【正文】 資源，增強在各相關領域的專業(yè)技術優(yōu)勢。八、 項目實施計劃整個“XXX?XXXXXX”項目計劃于2012年8月份動工，2014年8月份完成，預計建設期為24個月。 第五章 項目風險分析一、 政策風險分析整個“XXX，XXXXXX”住宅小區(qū)項目最大的風險就是政策變動以及政府支持力度的變更。目前項目已獲得XXXX人民政府、規(guī)劃局、建設局、房產局、計劃委員會等部門的批準，與項目各相關債權人商妥簽訂了有關協(xié)議，并按相關法規(guī)辦妥了相關手續(xù)，項目權屬清晰，項目建設“五證”仍在辦理當中。可以說，項目政策風險已經很小。但不排除在項目建設的24個月期間，國家對于房地產行業(yè)做政策性調整。因此，及時掌握政策變動及做好政府各方面協(xié)調，靈活調整建設進度，并爭取相應的政策支持，是防范風險的必要手段。二、 社會風險分析在項目建設期間，因各種原因沖突引發(fā)的社會動蕩將對項目產生影響。因目前國家宏觀經濟大勢較好，社會趨于穩(wěn)定，社會動蕩的風險比較小。對于本項目，在項目拿地時已把各種歷史問題處理完畢，項目社會風險已降至最低。 三、 經濟風險分析宏觀經濟發(fā)展在不可預知中走下坡路、通貨膨脹或其他經濟問題都會對行業(yè)產生沖擊，從而影響到項目發(fā)展。從目前國家宏觀經濟走勢來看，此類風險較小，但不可排除不可抗拒因素的影響所導致的經濟風險。對此，應以優(yōu)質的產品保證項目的行業(yè)優(yōu)勢，并采用各行業(yè)精英團體的專業(yè)建議及先期預測把握社會發(fā)展變化，未雨綢繆，規(guī)避風險。四、 行業(yè)風險分析依XXXX目前房地產業(yè)的發(fā)展情況，項目開發(fā)可能遭遇行業(yè)競爭的問題及未來可能的行業(yè)過熱而導致的泡沫危機。公司以優(yōu)質產品保證優(yōu)勢，以市場細分策略規(guī)避風險，并采取各種手段加快資金回籠，實現(xiàn)“貨如輪轉”。五、 管理風險分析策劃考慮不周，對困難及問題估計不足，或定位失誤都可能帶來風險。項目操作過程的偏差或工程時間突破計劃，導致成本上升，也將帶來一定風險。因此，公司將依靠經驗豐富的項目經理實行嚴格的項目管理，并以實際情況不斷調整偏差，盡量減少風險。六、 資金風險分析短長期融資的短缺都有可能打斷項目開發(fā)的延續(xù)性，帶來資金運轉的風險。經過項目一期建設，目前公司自有資金充足，銀行關系良好，給項目持續(xù)的資金供給不成問題。七、 結論整體而言，本項目風險比較小，就目前環(huán)境而言尚不存在不可抗拒的風險，只要能加以認識和防范，是可以將風險值減至最低的。第六章 項目投資估算與資金籌措一、項目投資估算各項經濟技術指標及項目投資概算詳見下表。 “XXX?XXXXXX”項目投資概算（一）主要經濟技術指標：建設用地面積：5641㎡總建筑面積：2590㎡ 其中：住宅建筑面積：50660㎡ 商場面積：2590㎡ 地下室面積：4290㎡總層數(shù)：35層（含地下兩層）機動停車位：88個總戶數(shù)：402戶投 資 成 本 概 算 表項 目 稅 費 統(tǒng) 計 表（二）項目投資總成本：238,516,。二、資金籌措本項目所需投資額為23851萬元，計劃自籌資金4000萬元，需銀行貸款5000萬元（預計使用期限為2年），其余資金來源為預售房款。三、貸款取得和償還 本項目向銀行申請貸款總額為5000萬元。 還款的資金來源為項目的售房收入。利息按銀行規(guī)定支付，本金在項目資金寬余時優(yōu)先償還，同時保證在貸款到期時如數(shù)歸還。第七章 效益測算與分析一、 收入預測本項目建設規(guī)模為58270平方米(含地下室)，其中可銷售面積約為53250平方米，整個建設周期預計為24個月，至2014年8月份建完。售價：住宅銷售均價：3800元/㎡； 地面商場銷售均價：20000元/㎡； 地下停車位銷售均價：6萬元/個。項目銷售總額為：249,588, 其中 住宅：50660㎡3900元/㎡= 192,508,商場：2590㎡20000元/㎡= 51,800,車位：88個6萬元/個= 5,280,住宅產品銷售采取高開高走的方式，每當銷售收入累計達到相應數(shù)額或銷售面積累計達到相應平方米時作一次價格調整，最終使整個項目達到預計的平均售價。二、 各種稅金的稅率營業(yè)稅為銷售收入的5％；營業(yè)稅附加的城市維護建設稅、教育費附加共計為營業(yè)稅額的10％；所得稅率為稅前利潤的33%。三、 利潤預測 第八章 項目總結結合前面各章的研究結果，“XXXXXX”項目是可行的，綜合結論如下：國家近年連續(xù)出臺的房地產相關政策均是為了促進普通住宅產業(yè)的發(fā)展，本項目的建設符合國家發(fā)展普通住宅的產業(yè)政策，有利于改善XXX老百姓的居住條件。本項目小區(qū)所在的地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，區(qū)域內國民經濟的穩(wěn)定快速增長，人民群眾生活小平的不斷提高，給項目提供了良好的宏觀運作環(huán)境和強大的社會支持系統(tǒng)。項目選址與XXX城市發(fā)展的空間走向相吻合適應當今居住社區(qū)發(fā)展潮流和方向；項目的規(guī)劃設計體現(xiàn)了城市居民對現(xiàn)代家居的追求。策略上采取低開高走的方式，開盤以3800元／平方米的起步價迅速占領市場，低價策略將增強樓盤的競爭力。項目可能采用內部訂購開發(fā)方式，銷售對象明確，客戶購買意愿強烈，對于本項目的開發(fā)商來說，最大限度地規(guī)避了銷售環(huán)節(jié)的市場風險，為項目綜合目標的實現(xiàn)掃清了障礙。我們在進行成本估算時，充分考慮了各方面最不利的因素；在銷售上采取低利潤、快回收的策略，以確保項目資金的安全。從項目的經濟分析來看，項目啟動資金來源可靠，開發(fā)商自有資金充裕，項目各項經濟指標均屬良好，項目的稅收為該地區(qū)創(chuàng)造了良好的經濟社會效益。綜上所述，我們認為本項目是可行的，只要政府給予幫助和支持，一定能取得預期的經濟和社會效益。 XXXXXX房地產開發(fā)有限公司 32