【正文】 從市場(chǎng)行情得知福州市近期 套型面積 銷(xiāo)售 90 平方米以下的占總體的 %，90120 平方米的占 %， 120144 平方米的占 %， 144 平方米以上的則占%。于是設(shè)計(jì)主要定位于社 區(qū)規(guī)劃動(dòng)態(tài)，園林景觀特色化，戶(hù)型設(shè)計(jì)三維畫(huà)、建材設(shè)備科技化，社區(qū)管理智能化，物業(yè)服務(wù)人性化，努力為居民提供一個(gè)現(xiàn)代化的生態(tài)居住空間。 本項(xiàng)目地塊為住宅用地， 所以 也就 規(guī)劃為 住宅項(xiàng)目類(lèi)型。 與之緊靠的金輝淮安半島就依托周?chē)赜械淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，以山高坡度為依托，建造具有地中海風(fēng)情的 純意大利托斯卡納建筑風(fēng)格。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體定位：淮安新城 標(biāo)志型 閩都懷古景觀住宅 。 B．企業(yè)主、企業(yè)高管以及投資者。 C．本市中等收入階層。所以對(duì)于廣大的高校老師來(lái)所本項(xiàng)目是一個(gè)連接工作于生活的最佳居住點(diǎn)。 機(jī)會(huì)（ o） 新城規(guī)劃區(qū)； 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，旅游價(jià)值潛力大； 開(kāi)發(fā)力度大，發(fā)展后勁大。 （ 2） 旅游價(jià)值潛力大。 （ 4）周邊配套不是很完善，有待加強(qiáng)。 （ 1） 周邊目前大盤(pán)扎堆，競(jìng)爭(zhēng)力較大 緊靠金輝淮安半島項(xiàng)目，與之靠近的還有融僑淮安項(xiàng)目、淮安溫泉國(guó)際會(huì)議中心。 風(fēng)平浪闊的江面，滾滾流淌的閩江水，微風(fēng)襲來(lái)一陣陣涼意的夏季。 ．規(guī)劃限制條件 本宗地項(xiàng)目有嚴(yán)格的規(guī)劃限制要求留有三萬(wàn)多平米的綠化地同時(shí)對(duì)于樓層高度也有相對(duì)的限制。為了改善居住環(huán)境的占 最主要部分；購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響， 大部分人都是大家一起出主意買(mǎi)房，并受 業(yè)內(nèi)人士的建議 影響 。 1房, 5%2房, 20%3房, 65%4房, 7%5房, 3%1房2房3房4房5房 區(qū)間 希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在 90110 平方米比例最高；其次是7090 平方米，希望購(gòu)置 面積在 70 平方米以下的比例不高。 C. 教育配套成熟：小金星國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、錢(qián)塘文博小學(xué)、師大文博附中等；距離市中心近；社區(qū)配套規(guī)劃成熟 . D. 處于市中心 ,周?chē)h(huán)境喧鬧 ,切價(jià)格較高 ,目標(biāo)消費(fèi)群少 . 樓盤(pán)位置 福州市 鼓樓區(qū)梅亭路北側(cè) 建筑面積 56673 平方米 容積率 主力戶(hù)型 190～ 390平方米 建筑類(lèi)型 雙拼 ,聯(lián)排 價(jià)格詳情 25000 元 /平方米 項(xiàng)目 類(lèi)別 名稱(chēng) 配套說(shuō)明 距離 交通出行 公交 梅亭部隊(duì) 53 路、66 路、70 路、16 路、86 200 米 地鐵 左海帝景 鼓樓西二環(huán)梅峰路 56號(hào) 2233米 生活配套 超市 公園 其他 萬(wàn)嘉超市 游泳館 郵政 ATM,工商銀行 127 米 100 米 1273 米 ,1452 米 其他配套 其他 儒勇醫(yī)藥商店 180 米 特征 分析 （以下數(shù)據(jù)從其他文件參考所得，僅為 住宅類(lèi)商品房） 15 大多數(shù)人喜歡 購(gòu)置新房 調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占 70％；二手房占 21％，尚未決定占 9％，主要以選購(gòu)新房為主。從戶(hù)型設(shè)計(jì)趨勢(shì)看，立體化、功能化是發(fā)展的兩大趨勢(shì)，如造價(jià)不高而具有更多優(yōu)勢(shì)的錯(cuò)層房將主導(dǎo)榕城樓市的潮流因勢(shì)更替，“小臥室”不再受寵， 25－ 30 平方米大臥室有望出現(xiàn)，室內(nèi)門(mén)的設(shè)計(jì)也將“玄關(guān)化”，局部和整體的概念更趨和諧統(tǒng)一。不僅僅是動(dòng)靜分區(qū)、功能分區(qū)、干濕分區(qū)，衛(wèi)生間的排水系統(tǒng)、電路設(shè)置能否隨家庭人口結(jié)構(gòu)而變化都需仔細(xì)的考慮的。 C. 對(duì)保障性住房的需求增多。 總之福州市房屋銷(xiāo)售處在一個(gè)起起伏伏不穩(wěn)定的狀態(tài)。 福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 今年以來(lái)，福州市結(jié)合 本地實(shí)際認(rèn)真貫徹國(guó)家和省里出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，堅(jiān)持多措并舉，多管齊下，通過(guò)綜合調(diào)控和引導(dǎo)，著力促進(jìn)房地產(chǎn) 9 市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。上半年受調(diào)控影響，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以?xún)r(jià)促量回籠資金。 在進(jìn)出口方面，今年 18月全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億美元 ，下降 %，其中：進(jìn)口總額 億美元，下降 %；出口總額 億美元，增長(zhǎng) %。從上半年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 227098 億元來(lái)看，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %兩會(huì)目標(biāo)達(dá)到。這對(duì)于處于高壓調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是在炎炎夏日吹來(lái)的一陣涼風(fēng)。因此，多數(shù)企業(yè)以增加銷(xiāo)售量、盡快回籠資金為本，不盲目漲價(jià)，否則會(huì)破壞來(lái)之不易的市場(chǎng)環(huán)境，因此預(yù)測(cè)福州市下一階段 商品房?jī)r(jià)格將保持穩(wěn)定。 6 今年 15 月，福 州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步回落，全市商品房交易量同比略有增長(zhǎng)，商品房交易價(jià)格比去年同期下降。 銀行： 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行。 這里依山伴水、環(huán)境優(yōu)美， 四周群巒疊 翠、空氣清新， 江面開(kāi)闊、水勢(shì)平穩(wěn) 是一處不可多得的上風(fēng)上水的福地。 項(xiàng)目地理 位置介紹 本 宗地 202106號(hào)地塊 項(xiàng)目位于福州市 倉(cāng)山區(qū)，南臺(tái)島北部， 三環(huán)路以東 ，福建農(nóng)林大學(xué)等多所大中專(zhuān)院校在內(nèi)傳統(tǒng)學(xué)區(qū) 的 北側(cè) ，烏龍江以南。 公建配套： 李常盛圖書(shū)館 中華名特優(yōu)植物園 金牛山公園等 。本項(xiàng)目就規(guī)定了配公租房套數(shù)，來(lái)限制地價(jià)款。雖然 5 月份銷(xiāo)售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，但大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為，目前的市場(chǎng)行情是在去年底以來(lái)堅(jiān)持“價(jià)格回調(diào)、以?xún)r(jià)換量”策略的結(jié)果。 6月 8日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)個(gè)人住房貸款同時(shí)調(diào)整。今年兩會(huì)把國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值定位增長(zhǎng) %。 19 月實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %增長(zhǎng)相對(duì)保持快速發(fā)展。但與歷年實(shí)際計(jì)劃完成相比仍遠(yuǎn)超歷史最高水平。在短期內(nèi)中國(guó)不可能改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)主力，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)難以改變，對(duì)此我們對(duì)認(rèn)為房地產(chǎn)前景保持樂(lè)觀態(tài)度。 10 從購(gòu)房群體來(lái)看，今年前三季度，福州市 (含縣市 )本地購(gòu)房者占 89%，本省其他地區(qū)占 %，外省購(gòu)房者占 %，國(guó)外購(gòu)房者占 %。 B. 城市化進(jìn)程加快，外來(lái)人口需求較大。將人性化的設(shè)計(jì)理念切實(shí)地在細(xì)部中體現(xiàn)，出現(xiàn)以人為本的“ 軟住宅”。戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理是目前市場(chǎng)上空置房的首要因素。以一條中心水系為紐帶，貫穿整個(gè)小區(qū)，利用小區(qū)內(nèi)的地形高差，形成優(yōu)美的自然疊瀑景觀。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。 18 25歲以下, 5%2535歲, 75%36－39歲, 7%40－45歲, 7%45歲以上, 6%25歲以下2535歲36－39歲40－45歲45歲以上 其他因素 在促成購(gòu)買(mǎi)的因素中，環(huán)境占重要位置。在長(zhǎng)期的地區(qū)發(fā)展過(guò)程發(fā)展中電纜和引水管道設(shè)施供應(yīng)穩(wěn)定基本可以滿足本地區(qū)的發(fā)展需要。 處于烏龍江與閩江的中間地帶，上風(fēng)上水環(huán)境優(yōu)美。交通通達(dá)度好，來(lái)往 荊溪新城 以及 主城區(qū)都相當(dāng)便捷 。所以要求 南側(cè)山體應(yīng)留出 33900 平方米用地作為山體公園綠地使用?？偟膩?lái)所升值空間大，后期投資回報(bào)空間大。 劣勢(shì)（ w） 樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力大 ； 建設(shè)限制大 ； 周邊生活配套不成熟 。本項(xiàng)目位于農(nóng)林大學(xué)等傳統(tǒng)高校區(qū)與大學(xué)城只有一江之隔。他們 處于社會(huì)收入金字塔的頂端，一般年收入都在幾十萬(wàn)以上。這兩類(lèi)都可以接受高層品質(zhì)住宅，房型要求為三房?jī)蓮d為主。出于對(duì)生活環(huán)境的熟悉和方便工作的考慮，本區(qū)域居住是其選擇購(gòu)房的主要目的。 結(jié)合本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況以及城市周邊區(qū)域發(fā)展的狀況，潛在消費(fèi)群體對(duì)于綜合品質(zhì)高、配套設(shè)施齊全、生態(tài)環(huán)境良好、社區(qū)生活豐富的中高端的住宅項(xiàng)目需求較高。 項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型 結(jié)合市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目的初步規(guī)劃布局、建筑面積， 體現(xiàn)與緊靠的金輝淮安半島的異質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，我們 初步確定本項(xiàng)目的樓層 為 小 高層 和高層 建筑 。 人們從單一的追求居住空間到追求整體居住環(huán)境的改善，推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的向前發(fā)展，逐漸趨向于綠色環(huán)保的景觀住宅。中國(guó)歷史悠久建筑風(fēng)格獨(dú)樹(shù)一幟 ，有許多值得借鑒和后人傳承的地方。小區(qū)診所，超市等商業(yè)配套設(shè)施位于項(xiàng)目靠近 上下電路那一側(cè)與原有的街道商鋪連成一片。總共分為四區(qū)四個(gè)階段來(lái)進(jìn)行建設(shè)，每期建設(shè)中間采用商品房預(yù)售來(lái)快速回籠資金。其中 100800 萬(wàn)元銀行貸款利息從住宅的銷(xiāo)售 31 收入中支付?？偖a(chǎn)量 =247。所以本項(xiàng)目的政策性 風(fēng)險(xiǎn)在于福州市政府政策的連續(xù)系，以及大力的投資力度。在相對(duì)較大的存量下開(kāi)工建設(shè)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。 而且，市場(chǎng)價(jià)格又是處在一個(gè)不明了的環(huán) 境下。而從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分布的新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)變化來(lái)看，前 8 個(gè)月，福州市市區(qū)新建住宅價(jià)格指數(shù)漲幅基本控制在 %之前，環(huán)比最高不超高 %。據(jù)統(tǒng)計(jì) 15 月福州市區(qū)新批準(zhǔn)上市預(yù)售商品房面積 萬(wàn)平方米，同比下降 19%。 第 八 部分 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目 地塊處于剛剛起步開(kāi)發(fā)的地區(qū)，本地區(qū)作為福州市中央商區(qū)的外圍城區(qū)，將是未來(lái)福州市的一個(gè)地區(qū)商業(yè)區(qū)。 本項(xiàng)目計(jì)劃在五 年內(nèi)完成銷(xiāo)售， 業(yè)主都可以采用分期付款或者一次性付款方式。 （去除公共配套設(shè)施面積） 建筑安裝工程 費(fèi)用 =總建筑面積 3000 元 /㎡ = ㎡ 3000 元 /㎡=727044690 元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 計(jì)算結(jié)果（元） 1 前期工程費(fèi) +++ 13045724 1.1 水文地質(zhì)勘查 建安工程費(fèi) % 1.2 三通一平 占地面積 10 元 /㎡ 1413010 1.3 設(shè)計(jì) 建安工程費(fèi) % 10905670 1.4 項(xiàng)目策劃 建安 工程費(fèi) % 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) =建筑面積 102 元 /㎡ = 102 元 /㎡ =29615519 元 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) =公共配套建設(shè)面積 1200 元 /㎡ =12021 1500 元 /㎡=18000000 元 28 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) =建安工程費(fèi) 10%=727044690 10%=72704469 元 其他稅費(fèi) =建安工程費(fèi) 3%=727044690 3%=21811340 元 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) =17項(xiàng) 2%=2242222900 2%=44844400 元 (分別按 95%計(jì)算 商品房 和 5%計(jì)算 公租房 的開(kāi)費(fèi)用 ) 商品房 管理費(fèi)用 =開(kāi)發(fā)成本 % 95%=2287069000 %95%= 元 公租房管理費(fèi)用 =開(kāi)發(fā)成本 % 5%=2287069000 % 5%= 商品房 財(cái)務(wù)費(fèi)用 =（ 商品房 開(kāi)發(fā)成本 +銷(xiāo)售費(fèi)用 +管理費(fèi)用） 6% 60% =(2172719000+112813365+) 6% 60% =84234600 元 公租房財(cái)務(wù)費(fèi)用 =（公租房開(kāi)發(fā)成本 +銷(xiāo)售費(fèi)用 +管理費(fèi)用） 6% 60% =（ 114350000++） 6% 60% = （注：銷(xiāo)售費(fèi)用以銷(xiāo)售收入為基準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，通過(guò)前期分析商品房銷(xiāo)售均價(jià)為 14000 元 ， 本項(xiàng)目 公租房 按規(guī)定來(lái)計(jì)算 ） 商品房 面積 = ㎡ ㎡ = ㎡ 公租房面公租房銷(xiāo)售面積 =總建筑面積 5%= ㎡ 5% = ㎡ 商品房 銷(xiāo)售收入 =14000 ㎡ =3223239000 元 29 商品房利潤(rùn)總額 =商品房銷(xiāo)售收入 商品房投資成本 =32232390002172719000=1050520210 元 每平米利潤(rùn) =利潤(rùn)總額247。本項(xiàng)目計(jì)劃分四年開(kāi)發(fā)建設(shè) :2021 年 60000 平米， 2021 年 60000 平米， 2021 年 60000 平米，2021 年 74348 平米。 26 本項(xiàng)目處于淮安遺址、閩都懷古景觀地區(qū)，建議引入中國(guó)特有的園林設(shè)計(jì)風(fēng)格結(jié)合閩地古典風(fēng)貌設(shè)計(jì)出具有獨(dú)特魅力的園林景觀。 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)與緊靠的金輝淮安半島項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)來(lái)形成產(chǎn)品的異質(zhì)化。 本項(xiàng)目與大儒世家項(xiàng)目最相近所以采用市場(chǎng)比較法來(lái)確定價(jià)格?，F(xiàn)代主義風(fēng)格的建筑典雅沉穩(wěn)，與社區(qū)內(nèi)充滿濃郁東南亞異域風(fēng)情的景觀相融，大氣磅礴。 C．閩都懷古：體現(xiàn)特有的人文風(fēng)光和自然風(fēng)光。而對(duì)后一種客戶(hù)來(lái)說(shuō)項(xiàng)目樓盤(pán)的區(qū)位以及未來(lái)的升值空間顯得尤為重要。此類(lèi)人群一般都是三口一家的小家庭戶(hù)主。這兩類(lèi)人群的工作和收入相對(duì)穩(wěn)定，知識(shí)豐富消費(fèi)觀念較為超前。由于處于新規(guī)劃開(kāi)發(fā)期基礎(chǔ)公共配套設(shè)施 不齊全，區(qū)域價(jià)值 不 明顯。 周邊有融僑淮安項(xiàng)目、金輝淮安半島、以及擬出讓的淮安溫泉國(guó)際會(huì)議中心地塊，開(kāi)發(fā)潛力大，未來(lái)發(fā)展后勁大。配套不齊全，還有待于完善。 （ 2） 項(xiàng)目樓盤(pán)層高限制。 處于農(nóng)林大學(xué)等傳統(tǒng)學(xué)區(qū)，人文氣息濃烈，學(xué)習(xí)氛圍好，與大 學(xué)城僅有 一江之隔。 本宗地項(xiàng)目 擁有著豐厚的自然資源，大量的原生樹(shù)種，百年古樹(shù)等，堪稱(chēng)福州的世外桃源。 19 ．地勢(shì)、地形 本宗地項(xiàng)目處于山地丘陵地帶 受地形限制 ， 土質(zhì)疏松，原始植被茂密。整體選擇面積的中位數(shù) M0=104 平米； 70平米下, 6%7090平米,28%90110平米,32%110130平米,23%130平米