【正文】 米室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項(xiàng)造價(jià)約為 元/平方米室外零星設(shè)923各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等,新城此項(xiàng)造價(jià)約為 元/平方米施六、公建配套費(fèi)1,49550幼兒園2809按 2000 平米考慮，每平米土建 1200 元，配置費(fèi) 200 元/平米游泳池45015網(wǎng)球場(chǎng)753建造成本及配套物品購置,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場(chǎng)為 40 萬兒童游樂設(shè)2408土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施,施非營業(yè)性公45015會(huì)所、居委會(huì)等 3000 平米，土建 1200 元/平米，設(shè)備及裝修 300 元/平建米七、直接費(fèi)合計(jì)80,302,676728
八、不可預(yù)見費(fèi)80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費(fèi)1,66455監(jiān)理費(fèi) 214 萬(7 元/平)/行政管理費(fèi) 960 萬(20 萬每月)/利息 730 萬十、開發(fā)成本82,772,7589十一、營銷費(fèi)用3,990133銷售收入*%十二、總投資86,762,8982A 市地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享 受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項(xiàng)目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定 的不確定性，保守測(cè)算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的 3%；即使按法定所得稅率，因 A 市公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付 可能遠(yuǎn)低于 33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。第七章 投資收益分析一. 成本預(yù)測(cè)依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項(xiàng)目總投資 億元，單位可售面積完全成本 2892 元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項(xiàng)目總成單位說明本(萬成本元）一、土地成本31,391,0446土地方補(bǔ)償22,47749總用地 525 畝，每畝 萬元。2003 年開發(fā) 7 萬平米。，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建， 規(guī)劃配套公建面積約 萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源 共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民 使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。東至市政干道——解放南路，25需退綠化隔離帶 50 米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶 10 米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶 20 米；南至市政規(guī)劃路。：①總用地面積: 萬平方米其中:市政待征地: 萬平方米 居住用地: 萬平方米②總建筑面積: 萬平方米 居住用地容積率: 其中:非營業(yè)性公建： 萬平方米營業(yè)性公建： 萬平方米住宅總建筑面積： 萬平方米住宅容積率: ③住宅建設(shè)用地: 萬平方米。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊 地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。但在現(xiàn)階段也 存在著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)231. 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 擬借鑒 B 公司新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在 A 市市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。 0 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面 改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求 居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒 體宣傳所左右。（4）加劇了該區(qū)域的市場(chǎng)競爭。優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地 萬 m235．02 萬 m2總建筑面積 萬 m225．01 萬 m2樓面地價(jià)地點(diǎn)友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)交通距離外環(huán)線不足 1 公里,有上外環(huán)的出入口配套公建國際康體中心小學(xué)（國際老人村）配套設(shè)施地?zé)釡厝?、三水入戶、安防系統(tǒng)容積率1綠化率38%工程進(jìn)度2001 年 12 月底交工可售面積118280 m2主力面積118 m2主力總價(jià)41 萬元（公寓）110 萬元（別墅）熱銷面積118 m2產(chǎn)品對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)云水園天玻比項(xiàng)平均單價(jià)2450 元/m2元/m221
2950 元/m2戶型配比多層（4 層半）：70%多層：高層(9 層)：20%小高層：別墅（ 層）：10%聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4 層半）：118 m2多層：高層(912 層)：160 m2小高層：別墅（未開發(fā)）：220 m2聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià) 3120多層：3800 起價(jià)小高層：起價(jià) 3400小高層：3300 起價(jià)別墅：起價(jià) 5000 元/平方米聯(lián)排別墅：4800 起價(jià)主力戶型118 m2梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在的解 放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。0 高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 0 新技術(shù)： 中水、直飲水、自來水三水直接入戶，垃圾無害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。 智能化：1）專用 10 兆寬帶網(wǎng)線入戶。總?cè)莘e率為 ，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23 公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到 40%以上。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品 從同等競爭中脫穎而出。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì) 應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目于 99 年 11 月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)， 但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過 1 年多 的推廣周期，80 套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出 60%。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門前的形象推廣、發(fā)售享 受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶的消費(fèi)趨向?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競爭點(diǎn)， 同時(shí)，今年 6 月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點(diǎn)，促進(jìn)了銷售。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。此類產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類：(1) 低于 2500 元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。144)開發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購買力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。2000 年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為 萬平 米，當(dāng)年銷量 萬平米，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。（5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款 都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。（1） 合作背景：A 市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居 住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時(shí)該公司也想通過建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和 進(jìn)行技術(shù)改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司簽定 了土地開發(fā)意向書,通過談判, 香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目,前提是我司承諾 1000 萬元補(bǔ)償費(fèi), 在此情況下,B 公司直接與土地方進(jìn)行合作。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開 發(fā)用地，其余用地在 2003 年 6 月底前提供給 B 公司公司使用。值的 7%以下后一周內(nèi)，B 公司公司支付 300 萬元。 B 公司公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。③土地方的主要工作 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開發(fā)用地，其余用地在 2003 年 6 月底前提供給 B 公司公司使用。然后 B 公司公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng),如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給B 公司公司。 （2）操作方式B 公司與土地方 A 市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土 地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同 中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出 讓金超出 7%的部分費(fèi)用。（3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是10風(fēng)險(xiǎn)所在。3. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估（1） 取得土地使用權(quán)程序① B 公司與 A 市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。兩者同比，梅江高出 萬元/畝，同時(shí)，梅江為9安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。兩者相差 10萬 M2?？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同,即總占地面積為 525 畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為 22470 萬元（以 萬元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。通訊：該項(xiàng)目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12 孔電信電纜。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃 30 米道路，通過譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。（4）目前項(xiàng)目門前有去大港區(qū) 62659 公交線路，距項(xiàng)目 1 公里處有 9954 路終點(diǎn)站， 項(xiàng)目開發(fā)后，該 2 路公交線會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線路，方便項(xiàng) 目業(yè)主出行。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為 A 市玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現(xiàn)以被 A 市玻璃廠收回，面積約 127 畝，規(guī)劃用途為水面。2. 項(xiàng)目宗地周邊情況 該項(xiàng)目宗地南側(cè)為 A 市津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì) 該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。5 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場(chǎng)珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅