【正文】 ..............45. 投資估 算 ................................................................................................................................45. 資金籌措 ................................................................................................................................45第 12 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................47. 項(xiàng)目評(píng)估依據(jù) ........................................................................................................................47. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 ....................................................................................................47. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................47. 不確定性分析 ........................................................................................................................48第 13 章 社會(huì)評(píng)價(jià) ................................................................................................................................49. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 ........................................................................................................49. 風(fēng)險(xiǎn)分析 ................................................................................................................................50. 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ........................................................................................................................51第 14 章 研究結(jié)論與建議 ....................................................................................................................52. 可行性研究結(jié)論 ....................................................................................................................52. 建議 ........................................................................................................................................523第 1 章 總 論. 項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號(hào)樓)項(xiàng)目承辦單位概況單位名稱：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：港幣 2,000 萬元單位住所：衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路 29 號(hào)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965 年 9 月 30 日生于湖南。在衡陽(yáng)興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)——湘江明珠。2022 年 3 月，由衡陽(yáng)市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行 5 人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行了為期 3 天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽(yáng)光花園等四個(gè)樓盤。編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2022 年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 22 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提高到 36%左右。② 項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2022 年 12 月 24 日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。因此，改善衡陽(yáng)市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽(yáng)市政府特別關(guān)心的問題之一。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車站不到 500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。經(jīng)考察，在中國(guó) 2022 年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長(zhǎng) %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中商品住宅投資18,010 億元，增長(zhǎng) %。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)10展產(chǎn)生了巨大的作用。近五年，是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從 2022 年的 億元，增加到 2022 年的 億元，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。物價(jià)總水平溫和上漲。房屋銷售價(jià)格上漲 %，其中商品房銷售價(jià)格上漲 %。人口出生率 ‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長(zhǎng)率 ‰。農(nóng)民人均純收入 4885 元，增長(zhǎng) %，實(shí)際增長(zhǎng) %。　年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面 萬人次，參保總?cè)藬?shù) 萬人次，征繳基金 億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠） ，支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇 億元。2022 年，衡陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。其中制造業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資 億元，占工業(yè)投資的比重為 %。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰衡陽(yáng)市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。③ 立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。 衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析1320222022衡 陽(yáng) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 投 資 情 況 一 覽 表 01020302022 2022 2022 2022 2022 2022 2022房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 完 成 投 資 額 (億 元 )從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是 2022 年，一次是 2022 年。從走訪的樓盤看，很多都是 2022 年就開始興建的項(xiàng)目，只經(jīng)過 12 年的銷售，項(xiàng)目就基本售完，表明銷售速度大大提升。② 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。② 2022 年衡陽(yáng)樓市走勢(shì)對(duì)衡陽(yáng)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 3000 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總16體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾?，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2022 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。1）中鋼衡重企業(yè)職工衡陽(yáng)中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽(yáng)機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計(jì)、制造開卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專業(yè)公司。年產(chǎn)值達(dá) 億元。③ 三類客戶：周邊學(xué)校老師珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽(yáng)師范學(xué)院、衡陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、衡陽(yáng)機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽(yáng)財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。衡陽(yáng)人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期 3 個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶 3000 批以上。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙為 3709 元/平方米，邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為 2222 元/平方米，永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為 1562 元/平方米以上。這一階段全市共完成開發(fā)投資 億元，完成土地開發(fā)面積 萬平方米,竣工房屋面積 萬平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷售額 億元。這些因素將讓衡陽(yáng)房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來。. 營(yíng)銷策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。③ 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。? 活動(dòng)二：“ 廣州炒房團(tuán)衡陽(yáng)購(gòu)房動(dòng) ”。21? 活動(dòng)六：衡陽(yáng)人說衡陽(yáng)大型文化論壇媒體宣傳組合開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。? 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。? 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 4－6 次，開盤前每周發(fā)送 2－3 次。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車站不到 500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。. 項(xiàng)目建設(shè)條件地形、地貌、地震情況衡陽(yáng)市處于湖南省凹形面的軸帶部分。整個(gè)地形23由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn) 1000 米，800700 米、400300 米、150 米四級(jí)夷為平面。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽(yáng)盆地的主體，面積 3550 平方公里。市境最高點(diǎn)為衡山祝融峰，海拔 1290 米，最低點(diǎn)為衡東的彭陂港，海拔只有 米。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽(yáng)鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽(yáng)縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長(zhǎng) 226 公里。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石等百余種，儲(chǔ)量豐富，在國(guó)內(nèi)外占有重要地位?？傞L(zhǎng) 603 公里的 36 條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為 億立方米，其中地表水 億立方米，地下水 億立方米。交通運(yùn)輸條件25衡陽(yáng)交通發(fā)達(dá)，在全國(guó) 45 個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽(yáng)。市區(qū)距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 170 公里，行程約 2 小時(shí)。本住宅開發(fā)項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。 第 4 章 建筑方案. 設(shè)計(jì)