【正文】 +++++ 營業(yè)稅 銷售收入 5% 城市維護建設(shè)稅 營業(yè)稅 7% 教育費附加 營業(yè)稅 3 防洪工程維護費 銷售收入 % 印花稅 銷售收入 % 交易服務(wù)費 銷售收入 % 3 土地增值稅 銷售收入 1% 34 商品房利潤總額 =經(jīng)營收入 經(jīng)營成本 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 =36752303002323084853247710400=1104439000 商品房投資利潤率 =（利潤總額 /總投資額） 100% =（ 1104439000/2448240800） 100%=% 商品房 銷售凈利率 =（ 稅后利潤 /銷售收入 ） 100% =（ 1104439000/3675230300） 100%=% 商品房 銷售毛 利率 =（稅前 利潤 +開發(fā)費用） /銷售收入 100% =/ 100%=% （ 遵循謹(jǐn)慎性原則 本項目只計算商品房 的銷售分析 ） 計算公式： BEP=Cf/(pcut) 其中： BEP盈虧平衡點時的產(chǎn)銷量 Cf固定成本 （本項目固定成本為土地費用） P單位產(chǎn)品銷售價格 （本項目代為售價 14000） Cu單位產(chǎn)品 變動成本 （ 本項目以直接人工、材料以及其它費用為變動成本 ） Tu單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加 （見本項目稅金表 1） 盈虧平衡點 =盈虧平衡點時的產(chǎn)銷量 247。 =≈ 所以出售面積達到 65%就可以達到盈利平衡點。而本項目位于此商還有一段的距離，還隔著一條江。 2 項目市場風(fēng)險分析 從福州市今年前五月的監(jiān)控數(shù)據(jù)來看，福州市上半年受國家政策影響較大。然而，就算是在開發(fā)商降價讓利的市場行情下，許多消費者還是舉棋不定，處在觀望的態(tài)勢下。 除了在整體市場 行情下存在的 風(fēng)險 ，在價格方面也存在很大的銷售風(fēng)險。 在一月份和六月份都出現(xiàn)了一個相對的低位。 可以看出本項目在價格上還存在很大 的軟肋，沒有多大。當(dāng)然房價上升并 不能完全肯定市場的回暖 ，最重要的是 本項目的均價定在 14000 元 /㎡與之相比房價還是 存在 差距。其中商品住宅均價為 13522 平 /平方米，同比上漲 %。截至 5月末 ， 福州 市區(qū)累計可售商品房面積為 ，同比增長 %。在市場不見低以及前景不明了的情況下開發(fā)上拿地的積極性也相對較低，想開工面積也下降。除此之外，新城區(qū)的建設(shè)進度、建設(shè)規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施配套、 以及政府層面的大力支持也處于舉足輕重的地位。因此，銷售的價格保證在 14000 元以上以及銷售面積控制在 65%以上將 擺在尤為重要的地位。 （ 14000－ — ） = ㎡ 盈虧平衡點 =盈虧平衡點時的產(chǎn)銷量 247。 第六部分 項目 總 銷售收入預(yù)測 1. 住宅銷售價格 （不包括公租房） 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，高層住宅 采用靈活銷售方法但總體最低控制在 每平方 米 14000 元 所以都采用 14000 元來計算 ，總共面積 平方米 ；商鋪按每平方米 50000 元 ，按 3600 平方米 銷售計算 ；地上停車場按每個車位202100 元，按 1360 個車位銷售計 算 。本項目開發(fā)商投入自有資金 85600 萬元作為啟動資金，另需向銀行借款 90000 萬元用于投資，剩余部分 萬元由銷售收入補充，總投資為 萬元。 由此，土地費用已經(jīng)確 定。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。 本項目按規(guī)劃設(shè)計進行調(diào)整后，項目總建筑面積為 平方米，其中住宅面積約為 平方米，配套公共建筑面積為 12021 平方米。預(yù)計地下停車位 1000 個，地上停車位 360 個，總共 1360 個停車位。所以本小區(qū)戶型設(shè)計規(guī)劃應(yīng)以 120 平米以下 為主力戶型。本行項目因借鑒萬科金域榕郡的成功案例，牢牢把握住中國人的居住生活習(xí)慣以及審美觀。 小區(qū)大致被分為四個組團區(qū)域，貫通東西方向連接三環(huán)路與上 下店 路。 第四部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議與進度安排 25 A．《福州市住宅設(shè)計規(guī)范》 B．《福州市城市居住區(qū)總平面規(guī)劃》 C.《福州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（暫行）》 D．《福州市城市規(guī)劃條例》 E．其他相關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定。 結(jié)合福州市產(chǎn)的情況制定出多樣化的戶型類型，最大限度的吸附目標(biāo)客戶群。 因此，本項目采用差別定位法 ，走中高檔定位路線，有力、有效地最大限度把目標(biāo)客戶群體吸附到項目上來。 與之相對的 大儒世家天瀾是景觀居所、投資地產(chǎn)、打折優(yōu)惠樓盤，是鼓樓區(qū)罕有的背山面江的稀世寶地。在盡可能的范圍內(nèi)，最大限度地吸引與消化市場購買力將會是我們對于產(chǎn)品檔次定位的主導(dǎo)思想。 B．標(biāo)志型：建筑品質(zhì)的體現(xiàn)，體現(xiàn)在建筑高度、立面、材質(zhì)、設(shè)計以及風(fēng)格。這些人原先都是靠著通過租賃來滿足居住的要求，隨著收入的增加以及生活的逐步穩(wěn)定，置業(yè)安家的愿望強烈。對于前一種客戶來說 住宅的整體環(huán)境，人文風(fēng)光和自然風(fēng)光都要求較高。 年齡 結(jié)構(gòu)上年輕的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員追求現(xiàn)代時尚 以及文化內(nèi)涵深厚的社區(qū)文化，而在高校工作的中年教授學(xué)者追求傳統(tǒng)中華文化韻味。此類人群 一般為個體工商戶、企業(yè)中級管理人員，在本市打拼多年屬于初次置業(yè)人員。這類人群在社會 23 打拼有一定的年限，社會閱歷豐富，生活要求較高。此項目 毗鄰周邊的 軟件新城以及 海西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 ，所以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的高級技術(shù)以及管理人員將成為本項目的核心客戶。 22 客戶職業(yè)定位 客戶層次 主要職業(yè) 核心客戶 高校 教授 以及研究所的高級知識分子 、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園工作者 重要客戶 企業(yè)高管、企業(yè)主、投資者 次要客戶 本地 經(jīng)營 者 、生意人、外來人員 客戶特征定位 特征 屬性 年齡 27~47 歲 學(xué)歷 大專以上或本科以上為主 收入 中 高收入家庭（家庭月收入 20210~30000 以上） 中等收入家庭（家庭月收入 10000~20210） 普通收入家庭（家庭月收入 5000~10000） 職業(yè) 高校教授、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員、企業(yè)高管、企業(yè)主、個體工商戶 住房情況 以一次置業(yè)為主二次置業(yè)為輔 客戶收入定位 A．本市中 上 收入階層。 本宗地項目處于新 城 區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，后期開發(fā)的后勁大，競爭激烈。 SWOT 分析表 優(yōu)勢（ s） 景觀優(yōu)勢，山景、水景； 人文風(fēng)光，淮安遺址，閩都古文化； 教育配套，農(nóng)林大學(xué)傳統(tǒng)校區(qū) ； 臨近主干道直通三環(huán) 。 （ 3） 未來升值潛力大。并且 屬于最靠近市中心的新城片區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯 。而靠近 農(nóng)大學(xué)生街那一側(cè)也只是針對學(xué)生的商業(yè)設(shè)施配套。 由于本宗地項目處于原始植被分布地區(qū)，森林茂密，群峰疊翠，山巒起伏。現(xiàn)有和規(guī)劃的項目如雨后春筍扎堆而來。 交通便利緊靠上街新城，驅(qū)車五分鐘就可以到達 。 （ 3） 周邊學(xué)區(qū)較多，教育配套齊全 。 （ 2） 臨近雙江風(fēng)景 優(yōu)美。 SWOT 分析 （ 1） 自然資源豐厚，人文氣息較濃。 ．水電保障 本宗地項目位于農(nóng)林大學(xué)等傳統(tǒng)大專院校區(qū)，周邊市政工程配套設(shè)施完善 。 第三部分 項目分析及評價 1． 1 交通條件 本宗地項目位于三環(huán)路旁，緊靠 洪塘大橋南面，周邊直達公交 有 77 路、 312路、 85 路以及樂購和大潤發(fā)購物直達車 ，交通條件良好。 購房者的年齡段主要集中在 2535 歲之間，占 75%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。整體選擇面積的中位數(shù) M0=85 平米； 17 選擇三房的購房者希望面積在 90130 平米占較大比例，也有不小比例選擇7090 的小三房。 0%10%20%30%40%50%60%毛坯房 廚衛(wèi)裝修 普通裝修 精裝修系列1 在單位房間的選擇上，選擇 1 房占 5％， 2 房占 20％， 3 房占 65％， 4 房占7％， 5 房以上占 3％。 新房, 70%二手房,21%尚未決定,9%新房二手房尚未決定 由于國家進行高強度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在 購房用途的選擇中，自住占 60％，投資占 32％，為親友占 4％，為度假占 3％，其他占 1％。南臺島最北端 建筑面積 110000 平方米 容積率 主力戶型 6501900 平米獨棟， 450750 平米類獨棟 建筑類別 獨棟 ,類獨棟 物業(yè)類型 別墅 價格詳情 獨棟 2500 萬～5000 萬 /套 類獨棟 900萬～ 1600萬 /套 項目 類別 名稱 配套說明 距離 交通出行 公交 中央糧庫 33 38 790 米 地鐵 左海帝景 鼓樓西二環(huán)梅峰路 56 號 4489 米 教育配套 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 閩侯縣百益幼兒園 福建農(nóng)林大學(xué)附屬小學(xué) 福州金山學(xué)校 福建省福州市閩侯縣 洪山橋上店福建農(nóng)林大學(xué) 福建省福州市倉山區(qū) 985 米 1790 米 1870 米 生活配套 超市 公園 其它 興隆盛超市 得利連鎖超市 福建農(nóng)林大學(xué)李常盛圖書 商專郵政所 福建省福州市閩侯縣 梅峰路 福建省福州市閩侯縣 1221 米 1362 米 1592 米 2181 米 其他配套 其他 閩侯縣百益大藥房 福建省福州市閩侯縣 982 米 14 B. 通過東南亞的風(fēng)情景觀打造奢華、浪漫、異域風(fēng)情。 淮安半島占地約 1800 畝，前迎石岊山，背負(fù)仙洞山，四周群巒疊嶂； 3 最長濱江岸線達 公里，三面環(huán)江，江面開闊、水勢 平穩(wěn)，上風(fēng)上水，作為傳世大宅昭示家族世代繁榮。 D、戶型競爭白 熱化。 B、生態(tài)環(huán)保成為主題。 房地產(chǎn)作為大額不動產(chǎn)，其生產(chǎn)、銷售、轉(zhuǎn)讓都需要一些法定的管理和登記程序 影響產(chǎn)品價格因素 交通便捷因素 ,地塊靠近三環(huán) ,北上福銀高速只需十分鐘 ,進入市區(qū) ,火車站僅需二十分鐘 ,并有多輛公交車經(jīng)過 ,交通便利 . 商業(yè)繁華因素 ,隨著福州城市化進程的加快 ,地塊周圍將迅速發(fā)展為集經(jīng)濟 ,文 12 化予一身的豪華地段 ,發(fā)展前景不可限量 . 濃厚的文化氣息 ,處于大學(xué)城邊上 ,旁有農(nóng)林大學(xué) ,左海學(xué)校 ,理工學(xué)院等 ,擁有豐厚的文化氣息 . 產(chǎn)品類型分析 A、產(chǎn)品越做越細(xì)。 房地產(chǎn)供給類型 (1)新建商品房（俗稱增量房或新房） (2) 過去生產(chǎn)的存貨（俗稱存量房或二手房） 房地產(chǎn)供給的特征 商品房既有著商品的一般屬性，又有著自身獨特的屬性。 11 投機型需求 投機型需求是指市場主體通過弄虛作 假哄抬房價以牟取暴利而產(chǎn)生的虛假需求目的在于短期牟利 福州房地產(chǎn)需求的主要特征 A. 多數(shù)居民仍以購房而非租房為居住首選。 福州房地產(chǎn)市場的需求類型分析 預(yù)防型需求 預(yù)防型需求是指居民預(yù)期房價會繼續(xù)上升的情況下而提前釋放出來的需求。 前三季福州市區(qū)商品住宅簽售變化如圖： 在住宅銷售的套型面積分布方面，總體分布較為平均，套型面積 90 平方米以下的占總體的 %， 90120 平方米的占 %， 120144 平方米的占 %，144 平方米以上的則占 %。今年 19 月份福州市商品住宅銷售總面積為 萬平方米，同比增長%。而房地產(chǎn)業(yè)在這中起到了很大的作用。 2021 年 15 月份，房地產(chǎn)市 場開發(fā)投資同比增長 %，從銷售面積和銷售額來的監(jiān)控來看分別下滑了 %和 %降幅有所收窄。 全國房地產(chǎn)市場分析 在中央政策嚴(yán)格把控房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖的情況下，今年住房用地計劃供應(yīng)總量由 萬公頃調(diào)整為 萬公頃，減少 %。 19 月農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 9416 元，增長 %，扣除價格因素實際增長 %；農(nóng)村居民人均生活消費支出 5875 元，增長 %。 8 福州市經(jīng)濟環(huán)境分析 今年以來，福州市 市總體經(jīng)濟運行平穩(wěn)， 穩(wěn)中求升。地方政府受房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整，開發(fā)商購置土地減少，財政收入受阻、財力不足使 得地方政府投資擴張能力減弱。 全國經(jīng)濟環(huán)境分析 2021 年以來，歐債危機反復(fù)惡化全球經(jīng)濟增長明顯放緩；國內(nèi)主動調(diào)控房地產(chǎn)市場和化解融資平臺風(fēng)險，經(jīng)濟增長面臨較大的下行壓力。為了切實保護土地資源，維護土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場秩序，有效處置和充分利用閑置土地，促進節(jié)約集約用地，防止樓市動蕩造成風(fēng)險。到了今年上半年央行降息，這是 3 年來首次降息。在預(yù)計明年市場逐步回暖的基調(diào)下，本項目的開工建設(shè)是一個入市的很好時機。從福州市房管局走訪的在售樓盤