【正文】 目 錄第一章項目決策背景1.內(nèi)部因素2.外部因素第二章項目概述1.項目區(qū)位及用地第三章 項目法律及政策性風險分析第四章市場研究1.區(qū)域市場成長狀況2.區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征3.整體市場對本案影響因素4.目標客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章規(guī)劃設(shè)計要點1.初步規(guī)劃設(shè)計思路2.規(guī)劃設(shè)計的可行性分析第六章項目開發(fā)計劃1.開發(fā)機遇2.開發(fā)周期安排3.銷售周期安排第七章投資收益分析1.成本預(yù)測2.稅務(wù)分析3.經(jīng)濟效益分析4.項目資金預(yù)測第八章可行性結(jié)論1.項目優(yōu)勢2.項目劣勢3.結(jié)論及建議1第一章 項目決策背景 市 B 公司公司項目布局B 公司自 92 年進入 A 市市場以來，先后開發(fā)了城市花園、B 公司中心大廈、世貿(mào)廣場、 都市花園、B 公司新城等項目，其中城市花園、B 公司中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約 17 萬平方米，B 公司新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約 60 萬平方米。世貿(mào)廣場、 都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，A 市 B 公司的主要項目集中在 城市的北部。反觀 A 市的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的 行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點開發(fā)建設(shè)海河下游 工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的 聯(lián)在一起。由此看出，B 公司的物業(yè)分布與 A 市的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。B 公司自 92 年進入 A 市市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上， 均勝人一籌，被公認為 A 市的地產(chǎn)先鋒，在 A 市人的心目中已樹立起第一品牌的形象。B 公司產(chǎn)品應(yīng)屬于整個 A 市市，而不是某個區(qū)域。所以 B 公司有能力，也應(yīng)該去開發(fā) A 市的其他 市場，讓 B 公司物業(yè)深入 A 市每個角落。結(jié)合 A 市的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在 A市的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵 東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū) A 市鋼廠住宅項目，南部地區(qū) A 市玻 璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了 B 公司 在城市南部無項目的空白。 市 B 公司公司經(jīng)營現(xiàn)狀：目前 A 市公司在手有兩個項目，B 公司花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。新城項 目自 98 年開盤以來熱銷 A 市市，成為 A 市公司的主要利潤支柱，但到 2002 年后新城項目基 本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項目規(guī)模大，是公司長遠發(fā)展項目，由于區(qū)位和產(chǎn)品 原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié) 奏銷售為目的的項目。根據(jù)集團總部經(jīng)營計劃要求，A 市公司必須再上新項目，要達到每年 有 35 個在開發(fā)項目，保證 A 市公司經(jīng)營利潤指標和 B 公司產(chǎn)品在 A 市的市場影響力。在目 前市場呼喚 B 公司的大好形勢下，A 市 B 公司應(yīng)充分利用 B 公司 A 市地產(chǎn)先鋒的社會地位和 市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓 B 公司品牌深入到每個 A 市人心2中。玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重 點發(fā)展的項目。同時我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為 A 市城市建設(shè)做出貢獻。A 市公司現(xiàn)狀項目及在談項目分布:該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于 A 市市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項目 所在區(qū)域有如下特點和優(yōu)勢:①根據(jù) A 市市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 ②A 市市主導(dǎo)風向為西南風，西南部區(qū)域正處于 A 市市的上風口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。 ③經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是 A 市市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高 于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。④規(guī)劃在河西區(qū) A 市賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級行政中心，現(xiàn)有市級行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。⑥項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)是 A 市市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是 A 市市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。⑦項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積 192 公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán) 境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升。所有以上各種因素，為 B 公司在此地塊建設(shè)一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。3第二章 項目概述 該宗地位于 A 市市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距 離中環(huán)線圍堤道段 5 公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3 公里,距離南樓市級商業(yè)中 心約 6 公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約 5 公里。該項目宗地為國有土地，毛地面積約 525 畝,目前為 A 市市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地擬規(guī) 劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的 控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(萬平米)折算成畝數(shù)毛地面積525其中市政代征地94(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)可建設(shè)用地面積431其中區(qū)內(nèi)配套用地41（含小學及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）凈住宅用地面積391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%:序號用地性質(zhì)用地面積容積率建筑密度建筑限高綠地率(萬平米)(%)(M)(%)1住宅地塊 13050402住宅地塊 23080403住宅地塊 33050404
4住宅地塊 4303040524 班小學及 15 班幼兒252540園用地6儲蓄所、物業(yè)管理等公505020共服務(wù)設(shè)施用地:東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。項目用地主要為 A 市玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標高與解放南路標高基本相一致。地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約 36 戶 42間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進行拆 除或保留）。 、地下管線、人防、構(gòu)筑物等情況（有無變電站、換熱站等設(shè)施？）（1）項目用地內(nèi)地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區(qū)市政的管線。（2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。（3）項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。（4）項目用地西側(cè)有一個 40 平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對項 目建設(shè)無影響。（5）項目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的 2 口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度 50℃左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項目提供一部分熱水。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50 年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。5 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類名稱教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學校水滸武術(shù)學校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店金融設(shè)施無市場珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城A 市汽配城交通設(shè)施門前有去大港區(qū) 62659 公交線路，距項目 1 公里處有 9954 路終點站文化設(shè)施無體育設(shè)施無總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項目提供服務(wù)，該項目在規(guī)劃實施時應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。 3000 米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線):公用設(shè)施種類公用設(shè)施名稱教育設(shè)施大學：A 市財經(jīng)學院、輕工業(yè)學院、職業(yè)技術(shù)師范學院高中校：北師大 A 市附中（市重點）、第四中學（市重點）、南樓中學（區(qū)重點）醫(yī)療設(shè)施A 市醫(yī)院，河西醫(yī)院，A 市醫(yī)大第二醫(yī)院（三級甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場、南樓商場、南樓家樂購物中心一店及二店、河西商場、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施A 市日報大廈、河西圖書大廈、A 市科學技術(shù)館、A 市國展中心、A 市禮堂體育設(shè)施河西體育場6
大型公園A 市樂園大型賓館A 市賓館（三星）、迎賓館、樂園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、A 市鋼管賓館（二星）、長青溫泉賓館、大型商住樓鋼管大廈、萬順大廈、澳東大廈、A 市科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、A 市日報大廈綜合分析，從該項目沿主干路網(wǎng)乘車 20 分鐘內(nèi)可方便到達以下二個中心，一是南樓市級商 業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項目服務(wù)。1. 現(xiàn)狀項目所在區(qū)域環(huán)境 由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90 年代后期，隨著城 市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象 A 市市構(gòu)件廠等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅 小區(qū)，逐步帶動了該區(qū)域的住宅市場；市級迎賓線友誼南路的建成通車和梅江居住區(qū)的開 發(fā)建設(shè)，拆遷了原來的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住 區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，已成為 A 市 市區(qū)上佳居住區(qū)位。但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有 A 市油氈廠、A 市無縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱 勢所在，但可隨著政府十六條重點道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。2. 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側(cè)為 A 市津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。項目宗地北面現(xiàn)狀為 A 市津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃 為居住用地,順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。項目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫 和 A 市津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一部分,該項目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個 大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。項目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為 A 市玻璃廠用地，后被附 近村民占用，現(xiàn)以被 A 市玻璃廠收回，面積約 127 畝，規(guī)劃用途為水面。7（1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行 將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是 A 市市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是 A 市市規(guī) 劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善 A 市市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河 東西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃 2001 年開始修建，2002 年年底通