房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)模板-資料下載頁(yè)
2025-11-14 10:33本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)模板。第二部分項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析。全國(guó)政策環(huán)境分析。A．國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體情況分析。B．固定資產(chǎn)投資分析。D．消費(fèi)需求分析。E．重大利好事件分析。A．城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析。D．城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況分析。板塊產(chǎn)品特征分析。第三部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議與進(jìn)度安排。序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)單價(jià)/（元/㎡）合計(jì)/萬(wàn)元。土地費(fèi)用=土地使用出讓。金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)+征地。3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般占到建筑安裝工程費(fèi)的15%左右。4建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算。裝工程費(fèi)用的3%進(jìn)行估。8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1-7項(xiàng)的1%-3. 二開發(fā)費(fèi)用9-11項(xiàng)之和。10財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際計(jì)算。，編寫與交易有關(guān)的稅費(fèi)表。1營(yíng)業(yè)稅銷售收入×5%. 3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3（外資企業(yè)免征。4防洪工程維護(hù)費(fèi)（此項(xiàng)各地征收不一樣銷售收入×%. 第五部分項(xiàng)目資金籌措。5經(jīng)營(yíng)稅金及附加
【正文】 28 稅后 凈利 銷售凈利率 總 投資利潤(rùn)率 C．容積率變動(dòng)時(shí)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 表 1316 各項(xiàng)指標(biāo)隨容積率變動(dòng)表 主要 指標(biāo) 容積率 1 容積率 2 容積率 3 容積率 4 多高層比 營(yíng)業(yè)額 總投資 銷售毛利率 稅后 利潤(rùn) 銷售凈利率 總 投資利潤(rùn)率 （ 1）機(jī)構(gòu)設(shè)置 是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。 （ 2）人力資源需求 啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)各專業(yè)（部門）人員的要求，具體 人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。 （ 3）人力資源缺口及解決 現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、 29 找平、培訓(xùn)等）。 （ 1）優(yōu)勢(shì) 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 （ 2）劣勢(shì) 從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合本公司一貫發(fā)展思路等方面論述。 （ 3）機(jī)會(huì) 從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地 所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。 （ 4）結(jié)論和建議 （ 1）主要指標(biāo)測(cè)算 A．預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)。 B．投資收益分析（參考一下格式）： 30 表 1317 投資收益分析表 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) A A+M A+2M A+nM 樓面地價(jià) 總投資 銷售毛利率 稅前利潤(rùn) 稅后 凈利 銷售凈利率 總 投資利潤(rùn)率 注： A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有地價(jià)則 A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)； M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，活著是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如 100萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。 C．根據(jù)需要可增加如下測(cè)算： 表 1318 增加測(cè)算指標(biāo) 銷售凈利率 總投資 最高樓地面地價(jià) 最高總地價(jià) R1 R2 R3 注： R 代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如投資利潤(rùn)率等。 （ 2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ，控股股東情況。 B．總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）。 ，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本。 平，主要開發(fā)的項(xiàng)目。 31 ，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的其實(shí)，是否志在必得。 （ 3）制定策略 A．分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。 B．分析銷售凈利率在 10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的嚇壞搜凈利率時(shí)的地價(jià)，也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)，最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。 C．把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)或開發(fā)權(quán)的原則。 （ 4）資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 （ 1）在市場(chǎng)分析部分中 增加當(dāng)?shù)厣唐贩孔≌袌?chǎng)總體狀況 A．分析該城市最近 三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 ，這些指標(biāo)有：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 C．各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 32 D．各行政 區(qū)市場(chǎng)比較： 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 E．當(dāng)?shù)?城市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向描述： 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)個(gè)居民住宅密切相關(guān)方面。 F．主要開發(fā)商情況：開發(fā)商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名開發(fā)商最近 3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。 G．熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征。 H．客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素。 I．重點(diǎn)樓盤描述。 （ 2）需要完成一份新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 報(bào)告格式及內(nèi)容請(qǐng)參考我們編寫的《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與優(yōu)秀案例》一書。 （ 1）有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文 件，如各種政府批文、權(quán)證等。 （ 2）按照本公司成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程。成本測(cè)算可采用兩種方法： 33 A．從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項(xiàng)目逐項(xiàng)分析計(jì)算。但要注意本公司在規(guī)劃設(shè)計(jì)、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 B．根據(jù)已做的類似項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項(xiàng)目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。 以上兩種方法在測(cè)算過(guò)程中莫不是一貫而終的，不同的成本項(xiàng)目運(yùn)用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對(duì)可上可下的成本項(xiàng)目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些，具體測(cè)算可 參照表 1319。 表 1319 成本估算表 成本項(xiàng)目 總成本 /萬(wàn)元 單位成本 /（元 /㎡ ） 參考項(xiàng)目單位成本 說(shuō)明 一、土地獲得價(jià)款 二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 三、主體建筑工程費(fèi) 、窗工程 部位精裝修 四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi) 34 五、園林環(huán)境費(fèi) 費(fèi) 六、公共配套設(shè)施費(fèi) 七、開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 注： ，因條件所限確實(shí)無(wú)法做出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類。 外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：已竣工的項(xiàng)目并具有最大可比性。 。 。 。
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