【正文】 。 。 外的項目，其標準為：已竣工的項目并具有最大可比性。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些，具體測算可 參照表 1319。 B．根據(jù)已做的類似項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。成本測算可采用兩種方法： 33 A．從預(yù)算角度，依照當?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。 （ 1）有關(guān)宗地情況的補充證明資料和法律文 件，如各種政府批文、權(quán)證等。 I．重點樓盤描述。 G．熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征。 E．當?shù)?城市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向描述： 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)個居民住宅密切相關(guān)方面。 32 D．各行政 區(qū)市場比較： 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 ，這些指標有：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 （ 4）資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機構(gòu)達成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 B．分析銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的嚇壞搜凈利率時的地價，也可以通過其他指標分析可接受的地價，最終確定最高競價和投標價。 31 ，進而分析對手拿地的其實，是否志在必得。 ，可能資金來源，融資能力，資金成本。 （ 2）競爭對手分析 ，控股股東情況。 C．根據(jù)需要可增加如下測算： 表 1318 增加測算指標 銷售凈利率 總投資 最高樓地面地價 最高總地價 R1 R2 R3 B．投資收益分析（參考一下格式）： 30 表 1317 投資收益分析表 經(jīng)濟 指標 A A+M A+2M （ 3）機會 從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地 所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。 （ 1）優(yōu)勢 從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 （ 2）人力資源需求 啟動項目對各專業(yè)（部門）人員的要求，具體 人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。 20xx 年 合計 27 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積 /㎡ 單位利潤 /（元 /㎡ ） 利潤 /萬元 參照以上內(nèi)容及表格 ，可根據(jù)實際情況增減。參照表1312。 A．財務(wù)評價的假設(shè)條件，如是否享受政府各種稅費的減免等。 C．資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。 ：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)工程費、建 安費、配套費、開發(fā)間接費等的投入安排。并參照下面表 1311所列： 表 1311 成本估算表 項目 投資總額 /萬元 單位成本（元 /㎡ ） 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 配套費用 開發(fā)間接費 開發(fā)成本小計 營銷費用 管理費用 總計 （ 2）稅務(wù)分析 A．營業(yè)稅及附加； B．所得稅； 。 （ 4）銷售計劃 25 各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)可行性。 （ 1）土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地 升值潛力做出初步評估。 G．市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 E．周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。 D．項目周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。 。這主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。 、超大型項目，地營造大社會概念的考慮。 C．節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。 （ 1）初步規(guī)劃設(shè)計思路 A．概念設(shè)計：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風格、設(shè)計特點。 ：本項目目標客戶群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。 F．結(jié)論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢； 本項目所在位置的價位區(qū)間和本項目開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式； 本項目在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力； 本項目在開發(fā)中的營銷焦點問題。 23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和 產(chǎn)品類型。 B．區(qū)域房地產(chǎn)市場各項指標成長狀況（近 35年） 開工量、竣工量、銷售量、供需比、平均銷售。如：簽約合同中明顯對本公司不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 （ 5）政策性風險評估 分析由于城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素而導(dǎo)致項目終斷開發(fā)、報批報建流程無法完成，項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。 政 策支持或障礙。 D．取得土地使用權(quán)的風險及控制，即取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決。 B．取得土地使用權(quán)需要的工作日。 B．規(guī)劃 規(guī)劃所有權(quán)歸屬，規(guī)劃使用權(quán)歸屬，規(guī)劃的用途。 E．與合作方式相關(guān)的其他法律規(guī)定。 C．付款進度及其與拿地程序的配合。除直接從政府批租土地外 ，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 （ 1）合作方式及條件 A．合作方式基本情況：合作名稱，主要股東投資情況， 20 注冊資本，成立時間、特殊背景等。 （ 7）土地價格 土地價格的計算方法，若有代征地要說明代征地價格。 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。 19 F．燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 C．污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 （ 5）大市政配套分析（一下分析都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） ，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。 附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 （ h）郵局。 （ f）公園。 （ c）醫(yī)院等級