【文章內(nèi)容簡介】 (四)政策環(huán)境分析1. 當(dāng)前政策特征 ——2010年以來重要政策一覽表20102011年重要房地產(chǎn)調(diào)控政策列表 項(xiàng)目 時(shí)間 主題 要點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) 2010年1月 國十一條 提高二套房首付至40% 2010年3月 國十九條 打擊囤地 2010年4月 國十條 提高二套房首付至50% 2010年9月 國五條 限購、停發(fā)三套房貸、 2011年1月 新國八條 提高二套房首付至60%、加大限購力度 2011年1月 房產(chǎn)稅開征 上海、重慶推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案 2011年2月 廣州出臺調(diào)控市場細(xì)則 廣州十區(qū)限購、二市暫不限購 信貸 2010年2月 打擊炒房 銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者 2010年4月 打擊炒房 銀監(jiān)會要求銀行不得對投機(jī)投資購房貸款 2010年4月 提高首付 國務(wù)院常務(wù)會要求貸款購買二套房首付不得低于50% 2010年4月 差別化房貸 國務(wù)院通知房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 2010年10月 加息 ；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 2010年11月 提高首付 全面叫停第三套住房公積金貸款，二套住房公積金貸款首付提至五成。 2010年12月 加息 ；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 2011年2月 加息 ；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 2011年4月 加息 ；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2011年7月 加息 ；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2010年3月 打擊囤地 國土資源部出臺“19條”打擊囤地 2010年4月 加大供應(yīng) 國土部公布2010年住房供地計(jì)劃，土地供應(yīng)量同比大幅上漲 2010年9月 打擊囤地 國土部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下文明確企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身問題閑置一年的取消拿地資格 2011年3月 限制“地王” 國土部發(fā)布新規(guī)：嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地，堅(jiān)決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地價(jià)歷史最高價(jià)的情況 2010年6月 限購 住建部發(fā)布規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，通知要求各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定 2010年9月 限購 國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房價(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購房套數(shù)。房價(jià)過高上漲過快城市要限定居民購房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策 2010年11月 限購 住建部、外管局聯(lián)合通知：境外個(gè)人在境內(nèi)只能買一套自住房，而且還必須出具其在境內(nèi)工作超過一年的證明 2011年2月 限購 南寧進(jìn)入第三批限購令城市名單；本地家庭限購第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交１年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明限購一套。 2011年7月 限購 國務(wù)院常務(wù)會議明確要求，已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。 2010年4月 住建部要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房價(jià)過快上漲 2010年5月 住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源 2010年6月 7部門發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難 2010年11月 住建部表示，2011年全國將安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套 ——首套房利率進(jìn)入上浮時(shí)代 ，作用強(qiáng)于加息2010年10月13日，若申請貸款人如果希望盡快放款。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、蘇州等二線城市，約有14個(gè)。全國城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%30%不等，部分城市甚至有上浮50%的銀行。 n 在房價(jià)或?qū)⑦M(jìn)入拐點(diǎn)時(shí)期，北京此舉引發(fā)全國房地產(chǎn)市場高度關(guān)注，或?qū)⒁l(fā)全國性“上調(diào)熱潮”。n 這反映了市場對未來房地產(chǎn)價(jià)格下行的憂慮 。n 首套房貸款利率上浮至少相當(dāng)于2次加息，對剛需族傷害尤大，或?qū)⒁l(fā)全國性降價(jià)本輪調(diào)控政策周期性研判u 本輪調(diào)控我司認(rèn)為分二個(gè)階段：? 第一階段：，將會出現(xiàn)成交量逐步走低的趨勢；? 第二階段：，地產(chǎn)市場逐步調(diào)整到位，為維持通脹環(huán)境下的市場環(huán)境，政策不會立即放松，但是將維持市場的穩(wěn)定發(fā)展。調(diào)控模型模擬 綜上所述，項(xiàng)目選址是經(jīng)過廣泛的市場調(diào)研之后得出的結(jié)論，項(xiàng)目的發(fā)展是可行的。并且由于項(xiàng)目所在地塊宗地編號為 欽北GC20118 地塊，是在XX市國有土地使用權(quán)出讓中拍賣所得。第五章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算 項(xiàng)目規(guī)劃序號摘要數(shù)量單位1項(xiàng)目總概況畝2土地總面積66,平米3總地價(jià)52,300,元4總建筑面積261,平米計(jì)入容積率的建筑面積205,平米其中：住宅建筑面積193,平米商業(yè)建筑面積11,平米物業(yè)管理用房平米不計(jì)入容積率建筑面積55,平米其中：人防地下室建筑12,平米地下車庫面積38,平米架空層建筑面積5,平米5機(jī)動車停車位(位)1,626個(gè)其中：地下停車位1,340個(gè)地面停車位286個(gè)6容積率7建筑密度%8綠地率%9建筑占地面積16,平米10平均層數(shù)18層11總戶數(shù)2,032戶投資預(yù)算序號摘要取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單價(jià) 合計(jì) 1土地費(fèi)用　 52,300, 2前期費(fèi)用　 30,739, 總建筑面積*20元/㎡ 5,232, 景觀設(shè)計(jì)費(fèi)總建筑面積*5元/㎡ 1,308, 施工圖審查費(fèi)總建筑面積*㎡ 392, 總建筑面積*2元/㎡ 523, 勘察費(fèi)總建筑面積*3元/㎡ 784, 施工用電工程費(fèi)用總建筑面積*2元/㎡ 523, 施工用水工程費(fèi)用總建筑面積*2元/㎡ 523, 圍墻等臨舍工程總建筑面積*15元/㎡ 3,924, 面積測繪費(fèi)總建筑面積*1元/㎡ 261, 報(bào)建費(fèi)用主體工程*% 17,266, 3建安費(fèi)用　 1, 337,533, 主體工程款1200元/㎡ 1, 313,935, 電梯及安裝工程單價(jià)25萬元/臺 14,000, 其他設(shè)備總建筑面積*10元㎡ 2,092, 檢測費(fèi)主體工程*3‰ 941, 管道燃?xì)饪倯魯?shù)*2200元/戶 4,470, 監(jiān)理費(fèi)總建筑面積*8元 2,092, 4基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套　 29,445, 供水供電工程總建筑面積*50元/㎡ 13,080, 景觀綠化、道路工程250元/㎡ 12,440, 安防智能化等弱電總建筑面積*8元/㎡ 2,092, 亮化工程總建筑面積*2元/㎡ 523, 排污工程總建筑面積*5元/㎡ 1,308, 5不可預(yù)見費(fèi)（1% 3,977, 6管理費(fèi)用總建筑面積*40元/㎡ 10,464, 7財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款10000萬元二年 12,000, 8開發(fā)成本小計(jì)　 1, 476,460, 二、 資金籌措及還貸方案 資金籌措方案本項(xiàng)目總投資全款為47460萬元，項(xiàng)目資金籌措通過自有資本投入、銀行開發(fā)貸款及銷售資金回籠三項(xiàng)完成其中自有資本投入為：47460*=16611萬元，預(yù)計(jì)2012年6月以前投資全部到位項(xiàng)目開發(fā)貸款額度為：*=16611萬元，預(yù)計(jì)2012年12月前以土地抵押取得貸款2800萬元，其余貸款根據(jù)工程進(jìn)度，分別以在建工程抵押貸款取得其余資金缺口通過房地產(chǎn)銷售回籠取得，金額為47460*30%=14238萬元。還貸方案本項(xiàng)目累計(jì)銷售額至14238萬元后，以后續(xù)銷售收入的80%逐漸償還銀行開發(fā)貸款，開發(fā)貸款全部償還完畢。第六章 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益估計(jì)一、財(cái)務(wù)評價(jià)由于項(xiàng)目實(shí)施周期為4年，其中建設(shè)期三年，宜采用考慮時(shí)間價(jià)值的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目分析。折現(xiàn)率的確定：一般以無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定，現(xiàn)結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況，及開發(fā)商的最低期望投資報(bào)酬率，確定本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)折現(xiàn)率10%。（1） 計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（單位：萬元）序號項(xiàng)目合計(jì)第1年初第1年末第2年末第3年末第4年末1現(xiàn)金流入 62, 25, 23, 13, 銷售收入 62, 25, 23, 13, 2現(xiàn)金流出 54, 5, 11, 19, 16, 2, 成本 45, 5, 10, 16, 13, 費(fèi)用 2, 稅金及附加 4, 1, 1, 所得稅 2, 2, 3凈現(xiàn)金流 8, 5, 11, 6, 7, 10, 4折現(xiàn)率10%　 5凈現(xiàn)值10%　 5, 10, 5, 5, 7, 6累計(jì)凈現(xiàn)值　 5, 15, 9, 4, 2, 7折現(xiàn)率15%