房地產(chǎn)項目可行性研究報告綱要-資料下載頁
2024-11-23 10:33本頁面
【導(dǎo)讀】第1頁共21頁 膃芁螆羀聿芀蒆螃羅荿薈罿袁莈蝕螁膀莈莀羇肆莇薂螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁蒁蒃蚇艿蒀蚆袃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂薆螄螂肈薅蒄羈羄膁薆螀袀膀蝿羆羋腿蒈衿膄腿薁肄肀膈蚃袇羆膇螅蝕芅芆蒅裊膁芅薇蚈肇芄蝕襖羃芃葿蚆罿芃薂芇節(jié)蚄螅膃芁螆羀聿芀蒆螃羅荿薈罿袁莈蝕螁膀莈莀羇肆莇薂螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁蒁蒃蚇艿蒀蚆袃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂薆螄螂肈薅蒄羈羄膁薆螀袀膀蝿羆羋腿蒈衿膄腿薁肄肀膈蚃袇羆膇螅蝕芅芆蒅裊膁芅薇蚈肇芄蝕襖羃芃葿蚆罿芃薂芇節(jié)蚄螅膃芁螆羀聿芀蒆螃羅荿薈罿袁莈蝕螁膀莈莀羇肆莇薂螀肂莆蚅肅羈蒞螇袈芇莄蕆蟻膃莃蕿袆聿蒂蟻蠆羅蒂莁裊袁蒁蒃蚇艿蒀蚆袃膅葿螈螆肁蒈蒈羈羇蕆薀螄芆蒆螞罿膂薆螄螂肈薅蒄羈羄膁薆螀袀膀蝿羆羋腿蒈衿膄腿薁肄肀膈蚃袇羆膇螅蝕芅芆蒅裊膁芅薇蚈肇芄蝕襖羃芃葿蚆罿芃薂芇節(jié)蚄螅膃芁螆羀聿芀蒆螃羅荿
【正文】 銷售凈利率在 10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標(biāo)價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 一、 市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。 各行政區(qū)市場比較： 第 17 頁 共 21 頁 （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當(dāng)?shù)?城市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最近3 年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素 重點樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附） 附件： 有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 按照萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)臵科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （ 1） 從預(yù)算角度，依照當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規(guī)劃設(shè)計、高品質(zhì)要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 （ 2） 根據(jù)已做的類似項目的相關(guān)數(shù)據(jù)，并充分考慮該項目的特性，在此基礎(chǔ)上估算。 上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當(dāng)、最科學(xué)的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情第 18 頁 共 21 頁 況下，盡可能穩(wěn)健一些。可參照下面表格： 成本估算 表 成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元 /m2）參考項目單位成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補(bǔ)償費 二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費 勘察設(shè)計費 報批報建費 三通一平費 臨時設(shè)施費 三、主體建筑工程費 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內(nèi)精裝修 室內(nèi)水電氣暖 室內(nèi)設(shè)備及安裝 室內(nèi)智能化系統(tǒng) 第 19 頁 共 21 頁 四、紅線內(nèi)市政工程費 室外給排水系統(tǒng) 室外采暖 系統(tǒng) 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 室外高低壓系統(tǒng) 室外消防系統(tǒng) 室外智能化系統(tǒng) 五、園林環(huán)境費 環(huán)境設(shè)計費 綠化建設(shè)費 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 室外照明費 室外背景音樂 室外零星工程 六、公共配套設(shè)施費 游泳池 會所 幼兒園 學(xué)校 兒童游樂設(shè)施 第 20 頁 共 21 頁 商業(yè)設(shè)施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 說明： 成本估算應(yīng)按本表 明細(xì)項目分類，因條件所限確實無法作出詳細(xì)估算時可只列大類 參考項目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項目；②具有最大可比性 現(xiàn)金流量預(yù)測表 欲簽定的意向書和合同文本
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