【正文】 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。2022 年衡陽樓市分析① 衡陽房地產市場走勢隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，衡陽 2022 年尤其是下半年房地產市場預計將呈現以下特點：1）房地產開發(fā)投資增長回落。另外，調整住房供應結構的措施將進一步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。2）住房供應結構調整加快。3）土地供給將進一步緊縮。房地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。. 銷售預測項目需求分析本項目所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經商的人很多,火車站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。項目銷售目標群定位本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。公司從 1964 年開始研制卷取機卷筒，經過四十多年的發(fā)展，成為卷取設備的專業(yè)化生產企業(yè)，能生產各種冷軋開卷機、卷取機。公司占地面積 26000 平方米，固定資產 1 億元。該企業(yè)有超過十年未建設過單位住房，員工及家屬近 3 萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群，預計可購房 8001000 套。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。④ 四類客戶：珠暉區(qū)公務員珠暉區(qū)公務員系統，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務員必將置業(yè)的目光從江西重新轉移到江東。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對項目內在品質的提升是更大的促進。⑥ 六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農村向城市轉移” ，這是普遍多數縣市以下居民的心愿，其中部分經濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經有近 500 批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售計劃鑒于目前湘水明珠工程進度，銷售部根據目前市場情況，制定以下銷售計劃。銷售收入預測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內人士認為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經濟發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相當長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2022 年 10 月下旬，由省建設廳、統計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統計局湖南調查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產市場聯席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為 2291 元/平方米，衡陽的均價為 元/平方米，低于全省平均水平。郴州城區(qū)新建商品均價在 1905 元/平方米以上。在衡陽市開發(fā)協會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現，衡陽房地產發(fā)展分為三個階段：90 年代至 2022 年為第一極端，這一階段主要表現為房地產的起步和調整；2022 年至 2022 年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。2022 年開始進入第三階段，衡陽樓市經過前兩階段的發(fā)展后，已向品質、人文、居住等高端方向發(fā)展。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產行業(yè)的發(fā)展。2022 年6 月份時，衡陽商品房均價為 元/平方米,但到年底已經突破 2022 元/平方米,上漲勢頭迅猛。3）項目銷售價格定位：根據本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現銷售均價不低于 2700元/㎡；其中 1 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，2 號住宅樓銷售均價 2650 元/平方米，3 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，1 號至 3 號樓公共停車場 3000 元/平方米，3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元/平方米，3 號樓二層商鋪銷售均價 5000 元/平方米，本項目預測銷售總收入為 萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》 。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。⑤ 營銷活動? 活動一：“ 沿江風光帶竣工典禮 ”、 “湘水明珠開盤慶典”。? 活動三：“ 百年衡陽湘江風光帶 ”攝影圖片展”。? 活動五：系列名人講座。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在衡陽的知名度，加以促進銷售。? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。? 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。? 公關活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行 1－2 場，開盤后視銷售情況舉行。. 項目概況現狀地點與地理位置本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。土地權屬類別和土地狀況本項目開發(fā)建設的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪 154 號地區(qū)，面積為 20,平方米。本項目土地的開發(fā)建設規(guī)劃，已經衡陽市規(guī)劃局審議通過。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構成典型的盆地形勢。整個盆地南面地勢較高，1000 米以上的山中東西連綿數十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側都有較低的向北通道，其東側的湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下。地貌類型以崗丘為主。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。南部山峰大多在海拔 600 米以上，最高是常寧的天堂山，海拔 1265 米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔 300 米500 米。整個地形比降為 ‰。境內有河長 5 公里或流域面積 10 平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長達 8355 公里，河網密度為每平方公里 公里。境內流域面積在 3000 平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。 衡陽資源豐富，物產眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的“有色金屬之鄉(xiāng)” 、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)” 。根據《中國地震動參數區(qū)劃圖》 （GB183062022） ，該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)（g）＜，地震動反應譜特征周期為 ，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數 150 天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對濕度 81%最熱月平均相對濕度 75%④風風速年平均值 主導風向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時數 水文地質衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構成。水資源特點一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在 550—700 毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。但客水資源目前只利用了 3 億立方米。衡北編組站以其吞吐量大、現代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達、發(fā)送貨列 萬輛。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。衡陽作為全國 45 個公路主樞紐之一，不僅是不同運輸方式的連接點，也是物流的集散地，這里的水運資源也十分豐富，境內有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。生態(tài)環(huán)境條件風水有云：宅居者“藏風聚氣，得水為上”,項目在地域上凈水面寬幅長達約800 米,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠,整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)不凡,俯瞰廣遠,吞吐萬匯,斂氣納財,乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷。施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。而湖南省滿足資質要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。目前，衡陽珠暉區(qū)已經成立了衡陽市湘江東岸南段建設協調領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛任副組長，市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區(qū)負責人擔任成員，考慮到該項目投資大、建設周期長，帶來的經濟效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2022]20 號文， “關于《湘江東岸南段堤路建設工程實施細則》的通知，將本項目納入省、市重點項目， ，享受區(qū)政府給予的有關有關優(yōu)惠政策。項目所處的“湘江東岸風光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點打造的“歷史文化長廊” ，全長 公里，獨享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。在建筑設計上，以江景為導向，考量衡陽當地居民的生活習慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號樓)項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。. 項目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設計原則① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有序運作；③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設計，即相對人車分流系統，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。② 更多的廣場和綠化開放的空間。③ 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求通風系統暢通。住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘江邊布置聯排住宅水岸島居，同時辦公性質的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結合小區(qū)主入口的設置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設計哲學③ 建筑立面體現典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術氣息。② 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質。④ 戶型設計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。⑤ 采用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。結構設計結構的安全等級二級，設計使用年限 50 年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。樓層蓋均休用現澆梁板結構。地下室防水以砼結構自防水為主，抗?jié)B等極 S8。. 給排水設計給排水 ① 設計規(guī)范1) 《建筑給水排水設計規(guī)范》 [GB500152022]（03 年版）2) 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》 [GB501402022]3) 《自動噴水滅火系統設計規(guī)范》 [GB500842022]（05 年版）4) 《建筑設計防火規(guī)范》 [GB500162022]5) 《室外給水設計規(guī)范》 [GB500132022]6) 《室外排水設計規(guī)范》 [GB500142022]7) 國家和本地區(qū)現行的有關規(guī)范、規(guī)程、標準等 ② 給水設計Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網供水小區(qū)西側海棠路上市政給水管管徑 DN600；小區(qū)東側楊柳路上市政給水管管徑DN600。Ⅱ