【正文】 成本估算表 成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位。專業(yè) 人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。 ⑤相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議 第 九 部分 ： 附錄 附件： 它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。 ③對不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。 ①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 ⑤可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。 ③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。 環(huán)境評價(jià) （影響及對策） （ 1） 工程建設(shè)對環(huán)境的影響 （ 2） 建設(shè)中環(huán)境影響的 緩解措施 公司資源匹配分析 第 八 部分 ： 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評價(jià)，對建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M(jìn)行定性描述。例 如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測成本 90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本 110% 預(yù)測成本 120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 變動因素二售價(jià)變動 售價(jià)變動各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測售價(jià) 9 0% 預(yù)測售價(jià) 預(yù)測售價(jià) 110% 預(yù)測售價(jià) 120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 24 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 變動因素一容積率變動 容積率變動各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 容積率 5多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報(bào)率 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)因素的識別和評估 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種 概率描述，從而對方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減。敏感系數(shù)可正可負(fù)。 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比 。 敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。 C、寫字樓經(jīng)營的平衡點(diǎn) 物業(yè)管理費(fèi)按 5元 /㎡月計(jì)算，保平點(diǎn)是 5247。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ? B、酒店經(jīng)營的平衡點(diǎn) 200 50% 50%247。 36264+1300]247。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售 量又稱保本銷售量。 根 據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財(cái)務(wù)評價(jià)，敏感性分析和概率分析可同時(shí)用于財(cái)務(wù)評價(jià)和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)， 23 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。 第 六 部分 ： 不確定性分析 在對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。（假定貸款本金 ，經(jīng)營期每年只支付利息） 動態(tài)獲利分析 ① 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ② 內(nèi)部收益率 貸款償還期等 償債能力分析 ① 流動比率 ② 杠桿比率 綜合指標(biāo)表 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 直接成本 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報(bào)率 財(cái)務(wù)評價(jià) （ 方案 2） 略 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 方案的比較分析： 幾 種方案的投資回收期基本接近，但是 幾 種方案的前期資金回收額差別較大，本項(xiàng)目的資金回收 除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入， A 方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。50=6% ② 投資回收期 (Pt) 項(xiàng)目總投資的回收期為（ 154871794） 247。 ① 營業(yè)收入 估算 營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計(jì)算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330元 /㎡，公開銷售 3300元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床標(biāo)準(zhǔn)間 200元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出租 36/年 300元 /㎡ 月 個(gè) 合計(jì) 1829/年 未計(jì)住宅樓銷售收入 1794萬元 ② 成本費(fèi)用估算 例表： ___________項(xiàng)目測算表（萬元） 項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn) 說明 土地費(fèi)用 土地為 ___萬 /畝 前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān) 理費(fèi) 行政性收費(fèi) 建安工程費(fèi) 景觀及配套費(fèi)用 銷售成本 按銷售收入 3%控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款按總投入 50%利率為 8% 管理費(fèi) 按總投入的 3%計(jì) 合計(jì) ③ 營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本） 營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計(jì)算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計(jì)算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計(jì)算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率 合計(jì) 1129/年 未計(jì)住宅樓銷售利潤 1794萬元 ④ 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2021年 ﹒﹒﹒ 20 年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤 (元 /m2) 利潤 (萬元 ) 靜態(tài)獲利分析 ① 投資收益率 (R) 22 投資回報(bào)率計(jì)算 按 50年經(jīng)營周期（不變價(jià)）計(jì)算， 1192 （ ） +1794247。 主要財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財(cái)務(wù)平衡表。另一 類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等?？疾祉?xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財(cái)務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。本部分的評價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。利息將隨本金 逐年償還而減少。 等額還本，利息照付。還本付息的方式有兩種： 等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。 還款資金來源、計(jì)算依據(jù)； 各種借款的償還順序； 計(jì)劃還款時(shí)間。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。 （ 1） 資金來源可靠性分析 （ 2） 融資結(jié)構(gòu)分析 （ 3） 融資成本分析 投資使用計(jì)劃 投資使用計(jì)劃要考慮項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度和籌資方案，使用相互銜接。為保證項(xiàng)目有適宜 的籌資方案，要對可能的籌資方式進(jìn)行比選。 可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時(shí)間等。 ② 經(jīng)營期自有資金占用 項(xiàng)目 資金占用量 (萬元 ) 計(jì)算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2萬元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000元 /㎡ 。最后要給出資金需求的最高點(diǎn)。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 單位成本 銷售收入估算 依據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為： 小高層住宅 1900元 /㎡ 商鋪 6000元 / ㎡ 地下車庫 800元 /㎡ 銷售收入 住宅 1900*56160=106704000 商鋪 6000*5300=31800000 地下室 4861*800=3888800 總計(jì) ： 142392800元 營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費(fèi)用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入 — 總成本 == 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 項(xiàng)目資金預(yù)測 項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià) 、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 ② 各項(xiàng)保險(xiǎn)開支 18 ③ 稅收和行政性收費(fèi) ④ 不可預(yù)見開支 總成本估算 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 ⑦ 預(yù)備費(fèi) 由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的 6%計(jì)提。 ⑤ 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 按建安工程總造價(jià)的 1%計(jì)算，共計(jì)為 萬元。 包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、 “ 結(jié)建 ” 人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。 室外水電氣工程：按 50元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元。 工程成本 ： 樁基： 59460*100元 /㎡ = 地下室： 4861*600元 /㎡ = 主體： 59460*900+2021*500= 電梯： 9棟 *50萬元 /棟 =450萬元 ③ 室外工程費(fèi) 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。按建安成本的 2%取費(fèi)。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 17 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211㎡，建筑面積： 41554㎡ 總占地面積： 5861㎡，建筑密度： % 總建筑面積： 61460㎡，容積率： 高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為 4861㎡，總戶數(shù)約為 297戶。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。 B建設(shè)成本估算 前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。 A 市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。 住宅： 640元 /平方米 *（ +++0） *34329平方米 =34329* = 經(jīng)營性用房： 640 元 /平方米 *（ ++++） *600 平方米 =600 平方米 *3776 元 /平方米=2265600元 16 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45元 /平方米 =27000元 室內(nèi)裝飾： 34929平方米 *80元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929平方米 *48元 =1676592元 搬 家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)： 搬家費(fèi)： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計(jì)： 64500元 過渡費(fèi)： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6個(gè)月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *16元 /平方米 *6個(gè)月 =57600元 小計(jì)： 632535元 其他費(fèi)用 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929平方米 *15元 /平方米 =523935元 房屋拆遷評估費(fèi)： 35000元 獎勵： 34929平方米 *100元 /平方米 =3492900元 上述所有費(fèi)用小計(jì)： 38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為 。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。其它房屋均為二 —— 四層。 投資估算 相關(guān)說明 ① 投資估算范圍 ② 投資估算編制依據(jù) ③ 投資估算說明 分項(xiàng)成本估算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容 ： 土地費(fèi)用 、建設(shè)成本、 營銷 預(yù)算、 金融成本 。 ③ 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 ④ 其他合作的主要條件 ⑤ 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 第 四 部分 ： 投資估算 與 融資方案 投資估算 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會同造價(jià)工程師完成。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算 人員來源分析，需培訓(xùn)的人