【正文】 +++++ 營業(yè)稅 銷售收入 5% 城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 教育費(fèi)附加 營業(yè)稅 3 防洪工程維護(hù)費(fèi) 銷售收入 % 印花稅 銷售收入 % 交易服務(wù)費(fèi) 銷售收入 % 3 土地增值稅 銷售收入 1% 34 商品房利潤總額 =經(jīng)營收入 經(jīng)營成本 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 =36752303002323084853247710400=1104439000 商品房投資利潤率 =（利潤總額 /總投資額） 100% =（ 1104439000/2448240800） 100%=% 商品房 銷售凈利率 =（ 稅后利潤 /銷售收入 ） 100% =（ 1104439000/3675230300） 100%=% 商品房 銷售毛 利率 =（稅前 利潤 +開發(fā)費(fèi)用） /銷售收入 100% =/ 100%=% （ 遵循謹(jǐn)慎性原則 本項(xiàng)目只計(jì)算商品房 的銷售分析 ） 計(jì)算公式： BEP=Cf/(pcut) 其中： BEP盈虧平衡點(diǎn)時的產(chǎn)銷量 Cf固定成本 （本項(xiàng)目固定成本為土地費(fèi)用） P單位產(chǎn)品銷售價格 （本項(xiàng)目代為售價 14000） Cu單位產(chǎn)品 變動成本 （ 本項(xiàng)目以直接人工、材料以及其它費(fèi)用為變動成本 ） Tu單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加 （見本項(xiàng)目稅金表 1） 盈虧平衡點(diǎn) =盈虧平衡點(diǎn)時的產(chǎn)銷量 247。 =≈ 所以出售面積達(dá)到 65%就可以達(dá)到盈利平衡點(diǎn)。而本項(xiàng)目位于此商還有一段的距離，還隔著一條江。 2 項(xiàng)目市場風(fēng)險分析 從福州市今年前五月的監(jiān)控數(shù)據(jù)來看，福州市上半年受國家政策影響較大。然而，就算是在開發(fā)商降價讓利的市場行情下，許多消費(fèi)者還是舉棋不定，處在觀望的態(tài)勢下。 除了在整體市場 行情下存在的 風(fēng)險 ，在價格方面也存在很大的銷售風(fēng)險。 在一月份和六月份都出現(xiàn)了一個相對的低位。 可以看出本項(xiàng)目在價格上還存在很大 的軟肋，沒有多大。當(dāng)然房價上升并 不能完全肯定市場的回暖 ，最重要的是 本項(xiàng)目的均價定在 14000 元 /㎡與之相比房價還是 存在 差距。其中商品住宅均價為 13522 平 /平方米，同比上漲 %。截至 5月末 ， 福州 市區(qū)累計(jì)可售商品房面積為 ，同比增長 %。在市場不見低以及前景不明了的情況下開發(fā)上拿地的積極性也相對較低，想開工面積也下降。除此之外，新城區(qū)的建設(shè)進(jìn)度、建設(shè)規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施配套、 以及政府層面的大力支持也處于舉足輕重的地位。因此，銷售的價格保證在 14000 元以上以及銷售面積控制在 65%以上將 擺在尤為重要的地位。 （ 14000－ — ） = ㎡ 盈虧平衡點(diǎn) =盈虧平衡點(diǎn)時的產(chǎn)銷量 247。 第六部分 項(xiàng)目 總 銷售收入預(yù)測 1. 住宅銷售價格 （不包括公租房） 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，高層住宅 采用靈活銷售方法但總體最低控制在 每平方 米 14000 元 所以都采用 14000 元來計(jì)算 ，總共面積 平方米 ；商鋪按每平方米 50000 元 ，按 3600 平方米 銷售計(jì)算 ；地上停車場按每個車位202100 元，按 1360 個車位銷售計(jì) 算 。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金 85600 萬元作為啟動資金，另需向銀行借款 90000 萬元用于投資，剩余部分 萬元由銷售收入補(bǔ)充，總投資為 萬元。 由此，土地費(fèi)用已經(jīng)確 定。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。 本項(xiàng)目按規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整后，項(xiàng)目總建筑面積為 平方米，其中住宅面積約為 平方米，配套公共建筑面積為 12021 平方米。預(yù)計(jì)地下停車位 1000 個，地上停車位 360 個，總共 1360 個停車位。所以本小區(qū)戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃應(yīng)以 120 平米以下 為主力戶型。本行項(xiàng)目因借鑒萬科金域榕郡的成功案例，牢牢把握住中國人的居住生活習(xí)慣以及審美觀。 小區(qū)大致被分為四個組團(tuán)區(qū)域，貫通東西方向連接三環(huán)路與上 下店 路。 第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議與進(jìn)度安排 25 A．《福州市住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 B．《福州市城市居住區(qū)總平面規(guī)劃》 C.《福州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（暫行）》 D．《福州市城市規(guī)劃條例》 E．其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定。 結(jié)合福州市產(chǎn)的情況制定出多樣化的戶型類型，最大限度的吸附目標(biāo)客戶群。 因此，本項(xiàng)目采用差別定位法 ，走中高檔定位路線，有力、有效地最大限度把目標(biāo)客戶群體吸附到項(xiàng)目上來。 與之相對的 大儒世家天瀾是景觀居所、投資地產(chǎn)、打折優(yōu)惠樓盤，是鼓樓區(qū)罕有的背山面江的稀世寶地。在盡可能的范圍內(nèi)，最大限度地吸引與消化市場購買力將會是我們對于產(chǎn)品檔次定位的主導(dǎo)思想。 B．標(biāo)志型：建筑品質(zhì)的體現(xiàn)，體現(xiàn)在建筑高度、立面、材質(zhì)、設(shè)計(jì)以及風(fēng)格。這些人原先都是靠著通過租賃來滿足居住的要求，隨著收入的增加以及生活的逐步穩(wěn)定，置業(yè)安家的愿望強(qiáng)烈。對于前一種客戶來說 住宅的整體環(huán)境，人文風(fēng)光和自然風(fēng)光都要求較高。 年齡 結(jié)構(gòu)上年輕的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員追求現(xiàn)代時尚 以及文化內(nèi)涵深厚的社區(qū)文化，而在高校工作的中年教授學(xué)者追求傳統(tǒng)中華文化韻味。此類人群 一般為個體工商戶、企業(yè)中級管理人員，在本市打拼多年屬于初次置業(yè)人員。這類人群在社會 23 打拼有一定的年限，社會閱歷豐富，生活要求較高。此項(xiàng)目 毗鄰周邊的 軟件新城以及 海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 ，所以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的高級技術(shù)以及管理人員將成為本項(xiàng)目的核心客戶。 22 客戶職業(yè)定位 客戶層次 主要職業(yè) 核心客戶 高校 教授 以及研究所的高級知識分子 、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園工作者 重要客戶 企業(yè)高管、企業(yè)主、投資者 次要客戶 本地 經(jīng)營 者 、生意人、外來人員 客戶特征定位 特征 屬性 年齡 27~47 歲 學(xué)歷 大專以上或本科以上為主 收入 中 高收入家庭（家庭月收入 20210~30000 以上） 中等收入家庭（家庭月收入 10000~20210） 普通收入家庭（家庭月收入 5000~10000） 職業(yè) 高校教授、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員、企業(yè)高管、企業(yè)主、個體工商戶 住房情況 以一次置業(yè)為主二次置業(yè)為輔 客戶收入定位 A．本市中 上 收入階層。 本宗地項(xiàng)目處于新 城 區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，后期開發(fā)的后勁大，競爭激烈。 SWOT 分析表 優(yōu)勢（ s） 景觀優(yōu)勢，山景、水景； 人文風(fēng)光，淮安遺址，閩都古文化； 教育配套，農(nóng)林大學(xué)傳統(tǒng)校區(qū) ； 臨近主干道直通三環(huán) 。 （ 3） 未來升值潛力大。并且 屬于最靠近市中心的新城片區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯 。而靠近 農(nóng)大學(xué)生街那一側(cè)也只是針對學(xué)生的商業(yè)設(shè)施配套。 由于本宗地項(xiàng)目處于原始植被分布地區(qū)，森林茂密，群峰疊翠，山巒起伏?，F(xiàn)有和規(guī)劃的項(xiàng)目如雨后春筍扎堆而來。 交通便利緊靠上街新城，驅(qū)車五分鐘就可以到達(dá) 。 （ 3） 周邊學(xué)區(qū)較多，教育配套齊全 。 （ 2） 臨近雙江風(fēng)景 優(yōu)美。 SWOT 分析 （ 1） 自然資源豐厚，人文氣息較濃。 ．水電保障 本宗地項(xiàng)目位于農(nóng)林大學(xué)等傳統(tǒng)大專院校區(qū)，周邊市政工程配套設(shè)施完善 。 第三部分 項(xiàng)目分析及評價 1． 1 交通條件 本宗地項(xiàng)目位于三環(huán)路旁，緊靠 洪塘大橋南面，周邊直達(dá)公交 有 77 路、 312路、 85 路以及樂購和大潤發(fā)購物直達(dá)車 ，交通條件良好。 購房者的年齡段主要集中在 2535 歲之間，占 75%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。整體選擇面積的中位數(shù) M0=85 平米； 17 選擇三房的購房者希望面積在 90130 平米占較大比例，也有不小比例選擇7090 的小三房。 0%10%20%30%40%50%60%毛坯房 廚衛(wèi)裝修 普通裝修 精裝修系列1 在單位房間的選擇上，選擇 1 房占 5％， 2 房占 20％， 3 房占 65％， 4 房占7％， 5 房以上占 3％。 新房, 70%二手房,21%尚未決定,9%新房二手房尚未決定 由于國家進(jìn)行高強(qiáng)度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在 購房用途的選擇中，自住占 60％，投資占 32％，為親友占 4％，為度假占 3％，其他占 1％。南臺島最北端 建筑面積 110000 平方米 容積率 主力戶型 6501900 平米獨(dú)棟， 450750 平米類獨(dú)棟 建筑類別 獨(dú)棟 ,類獨(dú)棟 物業(yè)類型 別墅 價格詳情 獨(dú)棟 2500 萬～5000 萬 /套 類獨(dú)棟 900萬～ 1600萬 /套 項(xiàng)目 類別 名稱 配套說明 距離 交通出行 公交 中央糧庫 33 38 790 米 地鐵 左海帝景 鼓樓西二環(huán)梅峰路 56 號 4489 米 教育配套 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 閩侯縣百益幼兒園 福建農(nóng)林大學(xué)附屬小學(xué) 福州金山學(xué)校 福建省福州市閩侯縣 洪山橋上店福建農(nóng)林大學(xué) 福建省福州市倉山區(qū) 985 米 1790 米 1870 米 生活配套 超市 公園 其它 興隆盛超市 得利連鎖超市 福建農(nóng)林大學(xué)李常盛圖書 商專郵政所 福建省福州市閩侯縣 梅峰路 福建省福州市閩侯縣 1221 米 1362 米 1592 米 2181 米 其他配套 其他 閩侯縣百益大藥房 福建省福州市閩侯縣 982 米 14 B. 通過東南亞的風(fēng)情景觀打造奢華、浪漫、異域風(fēng)情。 淮安半島占地約 1800 畝，前迎石岊山，背負(fù)仙洞山，四周群巒疊嶂； 3 最長濱江岸線達(dá) 公里，三面環(huán)江，江面開闊、水勢 平穩(wěn)，上風(fēng)上水，作為傳世大宅昭示家族世代繁榮。 D、戶型競爭白 熱化。 B、生態(tài)環(huán)保成為主題。 房地產(chǎn)作為大額不動產(chǎn)，其生產(chǎn)、銷售、轉(zhuǎn)讓都需要一些法定的管理和登記程序 影響產(chǎn)品價格因素 交通便捷因素 ,地塊靠近三環(huán) ,北上福銀高速只需十分鐘 ,進(jìn)入市區(qū) ,火車站僅需二十分鐘 ,并有多輛公交車經(jīng)過 ,交通便利 . 商業(yè)繁華因素 ,隨著福州城市化進(jìn)程的加快 ,地塊周圍將迅速發(fā)展為集經(jīng)濟(jì) ,文 12 化予一身的豪華地段 ,發(fā)展前景不可限量 . 濃厚的文化氣息 ,處于大學(xué)城邊上 ,旁有農(nóng)林大學(xué) ,左海學(xué)校 ,理工學(xué)院等 ,擁有豐厚的文化氣息 . 產(chǎn)品類型分析 A、產(chǎn)品越做越細(xì)。 房地產(chǎn)供給類型 (1)新建商品房（俗稱增量房或新房） (2) 過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房或二手房） 房地產(chǎn)供給的特征 商品房既有著商品的一般屬性，又有著自身獨(dú)特的屬性。 11 投機(jī)型需求 投機(jī)型需求是指市場主體通過弄虛作 假哄抬房價以牟取暴利而產(chǎn)生的虛假需求目的在于短期牟利 福州房地產(chǎn)需求的主要特征 A. 多數(shù)居民仍以購房而非租房為居住首選。 福州房地產(chǎn)市場的需求類型分析 預(yù)防型需求 預(yù)防型需求是指居民預(yù)期房價會繼續(xù)上升的情況下而提前釋放出來的需求。 前三季福州市區(qū)商品住宅簽售變化如圖： 在住宅銷售的套型面積分布方面，總體分布較為平均，套型面積 90 平方米以下的占總體的 %， 90120 平方米的占 %， 120144 平方米的占 %，144 平方米以上的則占 %。今年 19 月份福州市商品住宅銷售總面積為 萬平方米，同比增長%。而房地產(chǎn)業(yè)在這中起到了很大的作用。 2021 年 15 月份，房地產(chǎn)市 場開發(fā)投資同比增長 %，從銷售面積和銷售額來的監(jiān)控來看分別下滑了 %和 %降幅有所收窄。 全國房地產(chǎn)市場分析 在中央政策嚴(yán)格把控房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖的情況下，今年住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量由 萬公頃調(diào)整為 萬公頃，減少 %。 19 月農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 9416 元，增長 %，扣除價格因素實(shí)際增長 %；農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出 5875 元，增長 %。 8 福州市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 今年以來，福州市 市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)， 穩(wěn)中求升。地方政府受房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，開發(fā)商購置土地減少，財政收入受阻、財力不足使 得地方政府投資擴(kuò)張能力減弱。 全國經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2021 年以來，歐債危機(jī)反復(fù)惡化全球經(jīng)濟(jì)增長明顯放緩；國內(nèi)主動調(diào)控房地產(chǎn)市場和化解融資平臺風(fēng)險，經(jīng)濟(jì)增長面臨較大的下行壓力。為了切實(shí)保護(hù)土地資源，維護(hù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場秩序，有效處置和充分利用閑置土地，促進(jìn)節(jié)約集約用地，防止樓市動蕩造成風(fēng)險。到了今年上半年央行降息，這是 3 年來首次降息。在預(yù)計(jì)明年市場逐步回暖的基調(diào)下，本項(xiàng)目的開工建設(shè)是一個入市的很好時機(jī)。從福州市房管局走訪的在售樓盤