【正文】 究的工作基礎(chǔ)。 ② 宗地現(xiàn)狀 1）四周 范圍； 2） 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3） 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4） 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5） 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史 文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6） 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7） 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 可行性研究開始前已經(jīng)形成 的工作成果及文件。 各行政區(qū)市場(chǎng)比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 ④ 未來 23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 ⑤ 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) ⑥ 結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 本案所在位置的價(jià)位 區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 ① 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上） ② 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行 評(píng)價(jià)。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 ⑥ 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 ④ 戶型設(shè)計(jì)建議： 動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停車場(chǎng) ⑴ 需求：住宅戶均 個(gè)停車位，需 36 個(gè)（按方案 2）；寫字間戶均 個(gè)停車位，需 99 個(gè)；酒店戶均， 50%的住房率，需 57個(gè)；共計(jì)需 192個(gè)停車位。共計(jì) 168個(gè)停車位。 附表 1開發(fā)進(jìn)度模擬表 14 時(shí)間項(xiàng)目 2021年 2021年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設(shè)計(jì)招標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認(rèn)購 正式銷售 竣工 營銷方案 ① 方案 A 寫字樓中留出 4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場(chǎng)價(jià)對(duì)外銷售；停車場(chǎng)除酒店留用 57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出 11 個(gè)外，其余 100個(gè)出租。 勞動(dòng)定員。 ③ 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 ④ 其他合作的主要條件 ⑤ 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 第 四 部分 ： 投資估算 與 融資方案 投資估算 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測(cè)算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。 室外水電氣工程：按 50元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元。 ② 各項(xiàng)保險(xiǎn)開支 18 ③ 稅收和行政性收費(fèi) ④ 不可預(yù)見開支 總成本估算 說明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 ② 經(jīng)營期自有資金占用 項(xiàng)目 資金占用量 (萬元 ) 計(jì)算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2萬元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000元 /㎡ 。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。利息將隨本金 逐年償還而減少。 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財(cái)務(wù)平衡表。 第 六 部分 ： 不確定性分析 在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測(cè)和估算。 36264+1300]247。 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比 ?？梢詫?duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。 ①對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 成本估算表 成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位。 ③對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。 環(huán)境評(píng)價(jià) （影響及對(duì)策） （ 1） 工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 （ 2） 建設(shè)中環(huán)境影響的 緩解措施 公司資源匹配分析 第 八 部分 ： 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。敏感系數(shù)可正可負(fù)。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ? B、酒店經(jīng)營的平衡點(diǎn) 200 50% 50%247。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。 ① 營業(yè)收入 估算 營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計(jì)算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330元 /㎡，公開銷售 3300元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床標(biāo)準(zhǔn)間 200元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200元 /㎡ 月，不含會(huì)議室 停車場(chǎng)出租 36/年 300元 /㎡ 月 個(gè) 合計(jì) 1829/年 未計(jì)住宅樓銷售收入 1794萬元 ② 成本費(fèi)用估算 例表： ___________項(xiàng)目測(cè)算表（萬元） 項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn) 說明 土地費(fèi)用 土地為 ___萬 /畝 前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān) 理費(fèi) 行政性收費(fèi) 建安工程費(fèi) 景觀及配套費(fèi)用 銷售成本 按銷售收入 3%控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款按總投入 50%利率為 8% 管理費(fèi) 按總投入的 3%計(jì) 合計(jì) ③ 營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本） 營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計(jì)算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計(jì)算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計(jì)算，不含會(huì)議室 停車場(chǎng)出租 36/年 100%出租率 合計(jì) 1129/年 未計(jì)住宅樓銷售利潤 1794萬元 ④ 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2021年 ﹒﹒﹒ 20 年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤 (元 /m2) 利潤 (萬元 ) 靜態(tài)獲利分析 ① 投資收益率 (R) 22 投資回報(bào)率計(jì)算 按 50年經(jīng)營周期（不變價(jià)）計(jì)算， 1192 （ ） +1794247。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。 還款資金來源、計(jì)算依據(jù)； 各種借款的償還順序； 計(jì)劃還款時(shí)間。 可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。 單位成本 銷售收入估算 依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計(jì) ： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費(fèi)用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入 — 總成本 == 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià) 、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、 “ 結(jié)建 ” 人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 17 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211㎡，建筑面積： 41554㎡ 總占地面積： 5861㎡，建筑密度： % 總建筑面積： 61460㎡，容積率： 高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為 4861㎡，總戶數(shù)約為 297戶。 住宅： 640元 /平方米 *（ +++0） *34329平方米 =34329* = 經(jīng)營性用房： 640 元 /平方米 *（ ++++） *600 平方米 =600 平方米 *3776 元 /平方米=2265600元 16 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45元 /平方米 =27000元 室內(nèi)裝飾： 34929平方米 *80元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929平方米 *48元 =1676592元 搬 家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)： 搬家費(fèi)： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計(jì)： 64500元 過渡費(fèi)： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6個(gè)月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *16元 /平方米 *6個(gè)月 =57600元 小計(jì)： 632535元 其他費(fèi)用 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929平方米 *15元 /平方米 =523935元 房屋拆遷評(píng)估費(fèi)： 35000元 獎(jiǎng)勵(lì)： 34929平方米 *100元 /平方米 =3492900元 上述所有費(fèi)用小計(jì)： 38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為 。 投資估算 相關(guān)說明 ① 投資估算范圍 ② 投資估算編制依據(jù) ③ 投資估算說明 分項(xiàng)成本估算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容 ： 土地費(fèi)用 、建設(shè)成本、 營銷 預(yù)算、 金融成本 。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動(dòng)定員匯總表。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。 ⑸ 停車場(chǎng)的使用管理： 綜合樓門前 15個(gè)和樓后（裙樓下） 30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場(chǎng) 95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30個(gè)供寫字樓用戶使用。44 出售 效益 738萬元 6萬元 /個(gè) 利潤 45萬元 738693 方案 ② 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 7630㎡ 停車場(chǎng)為地下 2層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191個(gè) 40㎡ /個(gè) 造價(jià) 1378萬元 1800元 /㎡（土 方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租 效益 /年 租價(jià) 300元 /個(gè) 月 回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元 /個(gè) 利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。 ② 方案 2（略） ③ 分析建議 12 層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 ⑦ 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 11 ③ 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 ① 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 備注： 1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅