【正文】 來，新城區(qū)樓盤成為XXXX政府招商引資、改善城市面貌的重要舉措。結(jié)合本項目特點，目前XXX公司正向政府爭取將本項目納入XXX重點工程，預計將得到政府大力支持，并取得相關政策優(yōu)惠。經(jīng)過項目前期的建設，公司對XXXX房地產(chǎn)市場把握已有經(jīng)驗，無論在產(chǎn)品價格還是產(chǎn)品性能方面都有更深刻的理解。二、 項目劣勢：1． 保障房帶來的一定銷售壓力。2． 新城區(qū)整體商業(yè)不夠濃厚。三、 結(jié)論：可以看出，“XXX?XXXXXX”二期項目地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設條件較好，有著較強的市場競爭力。整體而言，該項目有很高的開發(fā)價值。隨著新城區(qū)建設步伐的加快及西部大開發(fā)政策的出臺，XXXX充分利用新城區(qū)原有的基礎，積極參與盤活市場地產(chǎn)、商業(yè)等存量，初步形成了商貿(mào)、娛樂、酒店、體育、休閑、教育等為主的新城功能片區(qū)。在房地產(chǎn)行業(yè)，新城區(qū)充足的土地資源所造就的規(guī)模優(yōu)勢是目前其他區(qū)域所無法比擬的。而大量的土地供應保證土地成本的降低，大規(guī)模的成片開發(fā)又帶來建筑成本的下降，所以新城區(qū)項目可以在保證優(yōu)質(zhì)的情況下，以穩(wěn)步價贏得市場。隨著XXX居住理念的不斷轉(zhuǎn)變，新城區(qū)以及XXXXXX必將逐漸為XXX人所認同。XXX若能真正出現(xiàn)性價比較高的住宅項目，不但可以吸引XXX新城區(qū)域工作生活的人就地買房，還可以吸引一定數(shù)量的外來投資者在XXX買房，XXX新城區(qū)將會逐漸聚集人氣，發(fā)展成為一個十分良好的居住區(qū)。早已建成的“百越公園”綠地，為項目建設提供了一個基本的優(yōu)越綠色環(huán)境。項目兩層地下室及結(jié)構(gòu)基礎勘探完成，準備進行項目地基建設，初步規(guī)劃總建筑面積約58270㎡(含地下部分)，其中住宅面積50660㎡，配套商業(yè)面積2590㎡，住宅戶數(shù)為415戶。計劃將地下兩層作為地下停車廠，人車分流。項目建設相關的“五證”正在辦理中，預計八月份得證。 ●道路：該片區(qū)內(nèi)主要道路為東風路、文體路、環(huán)城南路、環(huán)城東路●交通：該片區(qū)地處新城區(qū)中心地帶，交通十分便利，已有東風路上還有到周邊區(qū)域的公交車，出行便捷。 ●醫(yī)院：片區(qū)內(nèi)有XXXX仁慈醫(yī)院以及小診所，距離項目不到300米。 基礎建設前期籌備已經(jīng)完成項目籌備期做了相當?shù)耐度耄蹣遣恳呀?jīng)完工、項目地塊基礎勘探完成?！? 供水條件： 自來水管網(wǎng)供水，由項目預留口接入。 ● 供氣條件：由項目預留口接入。五、 項目規(guī)劃設計方案XXX?XXXXXX將因應城市發(fā)展，建筑與環(huán)境統(tǒng)一設計，整體考慮高層樓宇情況，共同創(chuàng)造出一個宜商宜居宜樂的城市標桿建筑大廈。遵循原有的總體規(guī)劃，采用高雅、莊嚴的裝飾手法，展示功能性立面，以樸實、新潮、大方的氣度突出XXX第一高的形象。與此同時，小區(qū)還將建設兩層的地下停車庫，做到人車分流，滿足業(yè)主停車需求；建設小區(qū)建設將近3000平方米的商業(yè)配套，全力為業(yè)主打造一個休閑、舒適、方便的生態(tài)居住小區(qū)。六、 項目環(huán)境影響本項目開發(fā)對環(huán)境的影響主要在于地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設備運行的噪聲污染。 公共污水及住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。設備選型盡量選用噪聲較低的，必要時對有關功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理， 達到環(huán)保標準。本公司擁有一支年輕充滿活力的干部隊伍。同時，公司在項目開發(fā)工作階段將借助多專業(yè)外腦資源，增強在各相關領域的專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢。 第五章 項目風險分析一、 政策風險分析整個“XXX，XXXXXX”住宅小區(qū)項目最大的風險就是政策變動以及政府支持力度的變更?？梢哉f，項目政策風險已經(jīng)很小。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協(xié)調(diào)，靈活調(diào)整建設進度，并爭取相應的政策支持，是防范風險的必要手段。因目前國家宏觀經(jīng)濟大勢較好，社會趨于穩(wěn)定，社會動蕩的風險比較小。 三、 經(jīng)濟風險分析宏觀經(jīng)濟發(fā)展在不可預知中走下坡路、通貨膨脹或其他經(jīng)濟問題都會對行業(yè)產(chǎn)生沖擊，從而影響到項目發(fā)展。對此，應以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品保證項目的行業(yè)優(yōu)勢，并采用各行業(yè)精英團體的專業(yè)建議及先期預測把握社會發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風險。公司以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品保證優(yōu)勢，以市場細分策略規(guī)避風險，并采取各種手段加快資金回籠，實現(xiàn)“貨如輪轉(zhuǎn)”。項目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，導致成本上升，也將帶來一定風險。六、 資金風險分析短長期融資的短缺都有可能打斷項目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運轉(zhuǎn)的風險。七、 結(jié)論整體而言，本項目風險比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風險，只要能加以認識和防范，是可以將風險值減至最低的。 “XXX?XXXXXX”項目投資概算（一）主要經(jīng)濟技術(shù)指標：建設用地面積：5641㎡總建筑面積：2590㎡ 其中：住宅建筑面積：50660㎡ 商場面積：2590㎡ 地下室面積：4290㎡總層數(shù)：35層（含地下兩層）機動停車位：88個總戶數(shù)：402戶投 資 成 本 概 算 表項 目 稅 費 統(tǒng) 計 表（二）項目投資總成本：238,516,。三、貸款取得和償還 本項目向銀行申請貸款總額為5000萬元。利息按銀行規(guī)定支付，本金在項目資金寬余時優(yōu)先償還，同時保證在貸款到期時如數(shù)歸還。售價：住宅銷售均價：3800元/㎡； 地面商場銷售均價：20000元/㎡； 地下停車位銷售均價：6萬元/個。二、 各種稅金的稅率營業(yè)稅為銷售收入的5％；營業(yè)稅附加的城市維護建設稅、教育費附加共計為營業(yè)稅額的10％；所得稅率為稅前利潤的33%。本項目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，區(qū)域內(nèi)國民經(jīng)濟的穩(wěn)定快速增長，人民群眾生活小平的不斷提高，給項目提供了良好的宏觀運作環(huán)境和強大的社會支持系統(tǒng)。策略上采取低開高走的方式，開盤以3800元／平方米的起步價迅速占領市場，低價策略將增強樓盤的競爭力。我們在進行成本估算時，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤、快回收的策略，以確保項目資金的安全。綜上所述，我們認為本項目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預期的經(jīng)濟和社會效