【正文】 銷售收入 500 萬元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng) %。前 11 個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長(zhǎng) %，仍保持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 （《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》2022’9）(三)有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析（億房網(wǎng) （一）國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 截止 11 月份，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長(zhǎng)。7．積極推進(jìn)武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》 ，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過長(zhǎng)等問題。3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在 2022 年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。因此 2022年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。2022 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。加入 WTO 后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。4．中南路至武珞路沿線。2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。2022 年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街” ，因此 2022 年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是“金融一條街” 。1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)；2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比 1999 年上漲%；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在 1300 元1400 元/平方米之間；3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較 1999 年上漲 %，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。2022 年 11 月 2—4 日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使“智能化”概念形成了一種趨勢(shì)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。5．從價(jià)格上看，2022 元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房 100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在 13001400 元/平方米之間。3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)還在不斷地攀升。2．2 微觀市場(chǎng)特點(diǎn)1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。 （上圖）6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。2022 年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) 億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 億元多出一倍多。2022 年武漢市增量房市場(chǎng)交易 30010 起，交易的建筑面積達(dá) 244 萬平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到 27130 起，建筑面積為 萬平方米。4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。1999 年武漢市空置商品房為 150 萬平方米，2022 年新增 9 萬平方米，到 2022 年底還剩 115 萬平方米，因此在 2022 年共消化了 44 萬平方米。2022 年 6 月 30 日以前，凡購(gòu)買公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠；2022 年歲末，購(gòu)買現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)行“零折扣” 。2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析 宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)：〈億房網(wǎng) 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。以上情況表明：武漢市2022 年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1．2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2022 年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。個(gè)人住房貸款逐年翻番。2．消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。 （《新華文摘》2022’5 ）同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2022 年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到 點(diǎn)，比上年增加 點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加（如下表） ，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。②容積率：③總建筑面積： 萬 M2 其中：多層住宅： 萬 M2 小高層住宅及別墅： 萬 M2 公建面積： 萬 M2 ④建筑密度：% ⑤綠化率：40%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2022 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過 ，建筑密度 %，綠化率不低于 40%。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。[關(guān)鍵字] 后湖花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營(yíng)Beijing_girlABSTRACTThe Houhu country in Jiang’an area belongs to one of the three new residential districts which confirmed by the “Fifteenth Plan” of Wuhan. After giving a market research analysis to the development and management environment of one auction area which is one hundred and twenty five point five nine Mu owned to Nation and paring to the mostly similar petitive residential districts nearby. According to the present state of the market and forecast of the future , then this article gives the project Houhu Garden an analysis of investment, an appraising of finance and an analysis of risks in order to discuss the probability to develop and manage. In light of the program planed in this article ,the project will be one hundred and seventy two thousand architecture acreage square meters and the total investment will be one hundred and fifty five million and nine hundred and forty eight thousand and five hundred Yuan. After calculating, the project will profit thirty six million and two hundred and one thousand and one hundred Yuan in finance ,and the internal rate of return is %.So the project is probability and adaptive to develop and manage.[key word]Houhu Garden project investment develop and manage目 錄第一章 前言一、報(bào)告編制目的二、報(bào)告編制依據(jù)三、項(xiàng)目概況第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、2022 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、后湖地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)第五章 項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場(chǎng)定位二、產(chǎn)品定位第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃二、項(xiàng)目銷售收入估算三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析第十章 結(jié)論與建議第十一章 結(jié)束語(yǔ)第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)第一章 前 言一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。內(nèi) 容 提 要 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2022]2 號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積： 公頃，合 畝。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。其中：商品住宅開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長(zhǎng) %。2022 年商品房每平方米平均售價(jià) 2105元，較上年上漲 %，商品住宅平均售價(jià) 元，上漲 %，辦公寫字用房平均售價(jià) 4437 元，下跌 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià) 元，上漲%。4．二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。 （《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2022’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647戶，比 1999 年增長(zhǎng) %，說明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。從圖中可以看出：2022 年武漢市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到 %的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表：各季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。經(jīng)過 1999 年的過度轉(zhuǎn)換，從 2022 年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”價(jià)格 指數(shù)一季度 1000二季度 1963 三季度 四季度 的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。2022 年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為 195 萬平方米，竣工面積為 65 萬平方米，占全市住