【正文】 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)遵循《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《重慶市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《重慶市商品房銷售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》等法律、法規(guī)。（二）評(píng)價(jià)依據(jù)國(guó)家計(jì)委1993年頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》。財(cái)政部制定的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》?！吨貞c市建筑工程2000基價(jià)表》。4. 開(kāi)發(fā)小區(qū)規(guī)劃詳圖。5. 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。6. 近期商業(yè)銀行流動(dòng)資金貸款利率。7. 重慶市住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。8. 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和指標(biāo)。（三）評(píng)價(jià)假設(shè)1. 城市建設(shè)加快，經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮2. 房地產(chǎn)及相關(guān)政策穩(wěn)定3. 銀行貸款利率及行業(yè)基準(zhǔn)收益率變化幅度較小4. 社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治保持穩(wěn)定，社區(qū)周邊配套逐步完善二、 收入估算及銷售進(jìn)度安排（一）收入估算說(shuō)明 項(xiàng)目一、二期住宅均價(jià)2200元/㎡，商業(yè)物業(yè)5000元/㎡； 三期臨江住宅均價(jià)2500元/㎡，商業(yè)物業(yè)5500元/㎡； 車庫(kù)2200元/㎡。（二）銷售進(jìn)度安排初步考慮2002年11月住宅內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，2003年3月項(xiàng)目一期開(kāi)始預(yù)售（此時(shí)主體已施工4個(gè)多月），3月開(kāi)盤(pán)時(shí)計(jì)劃銷售合同金額1200萬(wàn)元；2季度每月800萬(wàn)，共計(jì)2400萬(wàn)；3季度每月1000萬(wàn)，共計(jì)3000萬(wàn)；4季度一期全面封頂，實(shí)現(xiàn)銷售額2000萬(wàn)元；竣工后的2004年1季度實(shí)現(xiàn)銷售收入1400萬(wàn)元，在一期工程中有商業(yè)面積2200平方米，按均價(jià)4500元/㎡計(jì)算，計(jì)劃銷售收入909萬(wàn)元，2003年內(nèi)均衡實(shí)現(xiàn)。二期工程2003年1011月預(yù)售，具體銷售進(jìn)度計(jì)劃為2003年4季度實(shí)現(xiàn)合同銷售收入6404萬(wàn)元；2004年1至2季度每季度銷售收入1600萬(wàn)，剩余部分2004年4季度完成。車庫(kù)銷售從2003年4季度到2004年3季度，每季度實(shí)現(xiàn)銷售收入440萬(wàn)元。三期工程2004年7月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)2004年3季度實(shí)現(xiàn)銷售收入6404萬(wàn)元，4季度3956萬(wàn)元，2005年2季度分別實(shí)現(xiàn)銷售收入3168和1795萬(wàn)元。三期的商業(yè)面積2273㎡，以每平方米5000元計(jì)算，從2004年3季度到2005年2季度，每季度340萬(wàn)左右。車庫(kù)3836㎡，從2004年4季度到2005年2季度分別實(shí)現(xiàn)收入168萬(wàn)元、195萬(wàn)元。收入測(cè)算結(jié)果詳見(jiàn)“上江城項(xiàng)目銷售進(jìn)度表”。三、 項(xiàng)目損益靜態(tài)分析 稅前投資回報(bào)率本項(xiàng)目的銷售總收入約33952萬(wàn)元，總投資約23500萬(wàn)元，銷售稅金及交易手續(xù)費(fèi)約為1940萬(wàn)元。%，啟動(dòng)資金5000萬(wàn)，%（按3年建設(shè)周期計(jì)算的年啟動(dòng)資金回報(bào)率）。從投資回報(bào)率來(lái)看，該項(xiàng)目利潤(rùn)在正常范圍?！　　　　　　　№?xiàng)目損益表　　　　　　單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目金 額計(jì)算說(shuō)明一、銷售收入33952 減：直接成本含政府規(guī)費(fèi)銷售費(fèi)用900銷售稅費(fèi)1940二、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)減：管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用660三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減：土地增值稅0四、利潤(rùn)總額減：企業(yè)所得稅五、凈利潤(rùn)靜態(tài)投資回收期從項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表可以計(jì)算出Pt=11個(gè)季度，預(yù)計(jì)2004年第四季度產(chǎn)生正現(xiàn)金流量，項(xiàng)目的投資回收期較短。四、 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)（一）關(guān)于動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的說(shuō)明 折現(xiàn)率（行業(yè)基準(zhǔn)收益率）取I0=12%，季度折現(xiàn)率為3%。 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期5年，從2001年至2005年，動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的凈現(xiàn)值的計(jì)算基期取2002年1月，按復(fù)利進(jìn)行計(jì)算。（二）計(jì)算結(jié)果 FNPV=4375萬(wàn)元≥0，項(xiàng)目可行。 FIRR=（1+%）41=37%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%，因此項(xiàng)目無(wú)論是從靜態(tài)，還是從動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)來(lái)看都是可行的。關(guān)于項(xiàng)目的具體現(xiàn)金流量見(jiàn)附表。第九章 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析一、 項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)及評(píng)價(jià)“上江城”（天寶小區(qū)）面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)相關(guān)政策風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)及項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從第三章的宏觀投資環(huán)境分析中可以看出，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益良好，投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，拉動(dòng)內(nèi)需，因此國(guó)內(nèi)需求繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，微觀基礎(chǔ)將進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)居民的收入預(yù)期提高，因此項(xiàng)目在此時(shí)開(kāi)發(fā)是非常好的時(shí)機(jī)，面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)很小。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)主要有：房地產(chǎn)金融政策（如銀行利率調(diào)整、個(gè)人住房抵押貸款管理辦法、住房公積金管理辦法）、房地產(chǎn)交易法規(guī)（如城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法）、房地產(chǎn)稅費(fèi)管理（如契稅、城市建設(shè)配套費(fèi)）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理（如城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、城市規(guī)劃法）。在這些法規(guī)中最突出的變化是銀行利率的降低和城市建設(shè)配套的提高，前者對(duì)刺激住房消費(fèi)將起到極大的推動(dòng)作用，對(duì)房市是一大利好消息，但配套費(fèi)的提高無(wú)疑將增加項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，致使房地產(chǎn)銷售壓力增大，如果不顧消費(fèi)者的承受力，一味提高商品房的銷售價(jià)格，恐怕潛在的消費(fèi)群體不一定接受，從而項(xiàng)目面臨推廣的壓力。房地產(chǎn)由于其固有的特征，具有很強(qiáng)的區(qū)域性。從第三章的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中我們可以看出，2002年及今后幾年，銷售的總體形勢(shì)不錯(cuò)。而且項(xiàng)目具有比較優(yōu)勢(shì)，周圍的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)有珠江花園、金江明珠、潤(rùn)安大廈、斌馨豐澤園、廣廈經(jīng)典等。其中大部分已竣工或即將竣工，到2003年至2005年，開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)數(shù)量較少，而且不能形成完善的配套和10萬(wàn)平方米的規(guī)模。從中長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)有上升的趨勢(shì)，因此項(xiàng)目一、二、三期的銷售定價(jià)是合理的，這方面的風(fēng)險(xiǎn)雖然存在，但現(xiàn)在看來(lái)問(wèn)題不大，關(guān)鍵看市場(chǎng)推廣的力度和銷售策略的制定是否得當(dāng)。公司的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的確存在，因?yàn)榈侥壳盀橹梗瑫x愉公司尚未開(kāi)發(fā)過(guò)10萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)。但該公司人才的年齡結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)合理，具備不斷創(chuàng)新的能力，有迎接挑戰(zhàn)的勇氣和信心，所以項(xiàng)目應(yīng)能順利開(kāi)發(fā)成功。至于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為由于“上江城”采取了分期開(kāi)發(fā)，減少資金壓力，一期啟動(dòng)只要5000萬(wàn)左右。目前公司已有資金2000萬(wàn)，加上“晉愉城市彩園”的商場(chǎng)租金收入每年近1000萬(wàn)元，如果再貸款3000萬(wàn)，完成該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)不會(huì)有什么財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)這其中的前提是項(xiàng)目的銷售進(jìn)度順利進(jìn)行，如果項(xiàng)目推廣銷售業(yè)績(jī)欠佳，將會(huì)影響項(xiàng)目的現(xiàn)金流入量，從而造成短時(shí)間資金緊張。二、 項(xiàng)目盈虧平衡分析通過(guò)對(duì)“上江城”項(xiàng)目的保本生產(chǎn)量計(jì)算，盈虧平衡點(diǎn)BEP=（即保本生產(chǎn)量約為9萬(wàn)平方米），項(xiàng)目的安全率f=%，大于30%，項(xiàng)目非常安全。，占總開(kāi)發(fā)量的80%，在有少量商品房空置的情況下仍有贏利空間。具體詳見(jiàn)“項(xiàng)目盈虧平衡表”。三、 項(xiàng)目敏感性分析在正常情況下，項(xiàng)目的總投資為23500萬(wàn)元，銷售均價(jià)2300元/㎡，現(xiàn)對(duì)總投資和銷售均價(jià)這兩個(gè)因素分別進(jìn)行單敏感性分析：開(kāi)發(fā)總投資。當(dāng)其上升10%時(shí)，稅前利潤(rùn)為4538萬(wàn)元，；當(dāng)下降10%時(shí)，稅前利潤(rùn)為9316萬(wàn)元。因此項(xiàng)目總投資在正負(fù)10%以內(nèi)無(wú)論如何變化，均能取得一定的利潤(rùn)。銷售均價(jià)。當(dāng)其上升10%（即P=2323元/㎡）時(shí)，稅前利潤(rùn)為7171萬(wàn)元，凈現(xiàn)值NPV=4606萬(wàn)元，當(dāng)下降10%（時(shí)即P=2277元/㎡），稅前利潤(rùn)為4855萬(wàn)元，凈現(xiàn)值NPV=104萬(wàn)元，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上仍能可行。詳細(xì)的單因素敏感性分析見(jiàn)下表總投資敏感性分析序號(hào)變動(dòng)內(nèi)容稅前收益稅后凈收益判斷結(jié)論1開(kāi)發(fā)成本+1% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行2開(kāi)發(fā)成本+2% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行3開(kāi)發(fā)成本+3% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行4開(kāi)發(fā)成本+4% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行5開(kāi)發(fā)成本+5% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行6開(kāi)發(fā)成本+6% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行7開(kāi)發(fā)成本+7% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行8開(kāi)發(fā)成本+8% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行9開(kāi)發(fā)成本+9% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行10開(kāi)發(fā)成本+10% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行11開(kāi)發(fā)成本1% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行12開(kāi)發(fā)成本2% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行13開(kāi)發(fā)成本3% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行14開(kāi)發(fā)成本4% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行15開(kāi)發(fā)成本5% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行16開(kāi)發(fā)成本6% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行17開(kāi)發(fā)成本7% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行18開(kāi)發(fā)成本8% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行19開(kāi)發(fā)成本9% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行20開(kāi)發(fā)成本10% R 大于0經(jīng)濟(jì)上可行銷售均價(jià)敏感性分析銷售均價(jià)敏感性分析序號(hào)變動(dòng)內(nèi)容稅前收益NPV（I=12%）判斷結(jié)論1銷售均價(jià)+1%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行2銷售均價(jià)+2%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行3銷售均價(jià)+3%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行4銷售均價(jià)+4%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行5銷售均價(jià)+5%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行6銷售均價(jià)+6%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行7銷售均價(jià)+7%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行8銷售均價(jià)+8%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行9銷售均價(jià)+9%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行10銷售均價(jià)+10%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行11銷售均價(jià)1%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行12銷售均價(jià)2%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行13銷售均價(jià)3%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行14銷售均價(jià)4%NPV 大于0經(jīng)濟(jì)上可行15銷售均價(jià)5%NPV 小于0經(jīng)濟(jì)上可行第十章 評(píng)價(jià)結(jié)論和建議從以上分析可以看出，項(xiàng)目的抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)，在近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好的形勢(shì)下，項(xiàng)目本身具有獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，因此項(xiàng)目的銷售前景看好。項(xiàng)目的凈現(xiàn)值NPV=2365萬(wàn)元，而且銷售均價(jià)在區(qū)間（1890，2310）之內(nèi)無(wú)論如何變化，靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)均可行，這說(shuō)明項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較大的可行性。 44 / 44