【正文】 ............................................ 37 ...................................................... 37 第九 部分 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 .......................................... 38 ......................................................... 38 .................................................... 39 項(xiàng)目投資環(huán)境 ...................................................... 39 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) ...................................................... 39 2． 3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施難點(diǎn) .................................................. 39 ................................................................ 40 ................................................................ 40 4 第一部分 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng) :淮安新城 —— 閩都花苑 本 項(xiàng)目位于福州市倉(cāng)山區(qū)建新鎮(zhèn)淮安，此處處于烏龍江與閩江之間 ，郁郁蔥蔥，山巒疊翠，古樹(shù)錯(cuò)落成群，原始植被茂密生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。 這里依山伴水、環(huán)境優(yōu)美， 四周群巒疊 翠、空氣清新， 江面開(kāi)闊、水勢(shì)平穩(wěn) 是一處不可多得的上風(fēng)上水的福地。土地建設(shè)需要“七通一平”， 5 處于荒地出所以通水電是首當(dāng)其沖的。 銀行： 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行。可以看出在堅(jiān)定不移貫徹房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策下今年福州市政策層面大方向基本不變。 6 今年 15 月，福 州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅進(jìn)一步回落，全市商品房交易量同比略有增長(zhǎng)，商品房交易價(jià)格比去年同期下降。截至 5 月末，市區(qū)累計(jì)可售商品房面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%。因此，多數(shù)企業(yè)以增加銷(xiāo)售量、盡快回籠資金為本，不盲目漲價(jià)，否則會(huì)破壞來(lái)之不易的市場(chǎng)環(huán)境，因此預(yù)測(cè)福州市下一階段 商品房?jī)r(jià)格將保持穩(wěn)定。 7 第二部分 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 2021 年以來(lái)央行將村貸款款基準(zhǔn)利率到世界有記錄以來(lái)的最高水平 ，同時(shí)要求貸款總量負(fù)增長(zhǎng)。這對(duì)于處于高壓調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是在炎炎夏日吹來(lái)的一陣涼風(fēng)。對(duì)于土地的閑置做出嚴(yán)肅的處置，防范炒作地皮的行為。從上半年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 227098 億元來(lái)看，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) %兩會(huì)目標(biāo)達(dá)到。當(dāng)熱基礎(chǔ)設(shè)施投資回升和房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，固定資產(chǎn)投資維持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)等經(jīng)濟(jì)利好形勢(shì)下，企業(yè)盈利環(huán)比改善，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)降幅收窄。 在進(jìn)出口方面，今年 18月全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 億美元 ，下降 %，其中：進(jìn)口總額 億美元，下降 %；出口總額 億美元，增長(zhǎng) %。在固定資產(chǎn)投資方面，今年 19 月份福州市固定 資產(chǎn)投資中固定資產(chǎn)建安投資 億元，增長(zhǎng) %；而房地產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) %增幅延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。上半年受調(diào)控影響，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以?xún)r(jià)促量回籠資金。市場(chǎng)的明朗以及資金的回籠促使房地產(chǎn)企業(yè)積極拿地，儲(chǔ)備資金進(jìn)入土地市場(chǎng)。 福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 今年以來(lái)，福州市結(jié)合 本地實(shí)際認(rèn)真貫徹國(guó)家和省里出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，堅(jiān)持多措并舉，多管齊下，通過(guò)綜合調(diào)控和引導(dǎo)，著力促進(jìn)房地產(chǎn) 9 市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。然 而 第三季度以來(lái)，福州市區(qū)商品住宅簽約量呈逐月下滑態(tài)勢(shì)， 7 月份商品住宅簽約量為 1655 套， 8 月份為1378 套，而 9 月份福州市商 品住宅簽約量則下降至 1021 套，環(huán)比下降 %，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 %。 總之福州市房屋銷(xiāo)售處在一個(gè)起起伏伏不穩(wěn)定的狀態(tài)。 投資型需求 投資型需求是指居民為獲得房地產(chǎn)增值和租金收入而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)的需求。 C. 對(duì)保障性住房的需求增多。 較長(zhǎng)的建設(shè)周期又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給與需求的脫節(jié)，具有一定的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。不僅僅是動(dòng)靜分區(qū)、功能分區(qū)、干濕分區(qū)，衛(wèi)生間的排水系統(tǒng)、電路設(shè)置能否隨家庭人口結(jié)構(gòu)而變化都需仔細(xì)的考慮的。 C、智能化住宅受關(guān)注。從戶(hù)型設(shè)計(jì)趨勢(shì)看，立體化、功能化是發(fā)展的兩大趨勢(shì)，如造價(jià)不高而具有更多優(yōu)勢(shì)的錯(cuò)層房將主導(dǎo)榕城樓市的潮流因勢(shì)更替，“小臥室”不再受寵， 25－ 30 平方米大臥室有望出現(xiàn)，室內(nèi)門(mén)的設(shè)計(jì)也將“玄關(guān)化”，局部和整體的概念更趨和諧統(tǒng)一。 樓盤(pán)位置 中國(guó) C. 教育配套成熟：小金星國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園、錢(qián)塘文博小學(xué)、師大文博附中等；距離市中心近；社區(qū)配套規(guī)劃成熟 . D. 處于市中心 ,周?chē)h(huán)境喧鬧 ,切價(jià)格較高 ,目標(biāo)消費(fèi)群少 . 樓盤(pán)位置 福州市 鼓樓區(qū)梅亭路北側(cè) 建筑面積 56673 平方米 容積率 主力戶(hù)型 190～ 390平方米 建筑類(lèi)型 雙拼 ,聯(lián)排 價(jià)格詳情 25000 元 /平方米 項(xiàng)目 類(lèi)別 名稱(chēng) 配套說(shuō)明 距離 交通出行 公交 梅亭部隊(duì) 53 路、66 路、70 路、16 路、86 200 米 地鐵 左海帝景 鼓樓西二環(huán)梅峰路 56號(hào) 2233米 生活配套 超市 公園 其他 萬(wàn)嘉超市 游泳館 郵政 ATM,工商銀行 127 米 100 米 1273 米 ,1452 米 其他配套 其他 儒勇醫(yī)藥商店 180 米 特征 分析 （以下數(shù)據(jù)從其他文件參考所得，僅為 住宅類(lèi)商品房） 15 大多數(shù)人喜歡 購(gòu)置新房 調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占 70％；二手房占 21％，尚未決定占 9％，主要以選購(gòu)新房為主。 自住, 60%投資, 32%為親友,4%度假, 3%其他, 1%自住投資為親友度假其他 在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占 50％，廚衛(wèi)裝修占 24％，普通裝修占 19％， 16 精裝修占 7％。 1房, 5%2房, 20%3房, 65%4房, 7%5房, 3%1房2房3房4房5房 區(qū)間 希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在 90110 平方米比例最高；其次是7090 平方米，希望購(gòu)置 面積在 70 平方米以下的比例不高。按揭的比例 大約 八成，說(shuō)明按揭正成 為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì) 福州 住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。為了改善居住環(huán)境的占 最主要部分；購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響， 大部分人都是大家一起出主意買(mǎi)房，并受 業(yè)內(nèi)人士的建議 影響 。 中間低兩邊高分別把農(nóng)林大學(xué)和金輝淮安半島隔開(kāi)，可以把山地作為后期項(xiàng)目的綠化公園。 ．規(guī)劃限制條件 本宗地項(xiàng)目有嚴(yán)格的規(guī)劃限制要求留有三萬(wàn)多平米的綠化地同時(shí)對(duì)于樓層高度也有相對(duì)的限制。臨近烏龍江、閩江，生態(tài)資源豐富，有著山麓起伏的江岸與濃 20 密的百年蒼林，隨處可見(jiàn)的飛魚(yú)鳥(niǎo)獸，鳥(niǎo)語(yǔ)花香。 風(fēng)平浪闊的江面，滾滾流淌的閩江水，微風(fēng)襲來(lái)一陣陣涼意的夏季。 還有一所初高中的左海學(xué)校。 （ 1） 周邊目前大盤(pán)扎堆，競(jìng)爭(zhēng)力較大 緊靠金輝淮安半島項(xiàng)目，與之靠近的還有融僑淮安項(xiàng)目、淮安溫泉國(guó)際會(huì)議中心。 地塊內(nèi)南側(cè)臨山體建筑控制在 60 米以下，地塊內(nèi)北側(cè)沿路建筑控制在 100米以下。 （ 4）周邊配套不是很完善，有待加強(qiáng)。 （ 1） 區(qū)域城區(qū)規(guī)劃中心。 （ 2） 旅游價(jià)值潛力大。 該片區(qū)目前周邊在售樓盤(pán)較多，并且周邊仍規(guī)劃較多住宅用地。 機(jī)會(huì)（ o） 新城規(guī)劃區(qū)； 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，旅游價(jià)值潛力大； 開(kāi)發(fā)力度大，發(fā)展后勁大。最大的優(yōu)勢(shì)在于得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和人文景觀，是一處不可多得的宜居的風(fēng)水寶地。所以對(duì)于廣大的高校老師來(lái)所本項(xiàng)目是一個(gè)連接工作于生活的最佳居住點(diǎn)。 B．本市高 等 收入階層。 C．本市中等收入階層。 客戶(hù)需求定位 A．周邊高校教授以 及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員。 B．企業(yè)主、企業(yè)高管以及投資者。 C．本地經(jīng)營(yíng)者、生意人、外來(lái)人員。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體定位：淮安新城 標(biāo)志型 閩都懷古景觀住宅 。 D．景觀住宅： 特有的雙江風(fēng)貌以及原生樹(shù)種，百年古樹(shù)等。 與之緊靠的金輝淮安半島就依托周?chē)赜械淖匀簧鷳B(tài)環(huán)境，以山高坡度為依托，建造具有地中海風(fēng)情的 純意大利托斯卡納建筑風(fēng)格。 大儒世家天瀾走的是中擋路線，為普通大眾客戶(hù)所最求。 本項(xiàng)目地塊為住宅用地， 所以 也就 規(guī)劃為 住宅項(xiàng)目類(lèi)型。目前大儒世家的均價(jià)在 15000 元左右。于是設(shè)計(jì)主要定位于社 區(qū)規(guī)劃動(dòng)態(tài)，園林景觀特色化，戶(hù)型設(shè)計(jì)三維畫(huà)、建材設(shè)備科技化，社區(qū)管理智能化，物業(yè)服務(wù)人性化，努力為居民提供一個(gè)現(xiàn)代化的生態(tài)居住空間。金輝淮安半島項(xiàng)目主打的是意大利地中海風(fēng)情的托斯卡納建筑風(fēng)格。 從市場(chǎng)行情得知福州市近期 套型面積 銷(xiāo)售 90 平方米以下的占總體的 %，90120 平方米的占 %， 120144 平方米的占 %， 144 平方米以上的則占%。 本小區(qū)計(jì)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、居委會(huì)、 物業(yè)管理中心、 社區(qū)活動(dòng)中心、 小區(qū)診所、以及社區(qū)超市，除停車(chē)場(chǎng)外總建筑面積達(dá)到 12021 平方米。 幼兒園位于第一塊靠近南側(cè)公園處，居委會(huì)和物業(yè)管理中心以及其中一個(gè)小區(qū)活動(dòng)中心位于第二塊主干道的一側(cè)。 為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量的完成工程，本項(xiàng)目采用平行施工方法。 (不包括公租房 ) 2021 年銷(xiāo)售 10%，結(jié)算 平米； 2021 年銷(xiāo)售 15%平米，結(jié)算 平米； 2021 年銷(xiāo)售 20%平米，結(jié)算 平米； 2021 年銷(xiāo)售 25%平米，結(jié)算 平米； 27 2017 年 銷(xiāo)售 30%平米，結(jié)算 平米 第五 部分 項(xiàng)目費(fèi)用估算 說(shuō)明：本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 總建筑面積為 平方米，其中住宅面積約為 平方米，配套公共建筑面積為 12021 平方米 ?？偨ㄖ娣e =1050520210 元247。 ①貸款償還計(jì)劃 銀行借款采用每年等額本金償還方案，四年還清，具體如下表。 各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表 : 銷(xiāo)售計(jì)劃表（ %） 項(xiàng)目 合計(jì) 1 2 3 4 5 高層 100 10 15 20 25 30 停車(chē)場(chǎng) 100 10 15 20 25 30 商鋪 100 0 0 40 40 20 32 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 可銷(xiāo)售面積（㎡） 建議銷(xiāo)售單價(jià)（元 /平方米） 銷(xiāo)售收入 (萬(wàn)元 ) 第一批 10%高層 14000 10%停車(chē)場(chǎng) 136（個(gè)） 20 萬(wàn)元 /個(gè) 2720 第二批 15%高層 14000 15%停車(chē)場(chǎng) 204(個(gè) ) 20 萬(wàn)元 /個(gè) 4080 第三批 20%高層 14000 20%停車(chē)場(chǎng) 272（個(gè)） 20 萬(wàn)元 /個(gè) 5440 40%商鋪 1440 50000 7200 第四 批 25%高層 1400 25%停車(chē)場(chǎng) 340（個(gè)） 20 萬(wàn)元 /個(gè) 6800 40%商鋪 1440 50000 7200 第五 批 30%高層 14000 30%停車(chē)場(chǎng) 408(個(gè) ) 20 萬(wàn)元 /個(gè) 8160 20%商鋪 720 50000 3600 銷(xiāo)售收入分批按比例預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 分期進(jìn)度計(jì)劃 批數(shù) 比例 面積 1 2 3 4 5 合計(jì) 1 10%高層 10%停車(chē)場(chǎng) 136（個(gè)） 2720 2720 2 15%高層 6 15%停車(chē)場(chǎng) 204(個(gè) ) 4080 4080 3 20%高層 33 20%停車(chē)場(chǎng) 272（個(gè)） 5440 5440 40%商鋪 1440 7200 7200 4 25%高層 25%停車(chē)場(chǎng) 340（個(gè)） 6800 6800 40%商鋪 1440 7200 7200 5 30%高層 30%停車(chē)場(chǎng) 408(個(gè) ) 8160 8160 20%商鋪 720 3600 3600 合計(jì) 367523.03 第七 部分 項(xiàng)目不確定性分析 （不包括公租房） 銷(xiāo)售收 入與經(jīng)營(yíng)稅金估算表 2 序號(hào) 交易稅費(fèi)的類(lèi)別 計(jì)算依據(jù) 計(jì)算結(jié)果（ 萬(wàn) 元） 1 銷(xiāo)售收入 2 與交易有關(guān)的稅費(fèi)