【正文】 ........................................................................................................................38第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ........................................................................................................................392. 項(xiàng)目開發(fā)期 ............................................................................................................................39. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ................................................................................................................39. 項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施 ........................................................................................................39第 10 章 項(xiàng)目招投標(biāo) ............................................................................................................................41. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)概述 ........................................................................................................41. 工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析 ................................................................................................42. 招標(biāo)依據(jù) ................................................................................................................................44. 招標(biāo)范圍 ................................................................................................................................44. 招標(biāo)方式 ................................................................................................................................44第 11 章 投資估算與資金籌措 ............................................................................................................45. 投資估 算 ................................................................................................................................45. 資金籌措 ................................................................................................................................45第 12 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................47. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) ........................................................................................................................47. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 ....................................................................................................47. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................47. 不確定性分析 ........................................................................................................................48第 13 章 社會(huì)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................49. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ........................................................................................................49. 風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................................................50. 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ........................................................................................................................51第 14 章 研究結(jié)論與建議 ....................................................................................................................52. 可行性研究結(jié)論 ....................................................................................................................52. 建議 ........................................................................................................................................523第 1 章 總 論. 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目承辦單位概況單位名稱：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：港幣 2,000 萬(wàn)元單位住所：衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路 29 號(hào)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965 年 9 月 30 日生于湖南。公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊(cè)成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長(zhǎng)吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱號(hào)，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱該公司“實(shí)力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)” 。衡陽(yáng)房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。目前，衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加 20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開發(fā)” 。9第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究. 投資環(huán)境分析國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2022 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長(zhǎng) %。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2022 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼 2022 年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，10前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。主要經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見圖 2。食品類價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長(zhǎng) %；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)11%。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有 萬(wàn)人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人，基本做到應(yīng)保盡保。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元/平方米左右。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長(zhǎng)幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。2022 年衡陽(yáng)樓市分析① 衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，衡陽(yáng) 2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)回落。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1 億元。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。銷售收入預(yù)測(cè)1）周邊城市房?jī)r(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽(yáng)目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?，在未?lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，2022 年 10 月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門在長(zhǎng)沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為 2291 元/平方米，衡陽(yáng)的均價(jià)為 元/平方米，低于全省平均水平。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地20價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。? 活動(dòng)五：系列名人講座。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽(yáng)的每一個(gè)角落。本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽(yáng)市規(guī)劃局審議通過(guò)。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。境內(nèi)有河長(zhǎng) 5 公里或流域面積 10 平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長(zhǎng)達(dá) 8355 公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。①氣溫年平均氣溫 ℃一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫