【正文】 5712 總成本：拆遷成本 +建安成本 +稅收 +費(fèi)用 +土地成本 =+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入 — 總成本 == 稅務(wù)分析 營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅 項(xiàng)目資金預(yù)測 項(xiàng)目投入總資金及分年投入計(jì)劃 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià) 、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。 ⑦ 預(yù)備費(fèi) 由于項(xiàng)目開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng)，預(yù)備費(fèi)按建安成本的 6%計(jì)提。 包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、 “ 結(jié)建 ” 人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。 工程成本 ： 樁基： 59460*100元 /㎡ = 地下室： 4861*600元 /㎡ = 主體： 59460*900+2021*500= 電梯： 9棟 *50萬元 /棟 =450萬元 ③ 室外工程費(fèi) 室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。 地塊內(nèi)大致布置 一棟 15層 **15層； 一棟 12層 **12層； 三棟 12層 40*15*12層； 17 一棟 15層 40*15*15層； 占地面積： 3211㎡，建筑面積： 41554㎡ 總占地面積： 5861㎡，建筑密度： % 總建筑面積： 61460㎡，容積率： 高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為 4861㎡，總戶數(shù)約為 297戶。 B建設(shè)成本估算 前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng)。 住宅： 640元 /平方米 *（ +++0） *34329平方米 =34329* = 經(jīng)營性用房： 640 元 /平方米 *（ ++++） *600 平方米 =600 平方米 *3776 元 /平方米=2265600元 16 附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它） 住宅 34329平方米 *45元 /平方米 =1544805元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *45元 /平方米 =27000元 室內(nèi)裝飾： 34929平方米 *80元 /平方米 =2794320元 閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 34929平方米 *48元 =1676592元 搬 家費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)： 搬家費(fèi)： 住宅： 200戶 *300元 =60000元 經(jīng)營性用房： 9戶 *500元 =4500元 小計(jì)： 64500元 過渡費(fèi)： 住宅： 34329平方米 * /平方米 *6個(gè)月 =514935元 經(jīng)營性用房： 600平方米 *16元 /平方米 *6個(gè)月 =57600元 小計(jì)： 632535元 其他費(fèi)用 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)： 34929平方米 *15元 /平方米 =523935元 房屋拆遷評(píng)估費(fèi)： 35000元 獎(jiǎng)勵(lì)： 34929平方米 *100元 /平方米 =3492900元 上述所有費(fèi)用小計(jì)： 38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為 。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。 投資估算 相關(guān)說明 ① 投資估算范圍 ② 投資估算編制依據(jù) ③ 投資估算說明 分項(xiàng)成本估算 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容 ： 土地費(fèi)用 、建設(shè)成本、 營銷 預(yù)算、 金融成本 。除直接從政府批租土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動(dòng)定員匯總表。中小型項(xiàng)目可采用兩級(jí)管理；大型 項(xiàng)目可采用三級(jí)管理。 機(jī)構(gòu)設(shè)置 在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。簡單項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用橫道圖，復(fù)雜項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度可用網(wǎng)絡(luò)圖。 ⑸ 停車場的使用管理： 綜合樓門前 15個(gè)和樓后（裙樓下） 30個(gè)車位供酒店使用；地下停車場 95個(gè)車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè) 30個(gè)供寫字樓用戶使用。5%=萬元 /個(gè) 綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認(rèn)為車位價(jià)格應(yīng)定位在 6萬元 /個(gè)。44 出售 效益 738萬元 6萬元 /個(gè) 利潤 45萬元 738693 方案 ② 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 7630㎡ 停車場為地下 2層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191個(gè) 40㎡ /個(gè) 造價(jià) 1378萬元 1800元 /㎡（土 方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加） 出租 效益 /年 租價(jià) 300元 /個(gè) 月 回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元 /個(gè) 利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個(gè)方案，方案 ② 明顯投資大，效益差，因此建議采用方案 ① 。 18層差別不大。 ② 方案 2（略） ③ 分析建議 12 層和 18層的區(qū)別： 12層只需 1部電梯， 18 層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。 綜合樓外觀風(fēng)格建議： 穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風(fēng)格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。 ⑦ 市場分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 ⑤ 周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 11 ③ 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 ⑤ 如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營造大社區(qū)概念的考慮。 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 ① 設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。 從地理位置、 周邊 土地供應(yīng) （ 價(jià)格 與 成交的情況） 、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 備注： 1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。時(shí)間序列分析法又可分為：移動(dòng)平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。 當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 量值描 述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。 項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn) 規(guī)劃控制要點(diǎn) ① 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 ② 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 ③ 綜合容積率 、住宅容積率 ④ 建筑密度 ⑤ 控高 ⑥ 綠化率 ⑦ 其他 項(xiàng)目發(fā)展概況 ① 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 ② 項(xiàng)目地塊初勘及初測工作情況 ③ 項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過程 6 ④ 研究工作 進(jìn)展 情況 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。 5)永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 9)其他 ⑤ 大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 ③ 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1） 周邊 3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 ? 交通狀況 （ a） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （ b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （ c） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。 ① 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃 的意義（一般 3— 5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； ② 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； ③ 從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義； 4 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目建設(shè)單位 概況 項(xiàng)目地塊位置 及 周邊現(xiàn)狀 ①地塊 位置 地塊 所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。說明項(xiàng)目提出的背景、投資理由、 在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。 我們已（或沒有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。 1 XX房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目錄 調(diào)查人員聲明 ................................................................................................................... 3 第一部分：項(xiàng)目總論 ........................................................................................................ 3 ............................................................................................................. 3 ............................................................................................................. 4 .................................................................................................. 4 概況 .................................................................................... 4 .......................................................................... 4 .................................................................................... 5 ........................................................................................... 5 .................................................................................... 6 及建議 ........................................................................................ 6 第二部分：市場研究 ........................................................................................................ 6 ...................................................................................................... 6 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展分析 .................................................................................... 6 ........................................................................................... 7 ................................................................................. 7 .......................................................................... 7 市場分析 ...................................................................................................... 8 ............................................................................. 8 ................................................................................. 8 .......................................................