。項目招標情況詳見表72。 其它內(nèi)容本項目工程采用招投標價款一次包干，其材料采購由投標單位采購。大氣污染源—天然氣燃燒廢氣⑴本項目居民供暖采用分體壁掛式采暖爐，每天采暖5個小時，700戶居民共用天然氣588000m3/年，燃料廢氣由小排氣筒排至室外。由此求出燃氣污染物排放量為SO2121kg/a。按人均每天用水140L估算，居住2450人，生活耗水量每天343m3，每年為125195m3。排水量按用水量的85%計算，每年為106415m3。本項目的排水為生活污水，無特殊污染物，因此排入市政下水道是可行的。二、施工期環(huán)境影響分析施工期污染源⑴施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。⑵施工期揚塵施工揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料的現(xiàn)場堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。⑷施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要是施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。⑵施工場地每天定期灑水、對場地內(nèi)運輸通道及時清掃、沖洗，運輸車輛進入施工場地應低速行駛，施工渣土外運車輛應覆蓋，避免揚塵，原材料的露天堆放，采用商品（濕）水泥和水泥預制件，盡量減少使用干水泥等措施，減輕揚塵污染。二、項目總投資估算項目總投資估算包括主要工程費用及配套設施費用投資。估算總投資估算見表91。詳見表92。地下室每個車位4萬元，即550個車位銷售計。表101 各類建筑物銷售計劃表單位：萬元項目合計200620072008多層住宅1006040高層住宅1005050地下室1004060所有業(yè)主均在交鑰匙前付清房款，簽合同付一半，交鑰匙前二個月付一半。表103 稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5土地增值稅50超率累進城市建設維護稅7公益金5教育費附加3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅33任意盈余公積金8地方教育費附加1不可預見費四、盈利能力分析項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入14448萬元，可獲取利潤總額4146萬元，扣除所得稅1368萬元、公益金139萬元、公積金278萬元、任意公積金222萬元后，還有2139萬元的可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為802萬元，企業(yè)所得稅1368萬元，合計繳納稅金2170萬元，詳見附表10表104。詳見表105?？偼顿Y100% =4146247。資本金100% =2778247。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。資金平衡分析詳見附表106。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，%%，凈現(xiàn)值分別下降至1828萬元和1334萬元。表107 敏感性分析表序號項目變動幅度（%）項目財務計算指標內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）0基本方案10027781開發(fā)產(chǎn)品投資＋1018282售房價格－101334八、主要經(jīng)濟指標本項目的主要經(jīng)濟指標見表108。但是通過敏感性可以看出項目產(chǎn)品價格降低或原材料價格提高時，會使項目效益大幅度下降，對項目效益影響很大，因此項目也存在一定風險，建議在實施過程中應采取有效措施，加強內(nèi)部經(jīng)營管理，降低成本，提高服務質(zhì)量，增強企業(yè)的市場競爭力，注意防范風險。40 / 4