【正文】 某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究一、 項(xiàng)目總論（一）項(xiàng)目背景項(xiàng)目用地：**************項(xiàng)目位置：***************項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景：**標(biāo)準(zhǔn)總件廠的廠房位于三環(huán)路內(nèi)側(cè)立交橋下，因**廠即將生產(chǎn)廠區(qū)遷移至別處，其土地可用于商品房開(kāi)發(fā)。（二）承擔(dān)可行性研究的單位****國(guó)聯(lián)投資顧問(wèn)有限公司（三）研究工作依據(jù)根據(jù)政府有關(guān)部門政策規(guī)劃，依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)編寫(xiě)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究（一）市場(chǎng)宏觀背景國(guó)家信息中心在剛剛發(fā)布的2003年經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)報(bào)告中指出，今年我國(guó)投資將繼續(xù)保持一個(gè)較高的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)16%左右，GDP增長(zhǎng)有望達(dá)到8%。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。預(yù)計(jì)2003年全國(guó)房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不會(huì)很大。主要原因是投資體制改革進(jìn)一步深化，投資環(huán)境繼續(xù)改善。在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面，2003年國(guó)家將繼續(xù)清理現(xiàn)行投資準(zhǔn)入政策，在明確劃分鼓勵(lì)、允許、限制和禁止類政策時(shí)，體現(xiàn)國(guó)民待遇和公平競(jìng)爭(zhēng)原則，打破所有制界限、部門壟斷和地區(qū)封鎖。在融資體制方面，將逐步建立適應(yīng)民間投資需要的多層次金融體系，完善中小企業(yè)信貸擔(dān)保體系。在稅收優(yōu)惠政策方面，對(duì)企業(yè)投資國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，可部分抵免企業(yè)所得稅，對(duì)個(gè)人的實(shí)業(yè)投資可全額或部分抵免相應(yīng)的個(gè)人所得稅，加強(qiáng)規(guī)范化管理和正確的引導(dǎo)和服務(wù)。我國(guó)政府將繼續(xù)深化行政審批制度改革，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的運(yùn)行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。2. ２００３年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng) 2002年，%，%。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，%,，%。其中東、中、%、%、%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中12個(gè)地區(qū)增幅超過(guò)50%。 今年上半年，%，%（其中，%，%）；，%，%；，%，%。東、中、%、%、%。中部地區(qū)商品住宅開(kāi)發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。 銷售情況良好 今年上半年，全國(guó)商品房市場(chǎng)需求繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢(shì)。，%；其中：,%，%。 商品房空置面積增幅較大 ，其中，%?？罩靡荒暌陨系淖≌?xiě)字樓、%、%%。東、中、%、%%，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。中、西部地區(qū)增長(zhǎng)較快，有原有基數(shù)較小的原因，但增幅擴(kuò)大，隱含著潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 今年上半年，這一趨勢(shì)仍在持續(xù)。僅15月份，%，其中，%。 價(jià)格穩(wěn)中有升 2002年，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格2291元/平方米，%，其中：商品住宅銷售價(jià)格為2130元/平方米，%。下半年商品房銷售價(jià)格增幅明顯高于上半年。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)35個(gè)大中城市調(diào)查顯示，%，%，%。房?jī)r(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民可支配收入的增幅。 2003年上半年，商品房銷售價(jià)格2424元/平方米，%，其中東、中部地區(qū)價(jià)格漲幅較高。 有21個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的上升，4個(gè)地區(qū)漲幅在20%以上，分別為：%、%、%、%。 有9個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有不同程度的下降，分別為：%、%、%、%、%、%、%、%、%。 3.**市投資宏觀背景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。上半年，增長(zhǎng)27%，%，%。大項(xiàng)目成為投資增長(zhǎng)主要拉動(dòng)力。從15月全國(guó)城鎮(zhèn)500萬(wàn)元以上項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)情況看，超過(guò)1億元的項(xiàng)目13028個(gè)，%，完成投資5262億元，%。商品房銷售繼續(xù)保持良好勢(shì)頭。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售額2102億元，%。其中銷售給個(gè)人1916億元，%；銷售面積8672萬(wàn)平方米，%。新開(kāi)工規(guī)模迅速擴(kuò)大。上半年，全國(guó)除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)集體和個(gè)體投資外的新開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目51876個(gè)，同比增加9657個(gè)；新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資16921億元，%。上半年施工項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)94661個(gè)，同比增加11915個(gè)；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資73596億元，%。資金到位情況良好。上半年，國(guó)有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資累計(jì)到位資金18411億元，%,。其中，%，%,%，%。**17月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)從**市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－，%，%；。；，%。1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬(wàn)平方米，％。，％，增長(zhǎng)速度超過(guò)商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，**，%。，％。最為可喜的是，從上月開(kāi)始，商品房空置得到初步抑制，7月末。從**市統(tǒng)計(jì)局獲悉，7月，**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢(shì)頭，1－，%，%；。；，%。1~7月，**商品房在建規(guī)模比同期擴(kuò)大425萬(wàn)平方米，％。，％，增長(zhǎng)速度超過(guò)商品房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。商品房銷售方面在7月也呈現(xiàn)出良好的勢(shì)頭和發(fā)展?jié)摿Γ?~7月，**，%。，％。最為可喜的是，從上月開(kāi)始，商品房空置得到初步抑制，7月末。城西房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析A、“城西是上風(fēng)上水的寶地”，**人如是說(shuō)。城西是**的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獨(dú)有的川西民居特色，近年來(lái)城西房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮也充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。B、如今在城西三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，已初步形成了某線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風(fēng)景區(qū)、光華路和清水河等七大版塊爭(zhēng)鋒的局面。錦城苑、齊力花園、置信逸都花園、金房苑、浣花溪山莊、**花園、會(huì)所花園成為這七大版塊的代表。C、城西近鄰高新西區(qū)，今年又有三大利好消息，一是成溫路要建成高速公路，而且外環(huán)路內(nèi)的路段不封閉，不收費(fèi)。二是光華大道要開(kāi)工建設(shè)，三是整治清水河。城西的發(fā)展將很快，溫江、郫縣很快會(huì)和**連接起來(lái)，明年城西三環(huán)路外的開(kāi)發(fā)將升溫。D、一個(gè)充滿生機(jī)和活力的大都市，總是在不停地運(yùn)動(dòng)著，其中“人流”的遷移又是最活躍的因素。在**的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。鳥(niǎo)瞰**住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了**住宅區(qū)總量的 70％。在城南，人們觀念中的“富人區(qū)”，以棕北、棕南為代表，而后形成的桐梓林區(qū)，更是“富中之富”；在城西，則以天府廣場(chǎng)為圓心，以城西南的雙楠居住區(qū)和城西北的花照居住區(qū)分別為起點(diǎn)和止點(diǎn)，從而形成了一個(gè)扇形狀的居住帶。在這個(gè)居住帶內(nèi)，已形成了雙楠居住區(qū)、撫琴居住區(qū)、白果林居住區(qū)、青羊居住區(qū)等相對(duì)成熟的居住區(qū)，其余都為在建居住區(qū)。E、在整個(gè)城西住宅中，以多層建筑為主，建筑密度低，人口密度相對(duì)也低，綠化率高，小區(qū)環(huán)境相對(duì)較好，商業(yè)配套完善，不失為居家過(guò)日子的理想場(chǎng)所。與舊有的居住區(qū)不同的是，在正在興建的居住小區(qū)中，城西新樓盤(pán)的主格調(diào)是，打造市民買得起的高品質(zhì)住宅。一方面，要保持城西整體的川西建筑風(fēng)格，保持區(qū)域建筑特色；另一方面，新建小區(qū)中的樓盤(pán)大都定位在中高檔住宅上。這種定位，無(wú)疑是打上了“中