【正文】 地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：① 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。③ 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。2022 年衡陽樓市分析① 衡陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，衡陽 2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。3）土地供給將進一步緊縮。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。. 銷售預(yù)測項目需求分析本項目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。項目銷售目標群定位本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。公司從 1964 年開始研制卷取機卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機、卷取機。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1 億元。該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近 3 萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群，預(yù)計可購房 8001000 套。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。④ 四類客戶：珠暉區(qū)公務(wù)員珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移” ，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近 500 批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售計劃鑒于目前湘水明珠工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。銷售收入預(yù)測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相當長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2022 年 10 月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為 2291 元/平方米，衡陽的均價為 元/平方米，低于全省平均水平。郴州城區(qū)新建商品均價在 1905 元/平方米以上。在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段：90 年代至 2022 年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2022 年至 2022 年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。2022 年開始進入第三階段，衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地20價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2022 年6 月份時，衡陽商品房均價為 元/平方米,但到年底已經(jīng)突破 2022 元/平方米,上漲勢頭迅猛。3）項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預(yù)測銷售價格，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 2700元/㎡；其中 1 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，2 號住宅樓銷售均價 2650 元/平方米，3 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，1 號至 3 號樓公共停車場 3000 元/平方米，3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元/平方米，3 號樓二層商鋪銷售均價 5000 元/平方米，本項目預(yù)測銷售總收入為 萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》 。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。電視廣告是唯一的21動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。⑤ 營銷活動? 活動一：“ 沿江風光帶竣工典禮 ”、 “湘水明珠開盤慶典”。? 活動三：“ 百年衡陽湘江風光帶 ”攝影圖片展”。? 活動五：系列名人講座。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在衡陽的知名度，加以促進銷售。? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。? 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。? 公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行 1－2 場，開盤后視銷售情況舉行。. 項目概況現(xiàn)狀地點與地理位置本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。土地權(quán)屬類別和土地狀況23本項目開發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪 154 號地區(qū)，面積為 20,平方米。本項目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構(gòu)成典型的盆地形勢。整個盆地南面地勢較高，1000 米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下。地貌類型以崗丘為主。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。南部山峰大多在海拔 600 米以上，最高是常寧的天堂山，海拔 1265 米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔 300 米500 米。整個地形比降為 ‰。境內(nèi)有河長 5 公里或流域面積 10 平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長達 8355 公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。境內(nèi)流域面積在 3000 平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。 衡陽資源豐富，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的“有色金屬之鄉(xiāng)” 、24“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)” 。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》 （GB183062022） ，該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)（g）＜，地震動反應(yīng)譜特征周期為 ，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對濕度 81%最熱月平均相對濕度 75%④風風速年平均值 主導風向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm25⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時數(shù) 水文地質(zhì)衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。水資源特點一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在 550—700 毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。但客水資源目前只利用了 3 億立方米。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達、發(fā)送貨列 萬輛。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。衡陽作為全國 45 個公路主樞紐之一，不僅是不同運輸方式的連接點，也是物流的集散地，這里的水運資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。生態(tài)環(huán)境條件風水有云：宅居者“藏風聚氣，得水為上”,項目在地域上凈水面寬幅長達約800 米,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠,整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)不凡,俯瞰廣遠,吞吐萬匯,斂氣納財,乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷。施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。目前，衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導及珠暉區(qū)負責人擔任成員，考慮到該項目投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2022]20 號文， “關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細則》的通知，將本項目納入省、市重點項目， ，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。項目所處的“湘江東岸風光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點打造的“歷史文化長廊” ，全長 公里，獨享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。在建筑設(shè)計上，以江景為導向，考量衡陽當?shù)鼐用竦纳盍晳T，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每28一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號樓)項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。. 項目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計原則① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運作；③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。② 更多的廣場和綠化開放的空間。③ 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學③ 建筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。② 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。④ 戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。⑤ 采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限 50 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。. 給排水設(shè)計給排水 ① 設(shè)計規(guī)范1) 《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 [GB500152022]（03 年版）2) 《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 [GB501402022]3) 《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 [GB500842022]（05 年版）4) 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 [GB500162022]5) 《室外給水設(shè)計規(guī)范》 [GB500132022]6) 《室外排水設(shè)計規(guī)范》 [GB500142022]327) 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標準等 ② 給水設(shè)計