【正文】 究的工作基礎(chǔ)。 ② 宗地現(xiàn)狀 1）四周 范圍； 2） 地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； 3） 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積； 4） 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5） 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史 文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6） 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7） 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 可行性研究開始前已經(jīng)形成 的工作成果及文件。 各行政區(qū)市場比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 ④ 未來 23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 ⑤ 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點 ⑥ 結(jié)論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位 區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 ① 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） ② 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行 評價。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 ⑥ 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 ④ 戶型設(shè)計建議： 動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停車場 ⑴ 需求：住宅戶均 個停車位，需 36 個（按方案 2）；寫字間戶均 個停車位，需 99 個；酒店戶均， 50%的住房率，需 57個；共計需 192個停車位。共計 168個停車位。 附表 1開發(fā)進(jìn)度模擬表 14 時間項目 2021年 2021年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設(shè)計招標(biāo) 建筑設(shè)計 園林設(shè)計 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認(rèn)購 正式銷售 竣工 營銷方案 ① 方案 A 寫字樓中留出 4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用 57個，機(jī)動車位留出 11 個外，其余 100個出租。 勞動定員。 ③ 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 ④ 其他合作的主要條件 ⑤ 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 第 四 部分 ： 投資估算 與 融資方案 投資估算 在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。 室外水電氣工程：按 50元 /㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。 ② 各項保險開支 18 ③ 稅收和行政性收費 ④ 不可預(yù)見開支 總成本估算 說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 ② 經(jīng)營期自有資金占用 項目 資金占用量 (萬元 ) 計算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2萬元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000元 /㎡ 。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。利息將隨本金 逐年償還而減少。 主要財務(wù)評價報表有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財務(wù)平衡表。 第 六 部分 ： 不確定性分析 在對建設(shè)項目進(jìn)行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。 36264+1300]247。 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比 ?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M(jìn)行定性描述。 ①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 成本估算表 成本項目 總成本（萬元） 單位。 ③對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。 環(huán)境評價 （影響及對策） （ 1） 工程建設(shè)對環(huán)境的影響 （ 2） 建設(shè)中環(huán)境影響的 緩解措施 公司資源匹配分析 第 八 部分 ： 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。敏感系數(shù)可正可負(fù)。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ? B、酒店經(jīng)營的平衡點 200 50% 50%247。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響，以確定項目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。 ① 營業(yè)收入 估算 營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330元 /㎡，公開銷售 3300元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床標(biāo)準(zhǔn)間 200元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出租 36/年 300元 /㎡ 月 個 合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入 1794萬元 ② 成本費用估算 例表： ___________項目測算表（萬元） 項目名稱 標(biāo)準(zhǔn) 說明 土地費用 土地為 ___萬 /畝 前期費用 設(shè)計規(guī)劃監(jiān) 理費 行政性收費 建安工程費 景觀及配套費用 銷售成本 按銷售收入 3%控制 財務(wù)費用 貸款按總投入 50%利率為 8% 管理費 按總投入的 3%計 合計 ③ 營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本） 營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率 合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤 1794萬元 ④ 項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2021年 ﹒﹒﹒ 20 年 合 計 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤 (元 /m2) 利潤 (萬元 ) 靜態(tài)獲利分析 ① 投資收益率 (R) 22 投資回報率計算 按 50年經(jīng)營周期（不變價）計算， 1192 （ ） +1794247。本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。 還款資金來源、計算依據(jù)； 各種借款的償還順序； 計劃還款時間。 可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。 單位成本 銷售收入估算 依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計 ： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入 — 總成本 == 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 項目資金預(yù)測 項目投入總資金及分年投入計劃 資金投入計劃：各期地價 、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。 包括招投標(biāo)費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、 “ 結(jié)建 ” 人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 17 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211㎡，建筑面積： 41554㎡ 總占地面積： 5861㎡，建筑密度： % 總建筑面積： 61460㎡，容積率： 高層均設(shè)計地下室，面積為 4861㎡，總戶數(shù)約為 297戶。 住宅： 640元 /平方米 *（ +++0） *34329平方米 =34329* = 經(jīng)營性用房： 640 元 /平方米 *（ ++++） *600 平方米 =600 平方米 *3776 元 /平方米=2265600元 16 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45元 /平方米 =27000元 室內(nèi)裝飾： 34929平方米 *80元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929平方米 *48元 =1676592元 搬 家費、臨時過渡費： 搬家費： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計： 64500元 過渡費： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6個月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *16元 /平方米 *6個月 =57600元 小計： 632535元 其他費用 管理費，委托拆遷費： 34929平方米 *15元 /平方米 =523935元 房屋拆遷評估費： 35000元 獎勵： 34929平方米 *100元 /平方米 =3492900元 上述所有費用小計： 38533208元，折抵每平方補償金額為 。 投資估算 相關(guān)說明 ① 投資估算范圍 ② 投資估算編制依據(jù) ③ 投資估算說明 分項成本估算 房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容 ： 土地費用 、建設(shè)成本、 營銷 預(yù)算、 金融成本 。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。 ⑸ 停車場的使用管理： 綜合樓門前 15個和樓后（裙樓下） 30個車位供酒店使用；地下停車場 95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30個供寫字樓用戶使用。44 出售 效益 738萬元 6萬元 /個 利潤 45萬元 738693 方案 ② 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計算依據(jù) 面積 7630㎡ 停車場為地下 2層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191個 40㎡ /個 造價 1378萬元 1800元 /㎡（土 方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租 效益 /年 租價 300元 /個 月 回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元 /個 利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。 ② 方案 2（略） ③ 分析建議 12 層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 ⑦ 市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 11 ③ 土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 規(guī)劃設(shè)計分析 初步規(guī)劃設(shè)計思路 ① 設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風(fēng)格、設(shè)計特點。 備注： 1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅