【正文】 桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施 的 全面配套 ； 安全系統(tǒng)： 每戶配置 紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng) ， 24小時(shí)保安巡邏 ； 供電系統(tǒng)： 每戶設(shè)有配電箱以及 10A（ 40A）或 15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo) 準(zhǔn)層為 6000W，躍層為 8000W，六回路供電方式 ； 電訊、電視 ： 每戶直播電話戶兩門，三個(gè)電話接口 ， 每戶電視插座三個(gè) ； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)： 每戶均設(shè) inter寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ； 消防報(bào)警系統(tǒng)： 每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性 ； 三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng) 。 土地成本 =土地價(jià)格 土地面積 =** **=****（萬(wàn)元） 項(xiàng)目測(cè)算開發(fā)技術(shù)參數(shù) 方案一： 總占地面積 **畝 建筑面積 ****m2； 綠化率 ≥**％ 容積率 1.* 建筑高度 ≧ **m 建筑層數(shù) 6 躍 7 方案二： 總占地面積 **畝 建筑面積 ****m2； 綠化率 ≥***％ 容積率 2.* 22 建筑高度 ≧ **m 建筑層數(shù) **層 方案 1： 項(xiàng)目以 5 躍 6 的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算 建安成本 =***元 /M2 （見附表 51） 方案 2： 項(xiàng)目主體為 12 層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算 建安成本 =***元 /M2 （見附表 52） 項(xiàng)目總投資估算 方案 1： 單位綜合成本為： ****元 /M2 項(xiàng)目總投資為： ****（萬(wàn)元） （見附表 51） 方案 2： 單位綜合成本為： ****元 /M2 項(xiàng)目總投資為： ****（萬(wàn)元） （見附表 52） 方案 1： 總建筑面積 *****m2 單價(jià) *****元 /m2 項(xiàng)目銷售收入 = * = 萬(wàn) 方案 2： 總建筑面積 ***m2 單價(jià) ****元 /m2 項(xiàng)目銷售收入 =83200*2500=20800 萬(wàn) 23 方案 1： 項(xiàng)目利潤(rùn) =********=2404 萬(wàn) 項(xiàng)目稅利潤(rùn)率 =項(xiàng)目利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 ****% =****/1***100%=**% 方案 2： 項(xiàng)目利潤(rùn) =*********=****萬(wàn) 項(xiàng)目利潤(rùn)率 =項(xiàng)目利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 *100% =****/****= *** % 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)與利潤(rùn)率分析 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 若項(xiàng)目稅收費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目銷售收入的 *.7%計(jì)算，則 方案 1： 稅收費(fèi)用 =項(xiàng)目銷售收入 *%=7**.14 萬(wàn) 項(xiàng)目利潤(rùn) =項(xiàng)目銷售收入 項(xiàng)目總投資 稅收費(fèi)用 =16**.86 萬(wàn) 方案 2： 稅收費(fèi)用 =項(xiàng)目銷售收入 *%=11**.6 萬(wàn) 項(xiàng)目稅后利潤(rùn) =項(xiàng)目銷售收入 項(xiàng)目總投資 稅收費(fèi)用 = 萬(wàn) 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率分析 方案 1： 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率 =項(xiàng)目稅后利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 *100% 方案 2： 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率 =項(xiàng)目稅后利潤(rùn) /項(xiàng)目投資總額 *100% 五 、方案評(píng)估及選取 （一）、項(xiàng)目可能的開發(fā)方案比較： 項(xiàng)目 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 24 方案一 a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越； b. 總體投入相對(duì)較少； c、開發(fā)周期較短； a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 求； c、區(qū)域樓盤價(jià)位較高，競(jìng)爭(zhēng)力弱。 采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢(shì)： A、小高層電梯公寓在城西市場(chǎng)比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場(chǎng)容易。 E、整個(gè)項(xiàng)目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。 （三）項(xiàng)目定位 本項(xiàng)目定位為：通過(guò)對(duì)上面方案的比較，按照利潤(rùn)較大，風(fēng)險(xiǎn)較小的原則，我們將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。 根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表 8）計(jì)算可得出本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。故此本項(xiàng)目考慮是以銷售進(jìn)度作為 目標(biāo)還是以銷售利潤(rùn)作為目標(biāo)至關(guān)重要。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在： A、其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；B、開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤(rùn)降低。 上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場(chǎng)調(diào)查，和更多的市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上做出的決策。 ２、 控規(guī)條件的改變，會(huì)影響項(xiàng)目前期的定位和開發(fā)。 九、可行性研究結(jié)論及建議 （一）項(xiàng)目評(píng)價(jià) 通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)性。 （二）可行性研究結(jié)論 綜 上所述，根據(jù)市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目開發(fā)為 純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠?yàn)殚_發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 在后期經(jīng)營(yíng)管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營(yíng)管理和銷售、招商，對(duì)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作起關(guān)鍵的推動(dòng)作用。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂 面造型及外墻飾材來(lái)塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。 本項(xiàng)目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。 ４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險(xiǎn)。 （三）項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn) 其它風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。 2. 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制 首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推? 29 它惡劣的天氣情況，使工期盡 量不受正常的天氣環(huán)境影響。 本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn) =總固定成本 /1（單位變動(dòng)成本 /單位銷售價(jià)格） =*******/1（ 300/2500） =******（萬(wàn)元） 由此計(jì)算可見本項(xiàng)目銷售回款達(dá)到 *****萬(wàn)元，約是總回款 ***萬(wàn)元的 ***%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段 （一）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè) 對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率影響較大的是投資額，售價(jià)及開發(fā)成本，在此對(duì)三個(gè)影響投資利潤(rùn)率的因素作敏感性分析。 六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措 （一）開發(fā)周期 按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間 為 18 個(gè)月。 26 針對(duì) 以上的優(yōu)勢(shì)，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。 C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。 ２、 從利潤(rùn)率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為 **％，方案二為 **％）。 ７、 項(xiàng)目的客戶定位 二次置業(yè)的中、高收入者。 在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè) 流動(dòng)水渠 讓 潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富 “小橋流水人家 ”的生動(dòng)意境。 ５、 項(xiàng)目的配套 另 建一層地下室 ，用于小區(qū)公共配套設(shè)施和停放車輛 ， 小區(qū)無(wú)機(jī)動(dòng)車行駛 ；籃球場(chǎng)、游泳池等其他健身設(shè)施配套；會(huì)所；安全、消防系統(tǒng)等； ６、 物業(yè)服務(wù) 除常規(guī)服務(wù)外，可導(dǎo)入人性化物管家政的服務(wù)項(xiàng)目，在避免干擾業(yè)主生活私 19 密性和舒適度的前提下，設(shè)置 保姆鐘點(diǎn)工服務(wù)，老人、幼兒托管服務(wù)，家用器具維修服務(wù)等 ７、 項(xiàng)目的客戶定位 二次置業(yè)的中等收入者 方案二：以居住為主的高層電梯公寓 開發(fā)為居住為主的 12 層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。充分考慮居室的通風(fēng)、采光、干濕與動(dòng)靜分區(qū)； 面積 從百余平米到近三百平米，以平層、錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶型進(jìn)行合理搭配，充分滿足中等收入家庭的居家要求。項(xiàng)目開發(fā)形式為 6 躍 7 層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造出特色小區(qū)。因?yàn)榻鼛啄瓿俏鞣康禺a(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)