【正文】 ********項目可行性研究報告目錄第一章 總論 4 4 5 6 6 6第二章 項目建設(shè)背景及必要性 8****市社會經(jīng)濟概況 8 9 10 11第三章 項目建設(shè)條件 13 13 15 項目基礎(chǔ)設(shè)施條件 15第四章 項目建設(shè)方案 18 18 18 20 21 22 24 27 27 30 31 34 34 35 35第五章 節(jié) 能 36 36 36 36 節(jié)約用水 37第六章 勞動安全衛(wèi)生 38 38 38第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 40 40 41 46第八章 項目實施計劃 49 49 49 50 50 50第九章 投資估算 52 52 估算說明 52 53 55第十章 經(jīng)濟社會效益分析 56 56 56 56 57 58 59 60第十一章 結(jié)論與建議 61 61 議 61附表101 總成本估算表附表102 銷售收入、銷售稅金及附加表附表104 借款還本付息表附表105 損益表附表106 現(xiàn)金流量表附表107 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率計算表附件第一章 總論：********XX:********地產(chǎn)有限公司項目位于****XX許厝社區(qū)，南面與在建的經(jīng)濟適用房以一條規(guī)劃路相隔，北面與城市主干道長興路相接，西面與在建的福?？党切^(qū)相鄰，東側(cè)與規(guī)劃儲備的經(jīng)濟日報用地等相鄰。項目總用地面積為60889m2，主要建設(shè)內(nèi)容包括：（1）以三層獨立商業(yè)和社區(qū)為主題的風(fēng)情商業(yè)街；（2）以8棟27至30層的高層建筑組合而成的園林中庭區(qū)；（3）位于項目區(qū)南片的低層住宅和幼兒園的低容積率區(qū)；（4）配套社區(qū)中心及其他公建設(shè)施。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如表11：表11 項目總經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目名稱數(shù)量單位1總用地面積m2幼兒園用地面積m2商住用地面積m22總建筑面積m23建筑占地面積m24地上建筑面積m2其中高層住宅建筑面積m2低層住宅建筑面積m2商業(yè)建筑面積m2社區(qū)服務(wù)建筑面積m2幼兒園建筑面積m2公廁、垃圾收集點面積87m2配電室、消控室面積m25不計算容積率面積m2其中地下會所建筑面積m2地下停車庫面積m2地下儲藏間面積m2設(shè)備層建筑面積m2物業(yè)辦公建筑面積m2架空層建筑面積m2低層住宅地下面積m26建筑密度25%7容積率8綠地率40%9住宅戶數(shù)1240戶10停車位（需設(shè)1354輛）1370輛其中地面停車位230輛地下停車位1140輛注：、地下建筑面積，架空層建筑面積，設(shè)備夾層建筑面積。、商業(yè)、幼托、社區(qū)、物業(yè)、配電、垃圾收集點。，（含建設(shè)用地相關(guān)費用）。：項目建設(shè)期為3年。（1）《投資項目可行性研究指南》國家計委計辦投資（2002）15號；（2）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資（2006）1325號《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（3）《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號）；（4）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（2000年，國家計委、建設(shè)部）（5）《****市城市總體規(guī)劃（20082030）》。（6）《****市城市總體規(guī)劃修編(2006～2020)》；（7）其他相關(guān)的政府工作報告和相關(guān)文件。（8）項目建筑方案設(shè)計（中國京冶工程技術(shù)有限公司，****聯(lián)盛建筑設(shè)計院有限公司）（9）《****市規(guī)劃建設(shè)與房產(chǎn)管理局文件》（晉政地[2009]5號）（****市規(guī)劃建設(shè)與房產(chǎn)管理局關(guān)于重新下達****市P20082號地塊規(guī)劃設(shè)計條件的復(fù)函）；（10）項目建設(shè)用地土地證（晉國用（2010）第01177號）（11）業(yè)主提供的其他相關(guān)資料。根據(jù)市場需求和國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、地區(qū)規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟、工程技術(shù)、市場、資源等各方面問題進行全面、深入的技術(shù)經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益進行科學(xué)的預(yù)測和評價；從而判斷項目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟上是否合理?？刹僮髟瓌t：依據(jù)城市總體規(guī)劃，滿足城市發(fā)展要求；根據(jù)項目所在地的社會、經(jīng)濟情況、結(jié)合國家機關(guān)、事業(yè)單位職工、廣大人民群眾的經(jīng)濟承受能力，按照社會購房需求和實施的可能性，進行可行性分析、論證。 合理性原則：對建設(shè)項目的有關(guān)經(jīng)濟、技術(shù)指標(biāo)、是否有較好的合理布局性和科學(xué)性進行論證。 整體性原則：突出項目開發(fā)的整體布局，確保項目的整體效果。 環(huán)境保護原則：開發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實施，塑造優(yōu)美、舒適的住房。 （1）********XX建設(shè)項目的必要性與可行性；（2）********XX建設(shè)項目的方案及其技術(shù)論證；（3）********XX建設(shè)項目投資估算以及工程布置；（4）********XX建設(shè)的環(huán)境保護、組織管理以及經(jīng)濟社會效益分析。項目建設(shè)后能大大改善市容市貌，提高城市品位。能改善居民的居住環(huán)境，營造和諧的居住空間。項目的實施對于完善中心城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，優(yōu)化人文環(huán)境，繁榮區(qū)域經(jīng)濟，促進市區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，服務(wù)于****市發(fā)展戰(zhàn)略都具有極為重要的意義。：%，%；（ic=12%）：，；：。%，項目完成后，，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益。經(jīng)分析，本項目的建設(shè)是必要且可行的，應(yīng)盡快組織實施。第二章 項目建設(shè)背景及必要性****市社會經(jīng)濟概況****市地處閩東南沿海，東瀕臺灣海峽，與金門、臺灣隔海相望。****是全國著名僑鄉(xiāng)，臺灣漢族同胞的主要祖籍地。全市陸域面積649平方公里，海岸線長121公里?，F(xiàn)轄6個街道、13個鎮(zhèn)，共293個行政村（社區(qū)），本地人口103萬人。1992年撤縣設(shè)市，2001年被****省列為中等城市。****社會經(jīng)濟綜合發(fā)展指數(shù)、基本競爭力居全國百強縣（市）第17位、第6位，經(jīng)濟實力連續(xù)保持“****省十強縣（市）”首位。城市品牌入選2006年度“中國特色魅力城市二百強”，9個鎮(zhèn)入選全國千強鎮(zhèn)。，%。財政總收入72億元，%；，%。社會消費品零售總額174億元，%。，%。，%。改革開放以來，****市以加快城市化進程為發(fā)展主題，以中心市區(qū)建設(shè)為重點，以提高城市品位為立足點，全面加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作，城市規(guī)模不斷擴大，環(huán)境質(zhì)量明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。城市規(guī)劃區(qū)建成面積42平方公里，城市化水平達到44%。%。建有熱電廠（年可發(fā)電5億度）、垃圾焚燒發(fā)電廠（）、500千伏輸變電站1座、220千伏輸變電站4座、110千伏輸變電站21座、裝機容量10萬千瓦的發(fā)電廠1座，另有LNG燃氣電廠及一批輸變電站正在建設(shè)中，是****省內(nèi)電力網(wǎng)絡(luò)最為完善的地區(qū)。公路密度以每百平方公里262公里通車?yán)锍叹尤珖懊?D級********機場居全國通航機場第37位，成為干線機場。擁有2個萬噸級碼頭及一批配套碼頭，福廈高速公路及在建中的泉三高速公路、福廈高速鐵路穿境而過。實施強鎮(zhèn)帶動戰(zhàn)略，啟動“百村示范、村村整治”工程，全面推進新農(nóng)村建設(shè)。城市“暢通工程”達到國家二等（優(yōu)秀）管理水平。被評為“****省省級園林城市”。電力調(diào)度大廈、電信大樓、廣電大樓、金融區(qū)等一批高等級市政設(shè)施相繼落成，江濱公園、陽光廣場、新店廣場、內(nèi)溝河綠地等一批高品位廣場綠地點綴城間，體育中心、SM國際廣場、竹園小區(qū)等一批高標(biāo)準(zhǔn)功能小區(qū)逐步形成。建市以來，累計投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金50多億元，城市建設(shè)發(fā)生了翻天覆地的變化，城市發(fā)展框架基本形成，市容市貌日新月異。在“城市規(guī)劃建設(shè)管理年”活動中榮獲“進步獎”，在創(chuàng)建文明城市競賽活動中被授予“一級達標(biāo)城市”，在全國衛(wèi)生城市評比中榮獲“全國衛(wèi)生城市”稱號。市區(qū)先后建成了東環(huán)路、南環(huán)路、北環(huán)路、中干道、東干道、西干道、迎賓路、崇德路等主干道，基本形成了“五縱三橫”的市區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)，配套建設(shè)了曾井、青華、XX、洪山、竹園等小區(qū)的主次干道，道路等級進一步提高。，主干道路長度95公里。****有紡織服裝、制鞋、陶瓷石材、食品、輕工玩具等五大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和車輛機械、精細化工、生物制藥、紙制品、新型材料業(yè)等五大新興產(chǎn)業(yè)，年產(chǎn)值占全市工業(yè)總產(chǎn)值90%以上。其中，紡織服裝業(yè)擁有企業(yè)3300多家，行業(yè)內(nèi)產(chǎn)值上億元企業(yè)30多家、上千萬企業(yè)200多家，與50多個國家和地區(qū)建立購銷關(guān)系；制鞋業(yè)有企業(yè)3500多家，年產(chǎn)旅游運動鞋10億雙左右，占全國40%、世界20%；食品業(yè)有企業(yè)560多家，產(chǎn)值占****省50%以上，糖果總產(chǎn)量占全國近20%；陶瓷業(yè)被列為國家星火區(qū)域性支柱產(chǎn)業(yè)，外墻磚在國內(nèi)市場占有率達65%，琉璃瓦產(chǎn)品幾乎壟斷全國市場；制傘業(yè)有企業(yè)近200家，產(chǎn)量近3億把，占全國雨傘產(chǎn)量18%、%。********XX項目位于****XX許厝片區(qū)，南面與在建的經(jīng)濟適用房以一條規(guī)劃路相隔，北面與城市主干道長興路相接，西面與在建的福?？党切^(qū)相鄰，東側(cè)與規(guī)劃儲備的經(jīng)濟日報用地等相鄰。用地條件優(yōu)越，交通便利，具備小區(qū)開發(fā)的基本條件，****市良好的城市基礎(chǔ)條件能滿足本項目建設(shè)。 《****市城市總體規(guī)劃修編（20022020）》確定****城市性質(zhì)為：現(xiàn)代化制造業(yè)基地，著名僑鄉(xiāng)，生態(tài)型濱海城市。到2020年城市建設(shè)用地約為52平方公里，城市實際居住人口控制在52萬人。省委、省政府將“中等城市”確定為****未來的發(fā)展方向，更為****的城市建設(shè)提供了新的機遇。與此同時，****的經(jīng)濟也在快速發(fā)展，城市規(guī)模逐年擴大，城市發(fā)展正在向更高層次跨越。****將由小城市向中等城市轉(zhuǎn)變的歷史性跨越，向“現(xiàn)代化制造基地、花園式僑鄉(xiāng)濱海城市”的目標(biāo)發(fā)展。2010****市城市發(fā)展目標(biāo)：到2010年，將****市建設(shè)成為****省具有國際競爭力的高層次的特色產(chǎn)品系列生產(chǎn)基地，區(qū)域性、專業(yè)化的經(jīng)濟中心；具有上中等收入水平的現(xiàn)代化的中等城市，初步形成與之相適應(yīng)的空間格局和城市功能；通過新城市中心區(qū)的建設(shè)，使****市成為****灣地區(qū)人居環(huán)境最好的城市。2020年****市城市發(fā)展目標(biāo)：到2020年，將****建設(shè)成為****省重要的先進加工制造業(yè)基地和省內(nèi)二級經(jīng)濟發(fā)展中心，布局合理、功能完善、生態(tài)和諧的花園式濱海城市。根據(jù)《****市總體規(guī)劃修編（20022020）》，****市市域城市空間結(jié)構(gòu)將形成“三組團兩廊道”的空間結(jié)構(gòu)，城市功能結(jié)構(gòu)概括為“一線、兩軸、四組團、兩個拓展區(qū)”。中心組團大致包括青陽、XX、西園、羅山、新塘五個辦事處及紫帽、池店、陳埭、西濱四個鎮(zhèn)、良種場，是****目前發(fā)展最好的城區(qū)，是****的行政文化、商貿(mào)流通、教育培訓(xùn)中心，具有行政辦公、商務(wù)商業(yè)、金融、貿(mào)易、信息服務(wù)、高等教育、工業(yè)生產(chǎn)等城市功能，是****灣城市群的主要城市組團，區(qū)域性的城市服務(wù)中心。近年來，****牢固樹立和落實科學(xué)發(fā)展觀，按照“實現(xiàn)又好又快發(fā)展，支撐帶動海西建設(shè)”的要求，推進經(jīng)濟社會持續(xù)健康快速發(fā)展，城市建設(shè)有序推進。****市經(jīng)濟社會快速發(fā)展，城市規(guī)模逐年擴大，城市發(fā)展也面臨著向更高層次的跨越，根據(jù)****市城市規(guī)劃，制定了****將由小城市向中等城市歷史性跨越這一發(fā)展目標(biāo)。先后出臺城市規(guī)劃建設(shè)管理系列規(guī)范性文件，成立城市規(guī)劃建設(shè)委員會，設(shè)立陳埭、安海、晉南規(guī)劃建設(shè)管理中心。中心市區(qū)詳細規(guī)劃覆蓋率達71%，城鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編基本完成。要實現(xiàn)這一目標(biāo)，必須從整個市域的角度出發(fā)，以城市規(guī)劃為指導(dǎo)，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，統(tǒng)一配置資源，合理規(guī)劃城市空間、產(chǎn)業(yè)布局和功能組團，打造****新的發(fā)展平臺。本項目處于****體育館周邊的核心地段，屬于新市政府片區(qū)，項目地理位置重要，地塊住宅與商業(yè)價值均高。本項目的開發(fā)建設(shè)將進一步完善城市建設(shè)，符合市委市政府要求盡快形成新市區(qū)的建設(shè)規(guī)劃。****市按照大都市定位和“一城兩鎮(zhèn)三組團”的規(guī)劃布局，有序推進中心市區(qū)、城鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)步伐。許厝片區(qū)作為近期市政府重點建設(shè)和發(fā)展的新城區(qū)，積極響應(yīng)市政府號召，加大城市建設(shè)力度。新區(qū)擺脫了舊城區(qū)的陳舊與狹窄，新區(qū)嶄新的規(guī)劃和景象給人以欣欣向榮的感覺，新區(qū)的建設(shè)將把****和****人帶入新時代。本項目的開發(fā)建設(shè)將進一步完善城市建設(shè)，盡快形成新市區(qū)的建設(shè)規(guī)劃。本案處于****體育館周邊的核心地段，屬于新市政府片區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。本項目的建設(shè)將有利于促進****經(jīng)濟區(qū)的城市和經(jīng)濟發(fā)展。本項目的建設(shè)對于完善新市政府片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施條件，對于改善投資環(huán)境都有重大意義。根據(jù)規(guī)劃本項目將建成以商住和幼兒園配套等為一體的綜合性中高檔住宅小區(qū)。屆時不但極大改善區(qū)域的人居環(huán)境，讓群眾產(chǎn)業(yè)升值，而且將帶動周邊商業(yè)圈的繁榮發(fā)展，拓寬發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟增長點。同時，項目的建設(shè)為增加城市用地規(guī)模和人口容量，增強中心城市聚集效應(yīng)和輻射能力，也具有十分重要的意義。從現(xiàn)狀用地來看，各類用地?zé)o序混雜是長期以來鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃約束的必然結(jié)果，由于工業(yè)用地與其它用地隨意穿插，嚴(yán)重影響到居民居住生活與工作環(huán)境，也與商貿(mào)區(qū)發(fā)展的自然規(guī)律相矛盾。從規(guī)劃區(qū)現(xiàn)狀土地開發(fā)強度來看，項目土地開發(fā)價值尚未得到充分體現(xiàn)。通過區(qū)域開發(fā)與整合，將拆遷群眾集中安置，合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)，明確功能分區(qū)，可大大提高區(qū)域內(nèi)土地價值和利用率。本項目通過街頭游園、點式片狀、立體多層次等方式實施綠化。充分利用周邊環(huán)境、文化特色和設(shè)計理念，精心塑造高雅、自然、和諧的城市居住空間，通過建筑平面布局和空間互相呼應(yīng)，將整個