【正文】 項目的開發(fā)遵循《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《重慶市城市規(guī)劃管理條例》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》、《重慶市商品房銷售管理辦法》、《建設(shè)工程質(zhì)量驗收規(guī)范》等法律、法規(guī)。（二）評價依據(jù)國家計委1993年頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。財政部制定的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》?！吨貞c市建筑工程2000基價表》。4. 開發(fā)小區(qū)規(guī)劃詳圖。5. 開發(fā)項目市場調(diào)研報告。6. 近期商業(yè)銀行流動資金貸款利率。7. 重慶市住宅項目開發(fā)規(guī)費收取標(biāo)準(zhǔn)。8. 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和指標(biāo)。（三）評價假設(shè)1. 城市建設(shè)加快，經(jīng)濟持續(xù)繁榮2. 房地產(chǎn)及相關(guān)政策穩(wěn)定3. 銀行貸款利率及行業(yè)基準(zhǔn)收益率變化幅度較小4. 社會經(jīng)濟政治保持穩(wěn)定，社區(qū)周邊配套逐步完善二、 收入估算及銷售進度安排（一）收入估算說明 項目一、二期住宅均價2200元/㎡，商業(yè)物業(yè)5000元/㎡； 三期臨江住宅均價2500元/㎡，商業(yè)物業(yè)5500元/㎡； 車庫2200元/㎡。（二）銷售進度安排初步考慮2002年11月住宅內(nèi)部認購，2003年3月項目一期開始預(yù)售（此時主體已施工4個多月），3月開盤時計劃銷售合同金額1200萬元；2季度每月800萬，共計2400萬；3季度每月1000萬，共計3000萬；4季度一期全面封頂，實現(xiàn)銷售額2000萬元；竣工后的2004年1季度實現(xiàn)銷售收入1400萬元，在一期工程中有商業(yè)面積2200平方米，按均價4500元/㎡計算，計劃銷售收入909萬元，2003年內(nèi)均衡實現(xiàn)。二期工程2003年1011月預(yù)售，具體銷售進度計劃為2003年4季度實現(xiàn)合同銷售收入6404萬元；2004年1至2季度每季度銷售收入1600萬，剩余部分2004年4季度完成。車庫銷售從2003年4季度到2004年3季度，每季度實現(xiàn)銷售收入440萬元。三期工程2004年7月開盤，預(yù)計2004年3季度實現(xiàn)銷售收入6404萬元，4季度3956萬元，2005年2季度分別實現(xiàn)銷售收入3168和1795萬元。三期的商業(yè)面積2273㎡，以每平方米5000元計算，從2004年3季度到2005年2季度，每季度340萬左右。車庫3836㎡，從2004年4季度到2005年2季度分別實現(xiàn)收入168萬元、195萬元。收入測算結(jié)果詳見“上江城項目銷售進度表”。三、 項目損益靜態(tài)分析 稅前投資回報率本項目的銷售總收入約33952萬元，總投資約23500萬元，銷售稅金及交易手續(xù)費約為1940萬元。%，啟動資金5000萬，%（按3年建設(shè)周期計算的年啟動資金回報率）。從投資回報率來看，該項目利潤在正常范圍?！　　　　　　　№椖繐p益表　　　　　　單位：萬元 項 目金 額計算說明一、銷售收入33952 減：直接成本含政府規(guī)費銷售費用900銷售稅費1940二、經(jīng)營利潤減：管理費用財務(wù)費用660三、營業(yè)利潤減：土地增值稅0四、利潤總額減：企業(yè)所得稅五、凈利潤靜態(tài)投資回收期從項目的現(xiàn)金流量表可以計算出Pt=11個季度，預(yù)計2004年第四季度產(chǎn)生正現(xiàn)金流量，項目的投資回收期較短。四、 項目動態(tài)評價（一）關(guān)于動態(tài)評價的說明 折現(xiàn)率（行業(yè)基準(zhǔn)收益率）取I0=12%，季度折現(xiàn)率為3%。 該項目開發(fā)周期5年，從2001年至2005年，動態(tài)評價的凈現(xiàn)值的計算基期取2002年1月，按復(fù)利進行計算。（二）計算結(jié)果 FNPV=4375萬元≥0，項目可行。 FIRR=（1+%）41=37%，遠遠大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%，因此項目無論是從靜態(tài)，還是從動態(tài)財務(wù)評價來看都是可行的。關(guān)于項目的具體現(xiàn)金流量見附表。第九章 項目的風(fēng)險分析一、 項目面臨的主要風(fēng)險及評價“上江城”（天寶小區(qū)）面臨的主要風(fēng)險包括宏觀經(jīng)濟風(fēng)險、房地產(chǎn)相關(guān)政策風(fēng)險、區(qū)域房地產(chǎn)市場風(fēng)險、經(jīng)營管理風(fēng)險及項目財務(wù)風(fēng)險。從第三章的宏觀投資環(huán)境分析中可以看出，我國的宏觀經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益良好，投資繼續(xù)保持高速增長，拉動內(nèi)需，因此國內(nèi)需求繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，微觀基礎(chǔ)將進一步改善，城鎮(zhèn)居民的收入預(yù)期提高，因此項目在此時開發(fā)是非常好的時機，面臨的宏觀經(jīng)濟風(fēng)險很小。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)主要有：房地產(chǎn)金融政策（如銀行利率調(diào)整、個人住房抵押貸款管理辦法、住房公積金管理辦法）、房地產(chǎn)交易法規(guī)（如城市商品房預(yù)售管理辦法、商品房銷售管理辦法）、房地產(chǎn)稅費管理（如契稅、城市建設(shè)配套費）、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理（如城市房屋拆遷管理條例、建筑工程質(zhì)量管理條例、城市規(guī)劃法）。在這些法規(guī)中最突出的變化是銀行利率的降低和城市建設(shè)配套的提高，前者對刺激住房消費將起到極大的推動作用，對房市是一大利好消息，但配套費的提高無疑將增加項目的開發(fā)成本，致使房地產(chǎn)銷售壓力增大，如果不顧消費者的承受力，一味提高商品房的銷售價格，恐怕潛在的消費群體不一定接受，從而項目面臨推廣的壓力。房地產(chǎn)由于其固有的特征，具有很強的區(qū)域性。從第三章的重慶房地產(chǎn)市場分析中我們可以看出，2002年及今后幾年，銷售的總體形勢不錯。而且項目具有比較優(yōu)勢，周圍的競爭樓盤有珠江花園、金江明珠、潤安大廈、斌馨豐澤園、廣廈經(jīng)典等。其中大部分已竣工或即將竣工，到2003年至2005年，開盤的樓盤數(shù)量較少，而且不能形成完善的配套和10萬平方米的規(guī)模。從中長期看，房價有上升的趨勢，因此項目一、二、三期的銷售定價是合理的，這方面的風(fēng)險雖然存在，但現(xiàn)在看來問題不大，關(guān)鍵看市場推廣的力度和銷售策略的制定是否得當(dāng)。公司的經(jīng)營管理風(fēng)險的確存在，因為到目前為止，晉愉公司尚未開發(fā)過10萬平方米以上的住宅小區(qū)。但該公司人才的年齡結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu)合理，具備不斷創(chuàng)新的能力，有迎接挑戰(zhàn)的勇氣和信心，所以項目應(yīng)能順利開發(fā)成功。至于項目的財務(wù)風(fēng)險，我們認為由于“上江城”采取了分期開發(fā)，減少資金壓力，一期啟動只要5000萬左右。目前公司已有資金2000萬，加上“晉愉城市彩園”的商場租金收入每年近1000萬元，如果再貸款3000萬，完成該項目的開發(fā)不會有什么財務(wù)風(fēng)險。不過這其中的前提是項目的銷售進度順利進行，如果項目推廣銷售業(yè)績欠佳，將會影響項目的現(xiàn)金流入量，從而造成短時間資金緊張。二、 項目盈虧平衡分析通過對“上江城”項目的保本生產(chǎn)量計算，盈虧平衡點BEP=（即保本生產(chǎn)量約為9萬平方米），項目的安全率f=%，大于30%，項目非常安全。，占總開發(fā)量的80%，在有少量商品房空置的情況下仍有贏利空間。具體詳見“項目盈虧平衡表”。三、 項目敏感性分析在正常情況下，項目的總投資為23500萬元，銷售均價2300元/㎡，現(xiàn)對總投資和銷售均價這兩個因素分別進行單敏感性分析：開發(fā)總投資。當(dāng)其上升10%時，稅前利潤為4538萬元，；當(dāng)下降10%時，稅前利潤為9316萬元。因此項目總投資在正負10%以內(nèi)無論如何變化，均能取得一定的利潤。銷售均價。當(dāng)其上升10%（即P=2323元/㎡）時，稅前利潤為7171萬元，凈現(xiàn)值NPV=4606萬元，當(dāng)下降10%（時即P=2277元/㎡），稅前利潤為4855萬元，凈現(xiàn)值NPV=104萬元，項目在經(jīng)濟上仍能可行。詳細的單因素敏感性分析見下表總投資敏感性分析序號變動內(nèi)容稅前收益稅后凈收益判斷結(jié)論1開發(fā)成本+1% R 大于0經(jīng)濟上可行2開發(fā)成本+2% R 大于0經(jīng)濟上可行3開發(fā)成本+3% R 大于0經(jīng)濟上可行4開發(fā)成本+4% R 大于0經(jīng)濟上可行5開發(fā)成本+5% R 大于0經(jīng)濟上可行6開發(fā)成本+6% R 大于0經(jīng)濟上可行7開發(fā)成本+7% R 大于0經(jīng)濟上可行8開發(fā)成本+8% R 大于0經(jīng)濟上可行9開發(fā)成本+9% R 大于0經(jīng)濟上可行10開發(fā)成本+10% R 大于0經(jīng)濟上可行11開發(fā)成本1% R 大于0經(jīng)濟上可行12開發(fā)成本2% R 大于0經(jīng)濟上可行13開發(fā)成本3% R 大于0經(jīng)濟上可行14開發(fā)成本4% R 大于0經(jīng)濟上可行15開發(fā)成本5% R 大于0經(jīng)濟上可行16開發(fā)成本6% R 大于0經(jīng)濟上可行17開發(fā)成本7% R 大于0經(jīng)濟上可行18開發(fā)成本8% R 大于0經(jīng)濟上可行19開發(fā)成本9% R 大于0經(jīng)濟上可行20開發(fā)成本10% R 大于0經(jīng)濟上可行銷售均價敏感性分析銷售均價敏感性分析序號變動內(nèi)容稅前收益NPV（I=12%）判斷結(jié)論1銷售均價+1%NPV 大于0經(jīng)濟上可行2銷售均價+2%NPV 大于0經(jīng)濟上可行3銷售均價+3%NPV 大于0經(jīng)濟上可行4銷售均價+4%NPV 大于0經(jīng)濟上可行5銷售均價+5%NPV 大于0經(jīng)濟上可行6銷售均價+6%NPV 大于0經(jīng)濟上可行7銷售均價+7%NPV 大于0經(jīng)濟上可行8銷售均價+8%NPV 大于0經(jīng)濟上可行9銷售均價+9%NPV 大于0經(jīng)濟上可行10銷售均價+10%NPV 大于0經(jīng)濟上可行11銷售均價1%NPV 大于0經(jīng)濟上可行12銷售均價2%NPV 大于0經(jīng)濟上可行13銷售均價3%NPV 大于0經(jīng)濟上可行14銷售均價4%NPV 大于0經(jīng)濟上可行15銷售均價5%NPV 小于0經(jīng)濟上可行第十章 評價結(jié)論和建議從以上分析可以看出，項目的抗市場風(fēng)險能力很強，在近幾年的房地產(chǎn)市場前景看好的形勢下，項目本身具有獨特的地段優(yōu)勢和競爭力，因此項目的銷售前景看好。項目的凈現(xiàn)值NPV=2365萬元，而且銷售均價在區(qū)間（1890，2310）之內(nèi)無論如何變化，靜態(tài)和動態(tài)評價均可行，這說明項目在經(jīng)濟上具有較大的可行性。 44 / 44