房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析報(bào)告可行性研究報(bào)告-閱讀頁
2025-05-08 03:14本頁面
【正文】 開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。（1）成本費(fèi)用估算說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（即開發(fā)成本加開發(fā)費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身使用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的而過程是什么。B．資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)先進(jìn)正流入時(shí)間、資金占用月平均額。B．項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。表1312 項(xiàng)目利潤(rùn)、投資利潤(rùn)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位指數(shù)（元/㎡）項(xiàng)目總金額/萬元銷售收入開發(fā)成本總投資銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資利潤(rùn)率表1313 項(xiàng)目開發(fā)各期利潤(rùn)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2008年，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比比較，如：表1314 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨成本變動(dòng)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%總投資銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)銷售凈利率投資利潤(rùn)率，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：表1315 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)隨售價(jià)變動(dòng)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%營(yíng)業(yè)額銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資利潤(rùn)率C．容積率變動(dòng)時(shí)各項(xiàng)指標(biāo)的變化表1316 各項(xiàng)指標(biāo)隨容積率變動(dòng)表主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4多高層比營(yíng)業(yè)額總投資銷售毛利率稅后利潤(rùn)銷售凈利率總投資利潤(rùn)率（1）機(jī)構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。（3）人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、找平、培訓(xùn)等）。（2）劣勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。（4）結(jié)論和建議（1）主要指標(biāo)測(cè)算A．預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)。A+nM樓面地價(jià)總投資銷售毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資利潤(rùn)率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有地價(jià)則A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，活著是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資利潤(rùn)率等。B．總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）。，主要開發(fā)的項(xiàng)目。（3）制定策略A．分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。C．把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)或開發(fā)權(quán)的原則。（1）在市場(chǎng)分析部分中增加當(dāng)?shù)厣唐贩孔≌袌?chǎng)總體狀況A．分析該城市最近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。C．各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售變化和發(fā)展趨勢(shì)等。F．主要開發(fā)商情況：開發(fā)商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名開發(fā)商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。H．客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素。（2）需要完成一份新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)告格式及內(nèi)容請(qǐng)參考我們編寫的《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與優(yōu)秀案例》一書。（2）按照本公司成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過程。但要注意本公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。以上兩種方法在測(cè)算過程中莫不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。表1319 成本估算表成本項(xiàng)目總成本/萬元單位成本/（元/㎡）參考項(xiàng)目單位成本說明一、土地獲得價(jià)款二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)、窗工程四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)五、園林環(huán)境費(fèi)六、公共配套設(shè)施費(fèi)七、開發(fā)間接費(fèi)合計(jì)注：，因條件所限確實(shí)無法做出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類。
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