【正文】 ............................................ 37 ...................................................... 37 第九 部分 項目可行性研究結(jié)論與建議 .......................................... 38 ......................................................... 38 .................................................... 39 項目投資環(huán)境 ...................................................... 39 項目開發(fā)優(yōu)勢 ...................................................... 39 2． 3 項目開發(fā)實施難點 .................................................. 39 ................................................................ 40 ................................................................ 40 4 第一部分 項目概況 項目名稱 :淮安新城 —— 閩都花苑 本 項目位于福州市倉山區(qū)建新鎮(zhèn)淮安，此處處于烏龍江與閩江之間 ，郁郁蔥蔥，山巒疊翠，古樹錯落成群，原始植被茂密生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。 這里依山伴水、環(huán)境優(yōu)美， 四周群巒疊 翠、空氣清新， 江面開闊、水勢平穩(wěn) 是一處不可多得的上風上水的福地。土地建設(shè)需要“七通一平”， 5 處于荒地出所以通水電是首當其沖的。 銀行： 中國農(nóng)業(yè)銀行。可以看出在堅定不移貫徹房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策下今年福州市政策層面大方向基本不變。 6 今年 15 月，福 州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進一步回落，全市商品房交易量同比略有增長，商品房交易價格比去年同期下降。截至 5 月末，市區(qū)累計可售商品房面積為 萬平方米，同比增長%。因此，多數(shù)企業(yè)以增加銷售量、盡快回籠資金為本，不盲目漲價，否則會破壞來之不易的市場環(huán)境，因此預(yù)測福州市下一階段 商品房價格將保持穩(wěn)定。 7 第二部分 項目投資環(huán)境和市場研究 2021 年以來央行將村貸款款基準利率到世界有記錄以來的最高水平 ，同時要求貸款總量負增長。這對于處于高壓調(diào)控下的房地產(chǎn)業(yè)來說是在炎炎夏日吹來的一陣涼風。對于土地的閑置做出嚴肅的處置，防范炒作地皮的行為。從上半年的國內(nèi)生產(chǎn)總值 227098 億元來看，按可比價格計算，同比增長 %兩會目標達到。當熱基礎(chǔ)設(shè)施投資回升和房地產(chǎn)市場回暖，固定資產(chǎn)投資維持穩(wěn)定增長態(tài)勢等經(jīng)濟利好形勢下，企業(yè)盈利環(huán)比改善，工業(yè)企業(yè)利潤降幅收窄。 在進出口方面，今年 18月全市實現(xiàn)進出口總額 億美元 ，下降 %，其中：進口總額 億美元，下降 %；出口總額 億美元，增長 %。在固定資產(chǎn)投資方面，今年 19 月份福州市固定 資產(chǎn)投資中固定資產(chǎn)建安投資 億元，增長 %；而房地產(chǎn)投資完成 億元，增長 %增幅延續(xù)回落態(tài)勢。上半年受調(diào)控影響，全國房地產(chǎn)企業(yè)紛紛以價促量回籠資金。市場的明朗以及資金的回籠促使房地產(chǎn)企業(yè)積極拿地，儲備資金進入土地市場。 福州市房地產(chǎn)市場分析 今年以來，福州市結(jié)合 本地實際認真貫徹國家和省里出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施，堅持多措并舉，多管齊下，通過綜合調(diào)控和引導(dǎo)，著力促進房地產(chǎn) 9 市場平穩(wěn)健康發(fā)展。然 而 第三季度以來，福州市區(qū)商品住宅簽約量呈逐月下滑態(tài)勢， 7 月份商品住宅簽約量為 1655 套， 8 月份為1378 套，而 9 月份福州市商 品住宅簽約量則下降至 1021 套，環(huán)比下降 %，銷售面積 萬平方米，環(huán)比下降 %。 總之福州市房屋銷售處在一個起起伏伏不穩(wěn)定的狀態(tài)。 投資型需求 投資型需求是指居民為獲得房地產(chǎn)增值和租金收入而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)的需求。 C. 對保障性住房的需求增多。 較長的建設(shè)周期又導(dǎo)致了房地產(chǎn)供給與需求的脫節(jié)，具有一定的盲目性和風險性。不僅僅是動靜分區(qū)、功能分區(qū)、干濕分區(qū)，衛(wèi)生間的排水系統(tǒng)、電路設(shè)置能否隨家庭人口結(jié)構(gòu)而變化都需仔細的考慮的。 C、智能化住宅受關(guān)注。從戶型設(shè)計趨勢看，立體化、功能化是發(fā)展的兩大趨勢，如造價不高而具有更多優(yōu)勢的錯層房將主導(dǎo)榕城樓市的潮流因勢更替，“小臥室”不再受寵， 25－ 30 平方米大臥室有望出現(xiàn)，室內(nèi)門的設(shè)計也將“玄關(guān)化”，局部和整體的概念更趨和諧統(tǒng)一。 樓盤位置 中國 C. 教育配套成熟：小金星國際雙語幼兒園、錢塘文博小學(xué)、師大文博附中等；距離市中心近；社區(qū)配套規(guī)劃成熟 . D. 處于市中心 ,周圍環(huán)境喧鬧 ,切價格較高 ,目標消費群少 . 樓盤位置 福州市 鼓樓區(qū)梅亭路北側(cè) 建筑面積 56673 平方米 容積率 主力戶型 190～ 390平方米 建筑類型 雙拼 ,聯(lián)排 價格詳情 25000 元 /平方米 項目 類別 名稱 配套說明 距離 交通出行 公交 梅亭部隊 53 路、66 路、70 路、16 路、86 200 米 地鐵 左海帝景 鼓樓西二環(huán)梅峰路 56號 2233米 生活配套 超市 公園 其他 萬嘉超市 游泳館 郵政 ATM,工商銀行 127 米 100 米 1273 米 ,1452 米 其他配套 其他 儒勇醫(yī)藥商店 180 米 特征 分析 （以下數(shù)據(jù)從其他文件參考所得，僅為 住宅類商品房） 15 大多數(shù)人喜歡 購置新房 調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占 70％；二手房占 21％，尚未決定占 9％，主要以選購新房為主。 自住, 60%投資, 32%為親友,4%度假, 3%其他, 1%自住投資為親友度假其他 在交樓標準的選擇上，毛坯房占 50％，廚衛(wèi)裝修占 24％，普通裝修占 19％， 16 精裝修占 7％。 1房, 5%2房, 20%3房, 65%4房, 7%5房, 3%1房2房3房4房5房 區(qū)間 希望購房面積的選擇上，希望購置面積在 90110 平方米比例最高；其次是7090 平方米，希望購置 面積在 70 平方米以下的比例不高。按揭的比例 大約 八成，說明按揭正成 為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對 福州 住宅市場的支持作用不容小視。為了改善居住環(huán)境的占 最主要部分；購房者在抉擇過程中不是獨立的，受許多其他因素的影響， 大部分人都是大家一起出主意買房，并受 業(yè)內(nèi)人士的建議 影響 。 中間低兩邊高分別把農(nóng)林大學(xué)和金輝淮安半島隔開，可以把山地作為后期項目的綠化公園。 ．規(guī)劃限制條件 本宗地項目有嚴格的規(guī)劃限制要求留有三萬多平米的綠化地同時對于樓層高度也有相對的限制。臨近烏龍江、閩江，生態(tài)資源豐富，有著山麓起伏的江岸與濃 20 密的百年蒼林，隨處可見的飛魚鳥獸，鳥語花香。 風平浪闊的江面，滾滾流淌的閩江水，微風襲來一陣陣涼意的夏季。 還有一所初高中的左海學(xué)校。 （ 1） 周邊目前大盤扎堆，競爭力較大 緊靠金輝淮安半島項目，與之靠近的還有融僑淮安項目、淮安溫泉國際會議中心。 地塊內(nèi)南側(cè)臨山體建筑控制在 60 米以下，地塊內(nèi)北側(cè)沿路建筑控制在 100米以下。 （ 4）周邊配套不是很完善，有待加強。 （ 1） 區(qū)域城區(qū)規(guī)劃中心。 （ 2） 旅游價值潛力大。 該片區(qū)目前周邊在售樓盤較多，并且周邊仍規(guī)劃較多住宅用地。 機會（ o） 新城規(guī)劃區(qū)； 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，旅游價值潛力大； 開發(fā)力度大，發(fā)展后勁大。最大的優(yōu)勢在于得天獨厚的自然風光和人文景觀，是一處不可多得的宜居的風水寶地。所以對于廣大的高校老師來所本項目是一個連接工作于生活的最佳居住點。 B．本市高 等 收入階層。 C．本市中等收入階層。 客戶需求定位 A．周邊高校教授以 及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員。 B．企業(yè)主、企業(yè)高管以及投資者。 C．本地經(jīng)營者、生意人、外來人員。 項目開發(fā)主題 項目開發(fā)主體定位：淮安新城 標志型 閩都懷古景觀住宅 。 D．景觀住宅： 特有的雙江風貌以及原生樹種，百年古樹等。 與之緊靠的金輝淮安半島就依托周圍特有的自然生態(tài)環(huán)境，以山高坡度為依托，建造具有地中海風情的 純意大利托斯卡納建筑風格。 大儒世家天瀾走的是中擋路線，為普通大眾客戶所最求。 本項目地塊為住宅用地， 所以 也就 規(guī)劃為 住宅項目類型。目前大儒世家的均價在 15000 元左右。于是設(shè)計主要定位于社 區(qū)規(guī)劃動態(tài)，園林景觀特色化，戶型設(shè)計三維畫、建材設(shè)備科技化，社區(qū)管理智能化，物業(yè)服務(wù)人性化，努力為居民提供一個現(xiàn)代化的生態(tài)居住空間。金輝淮安半島項目主打的是意大利地中海風情的托斯卡納建筑風格。 從市場行情得知福州市近期 套型面積 銷售 90 平方米以下的占總體的 %，90120 平方米的占 %， 120144 平方米的占 %， 144 平方米以上的則占%。 本小區(qū)計劃規(guī)劃設(shè)計機動車停車場、幼兒園、居委會、 物業(yè)管理中心、 社區(qū)活動中心、 小區(qū)診所、以及社區(qū)超市，除停車場外總建筑面積達到 12021 平方米。 幼兒園位于第一塊靠近南側(cè)公園處，居委會和物業(yè)管理中心以及其中一個小區(qū)活動中心位于第二塊主干道的一側(cè)。 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量的完成工程，本項目采用平行施工方法。 (不包括公租房 ) 2021 年銷售 10%，結(jié)算 平米； 2021 年銷售 15%平米，結(jié)算 平米； 2021 年銷售 20%平米，結(jié)算 平米； 2021 年銷售 25%平米，結(jié)算 平米； 27 2017 年 銷售 30%平米，結(jié)算 平米 第五 部分 項目費用估算 說明：本項目規(guī)劃設(shè)計 總建筑面積為 平方米，其中住宅面積約為 平方米，配套公共建筑面積為 12021 平方米 。總建筑面積 =1050520210 元247。 ①貸款償還計劃 銀行借款采用每年等額本金償還方案，四年還清，具體如下表。 各年銷售計劃見表 : 銷售計劃表（ %） 項目 合計 1 2 3 4 5 高層 100 10 15 20 25 30 停車場 100 10 15 20 25 30 商鋪 100 0 0 40 40 20 32 銷售收入預(yù)測 項目 可銷售面積（㎡） 建議銷售單價（元 /平方米） 銷售收入 (萬元 ) 第一批 10%高層 14000 10%停車場 136（個） 20 萬元 /個 2720 第二批 15%高層 14000 15%停車場 204(個 ) 20 萬元 /個 4080 第三批 20%高層 14000 20%停車場 272（個） 20 萬元 /個 5440 40%商鋪 1440 50000 7200 第四 批 25%高層 1400 25%停車場 340（個） 20 萬元 /個 6800 40%商鋪 1440 50000 7200 第五 批 30%高層 14000 30%停車場 408(個 ) 20 萬元 /個 8160 20%商鋪 720 50000 3600 銷售收入分批按比例預(yù)測 項目 分期進度計劃 批數(shù) 比例 面積 1 2 3 4 5 合計 1 10%高層 10%停車場 136（個） 2720 2720 2 15%高層 6 15%停車場 204(個 ) 4080 4080 3 20%高層 33 20%停車場 272（個） 5440 5440 40%商鋪 1440 7200 7200 4 25%高層 25%停車場 340（個） 6800 6800 40%商鋪 1440 7200 7200 5 30%高層 30%停車場 408(個 ) 8160 8160 20%商鋪 720 3600 3600 合計 367523.03 第七 部分 項目不確定性分析 （不包括公租房） 銷售收 入與經(jīng)營稅金估算表 2 序號 交易稅費的類別 計算依據(jù) 計算結(jié)果（ 萬 元） 1 銷售收入 2 與交易有關(guān)的稅費