【正文】 北湖 （ 2）生活污水：住宅組團(tuán)內(nèi)排出的生活污水。擬將噪聲和振動(dòng)設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。在最高處塔樓上設(shè) 18m3 消防水箱一座，與水平 環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺(tái)，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時(shí)在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫(kù)消防泵房設(shè)有消防水泵。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)有兩個(gè)以上疏散口，防煙分區(qū)小于 500m2。 （ 2） 建筑結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì) 帶 有 地下 停車庫(kù)的建筑組合樓停車庫(kù)部分按耐火等級(jí)一級(jí)要求設(shè)計(jì)，住宅樓均按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。 （ 2） 雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為 DN400,次干管為 DN300,雨水管管徑為 DN300—DN800，雨污管采用 北湖給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為 DN200， 支管管徑為 DN40DN100。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時(shí)設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報(bào)警系統(tǒng)。 電信 電話系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個(gè)電話光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，由同心路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。 結(jié)構(gòu)選型 根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按 6度抗震設(shè)防，多層 住宅樓采用 框架 結(jié)構(gòu)， 高層住宅 采用 框架 剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。小區(qū)內(nèi)道路主要道路寬 4 米，次要道路寬 3 米。單元式住宅每套面積范圍控制在43~260m2之間。 綜合考 慮采光、通風(fēng)、消防、視覺(jué)、衛(wèi)生等要求確定大于 28m的 建筑物間距， 滿足 視覺(jué)、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn) “大視野、大尺度、大自然 ”的居住環(huán)境品質(zhì) 。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 《城市規(guī)劃編制辦法》（ 2020 年 4 月 1 日實(shí)施） 《湖南?。ǔ鞘幸?guī)劃法）實(shí)施辦法》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093(2020 年版） 《郴州市城市總體規(guī)劃（ 20202020 年）綱要》 郴州市規(guī)劃局 —郴規(guī)發(fā)（ 2020） 45 號(hào) 郴州市規(guī)劃局 —郴規(guī) （地）條（ 2020） 108 號(hào) 建設(shè)方提供的相關(guān)資料 三 、總體規(guī)劃及總平面布置 以 “觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、切合市場(chǎng) ”為指導(dǎo)思想，解決 “建筑、人、建筑 ”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。 尊重場(chǎng)地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑 造具有識(shí)別性與歸屬感的居住小區(qū)。 三、市政基礎(chǔ)設(shè)施 北湖 本項(xiàng)目位于北湖區(qū)同心路，東側(cè)是汽車總站，西面是 107國(guó)道，南望北湖公園，北靠 流星 嶺，四至界限清晰，沒(méi)有土地所有權(quán)和使用權(quán)糾紛。是以山地為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過(guò)渡的地帶。13′～ 114176。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。與上述項(xiàng)目比較，本 項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置 等 方面 擁有相對(duì)優(yōu)勢(shì) 。 二、 近幾年來(lái)郴州市房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢(shì) 近幾年來(lái)，房地產(chǎn)作為郴州新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和城市居民新的 消費(fèi)熱點(diǎn)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需（包括投資與消費(fèi)需求）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。它們共同揭示了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可估量的潛力。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市 場(chǎng)解決。不僅如此，中國(guó)到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá) 30 年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速 北湖這源于相互影響的三方面事實(shí)： 第一，中國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn) 型國(guó)家。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)有利于增加社會(huì)就業(yè)崗位，緩解社會(huì)就業(yè)矛盾，維護(hù)社會(huì)安定。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。 （ 4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，加強(qiáng)營(yíng)銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資 ；同時(shí) 狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 建議 （ 1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見(jiàn)成效。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本 報(bào)告 認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。 （ 4） 從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來(lái)看，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 北湖本 項(xiàng)目的建設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 （ 4） 郴州市人民政府辦公室《關(guān)于修改龍鳳嘉園等 8 個(gè)項(xiàng)目建筑容積率的批復(fù)》 {郴政辦函［ 2020］ 143 號(hào) } （ 5） 郴州市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》 {郴規(guī)（地）［ 2020］ 108 號(hào) } （ 6） 《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表》 （ 7） 郴國(guó)用（ 2020） 393 號(hào)國(guó)有土地使用 權(quán)證 （ 8）企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書 （ 9）云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院《總平面圖》 （ 10） 相關(guān)各專業(yè)的國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范 （ 11）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料 研究范圍： 本報(bào)告主要依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的合法性、必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點(diǎn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。本次研究 項(xiàng)目 位于 郴州市同心路 北湖公園北側(cè) ， 北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車總站， 距郴州火車站 1 公里 ， 交通方便； 地段環(huán)境優(yōu)越 ， 超市、醫(yī)院、學(xué)校等 生活配套完善， 面對(duì)北 湖公園，背靠流星嶺，遠(yuǎn)眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂(lè)、休閑 十分便利 ；項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 47,，其中：住宅用地面積 27, M2，公共建筑用地面積 5, M2，道路用地面積 8, M2，公共綠地面積 7, M2；總建筑面積 萬(wàn)平方米，停車位867 個(gè)，居住戶數(shù) 1482 戶，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %， 是一個(gè)大氣、時(shí)尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。 公司 人才隊(duì)伍充實(shí)， 現(xiàn)有職工 48 人，其中 ：工程及其他 技術(shù)人員 35 人，其它 管理 人員 13 人 。 注冊(cè)資本 （實(shí)收資本） 人民幣 4000 萬(wàn)元 ； 法人代表黃康 隹 ；注冊(cè)住所：郴州市同心路； 經(jīng)營(yíng)范圍 ： 房地產(chǎn)開發(fā) 及商品房 銷售 ；室內(nèi)外裝飾工程設(shè)計(jì)及施工 ； 建筑裝飾材料水電器材銷售 。 北湖水晶城 二、項(xiàng)目擬建地： 郴州市同心路 2 號(hào)（原玻璃廠） 三、項(xiàng)目建設(shè)單位： 郴州市順 原 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 四、 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 郴州市順 原 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成立于 2020 年 1 月 。 是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2 隨著郴州市城市建設(shè)的發(fā)展，郴州市迅速崛起了許多商住小區(qū)，全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁 。 六 、編制依據(jù) 主要 依據(jù)： （ 1）《郴州市城市總體規(guī)劃》 （ 2） 建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 》的通知 ”｛建標(biāo)（ 2020） 205 號(hào)｝ （ 3） 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版） 北湖水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 （ 1） 本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策 。 （ 3） 項(xiàng)目總投資為 44, 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用28, 萬(wàn)元，其它費(fèi)用 14, 萬(wàn)元（其中建設(shè)期貸款利息 2,052 萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金 500萬(wàn)元；建設(shè)資金總額 44,， 其中： 項(xiàng)目資本金 19,萬(wàn)元， 申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款 20,000 萬(wàn)元 ，預(yù)售收入投入 4,萬(wàn)元 。且項(xiàng)目當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入下降 5%， 項(xiàng)目 投資增加 5%時(shí)，仍有較好 的 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此該項(xiàng)目可行。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 境建設(shè)。 二、 項(xiàng)目的建設(shè)，有利于完善 北湖 區(qū)尤其是郴州市 同心路北湖公園周邊 的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強(qiáng) 城市總體功能，促進(jìn) 土地升值，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。水晶城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)郴州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 在政府保增長(zhǎng)的決心下 ， 預(yù)計(jì) 2020 年 GDP 仍有望保持 8%以上的較快增長(zhǎng)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍有巨大的潛力。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)