【正文】 桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項康體設(shè)施 的 全面配套 ； 安全系統(tǒng)： 每戶配置 紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng) ， 24小時保安巡邏 ； 供電系統(tǒng)： 每戶設(shè)有配電箱以及 10A（ 40A）或 15A(60A)新型電表，設(shè)計用電負(fù)荷標(biāo) 準(zhǔn)層為 6000W，躍層為 8000W，六回路供電方式 ； 電訊、電視 ： 每戶直播電話戶兩門，三個電話接口 ， 每戶電視插座三個 ； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 每戶均設(shè) inter寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ； 消防報警系統(tǒng)： 每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實現(xiàn)防火安全性，可靠性 ； 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng) 。 土地成本 =土地價格 土地面積 =** **=****（萬元） 項目測算開發(fā)技術(shù)參數(shù) 方案一： 總占地面積 **畝 建筑面積 ****m2； 綠化率 ≥**％ 容積率 1.* 建筑高度 ≧ **m 建筑層數(shù) 6 躍 7 方案二： 總占地面積 **畝 建筑面積 ****m2； 綠化率 ≥***％ 容積率 2.* 22 建筑高度 ≧ **m 建筑層數(shù) **層 方案 1： 項目以 5 躍 6 的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算 建安成本 =***元 /M2 （見附表 51） 方案 2： 項目主體為 12 層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算 建安成本 =***元 /M2 （見附表 52） 項目總投資估算 方案 1： 單位綜合成本為： ****元 /M2 項目總投資為： ****（萬元） （見附表 51） 方案 2： 單位綜合成本為： ****元 /M2 項目總投資為： ****（萬元） （見附表 52） 方案 1： 總建筑面積 *****m2 單價 *****元 /m2 項目銷售收入 = * = 萬 方案 2： 總建筑面積 ***m2 單價 ****元 /m2 項目銷售收入 =83200*2500=20800 萬 23 方案 1： 項目利潤 =********=2404 萬 項目稅利潤率 =項目利潤 /項目投資總額 ****% =****/1***100%=**% 方案 2： 項目利潤 =*********=****萬 項目利潤率 =項目利潤 /項目投資總額 *100% =****/****= *** % 項目稅后利潤與利潤率分析 項目稅后利潤 若項目稅收費用根據(jù)項目銷售收入的 *.7%計算，則 方案 1： 稅收費用 =項目銷售收入 *%=7**.14 萬 項目利潤 =項目銷售收入 項目總投資 稅收費用 =16**.86 萬 方案 2： 稅收費用 =項目銷售收入 *%=11**.6 萬 項目稅后利潤 =項目銷售收入 項目總投資 稅收費用 = 萬 項目稅后利潤率分析 方案 1： 項目稅后利潤率 =項目稅后利潤 /項目投資總額 *100% 方案 2： 項目稅后利潤率 =項目稅后利潤 /項目投資總額 *100% 五 、方案評估及選取 （一）、項目可能的開發(fā)方案比較： 項目 優(yōu)點 缺點 24 方案一 a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越； b. 總體投入相對較少； c、開發(fā)周期較短； a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競爭激烈； 求； c、區(qū)域樓盤價位較高，競爭力弱。 采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢： A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費者認(rèn)可度高，進入市場容易。 E、整個項目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。 （三）項目定位 本項目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風(fēng)險較小的原則，我們將此項目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。 根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表 8）計算可得出本方案的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %。故此本項目考慮是以銷售進度作為 目標(biāo)還是以銷售利潤作為目標(biāo)至關(guān)重要。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風(fēng)險主要體現(xiàn)在： A、其它項目競爭；B、開發(fā)周期過長和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤降低。 上層決策機構(gòu)的決策對本項目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。 ２、 控規(guī)條件的改變，會影響項目前期的定位和開發(fā)。 九、可行性研究結(jié)論及建議 （一）項目評價 通過財務(wù)評價可以看到本項目具有一定的經(jīng)濟性。 （二）可行性研究結(jié)論 綜 上所述，根據(jù)市場分析與財務(wù)分析，本項目開發(fā)為 純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠為開發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益，具有較強的抗風(fēng)險能力。 在后期經(jīng)營管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項目的成功運作起關(guān)鍵的推動作用。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂 面造型及外墻飾材來塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。 本項目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，合理進行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。 ４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險。 （三）項目其它風(fēng)險 其它風(fēng)險包括：政策風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和信用風(fēng)險等。 2. 項目市場風(fēng)險的控制 首先要用科學(xué)方法來編制工程進度計劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推? 29 它惡劣的天氣情況，使工期盡 量不受正常的天氣環(huán)境影響。 本項目盈虧平衡點 =總固定成本 /1（單位變動成本 /單位銷售價格） =*******/1（ 300/2500） =******（萬元） 由此計算可見本項目銷售回款達(dá)到 *****萬元，約是總回款 ***萬元的 ***%時，項目達(dá)到盈虧平衡，項目總體有一定的風(fēng)險。 八、風(fēng)險分析與回避的手段 （一）開發(fā)風(fēng)險評測 對項目投資利潤率影響較大的是投資額，售價及開發(fā)成本，在此對三個影響投資利潤率的因素作敏感性分析。 六、項目開發(fā)進度安排及資金籌措 （一）開發(fā)周期 按以上方案本項目從立項、拆遷到竣工交驗、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間 為 18 個月。 26 針對 以上的優(yōu)勢，此方案具有較強的操作性和操作空間。 C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。 ２、 從利潤率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為 **％，方案二為 **％）。 ７、 項目的客戶定位 二次置業(yè)的中、高收入者。 在小區(qū)的四周設(shè)計一個 流動水渠 讓 潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富 “小橋流水人家 ”的生動意境。 ５、 項目的配套 另 建一層地下室 ，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛 ， 小區(qū)無機動車行駛 ；籃球場、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會所；安全、消防系統(tǒng)等； ６、 物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項目，在避免干擾業(yè)主生活私 19 密性和舒適度的前提下，設(shè)置 保姆鐘點工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等 ７、 項目的客戶定位 二次置業(yè)的中等收入者 方案二：以居住為主的高層電梯公寓 開發(fā)為居住為主的 12 層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動靜分區(qū)； 面積 從百余平米到近三百平米，以平層、錯層、躍層、復(fù)式等戶型進行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。項目開發(fā)形式為 6 躍 7 層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進規(guī)劃設(shè)計，營造出特色小區(qū)。因為近幾年城西房地產(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費