【正文】 地下室防水以砼結構自防水為主，抗?jié)B等極 S8。結構設計結構的安全等級二級，設計使用年限 50 年，抗震設防類別丙類，地基基礎設計等級丙級，地下室防水等級二級。⑤ 采用最經濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。② 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結合小區(qū)主入口的設置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。③ 充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。28. 項目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設計原則① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導的分期規(guī)劃設計，保證項目滾動有序運作；③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。在建筑設計上，以江景為導向，考量衡陽當?shù)鼐用竦纳盍晳T，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。目前，衡陽珠暉區(qū)已經成立了衡陽市湘江東岸南段建設協(xié)調領導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛任副組長，市委市政府相關職能部門的領導及珠暉區(qū)負責人擔任成員，考慮到該項目投資大、建設周期長，帶來的經濟效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2022]20 號文， “關于《湘江東岸南段堤路建設工程實施細則》的通知，將本項目納入省、市重點項目， ，享受區(qū)政府給予的有關有關優(yōu)惠政策。施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。生態(tài)環(huán)境條件風水有云：宅居者“藏風聚氣，得水為上”,項目在地域上凈水面寬幅長達約800 米,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠,整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)不凡,俯瞰廣遠,吞吐萬匯,斂氣納財,乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。但客水資源目前只利用了 3 億立方米。①氣溫年平均氣溫 ℃24一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃②降水量年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天日最大降水量 ③濕度最冷月平均相對濕度 81%最熱月平均相對濕度 75%④風風速年平均值 主導風向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風速 23m/s⑤最大積雪深度 10cm⑥最大凍土深度 5cm⑦全年日照時數(shù) 水文地質衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構成。 衡陽資源豐富，物產眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的“有色金屬之鄉(xiāng)” 、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚米之鄉(xiāng)” 。境內有河長 5 公里或流域面積 10 平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長達 8355 公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔 300 米500 米。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。整個盆地南面地勢較高，1000 米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側都有較低的向北通道，其東側的湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下。本項目土地的開發(fā)建設規(guī)劃，已經衡陽市規(guī)劃局審議通過。. 項目概況現(xiàn)狀地點與地理位置22本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。? 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。? 活動五：系列名人講座。⑤ 營銷活動? 活動一：“ 沿江風光帶竣工典禮 ”、 “湘水明珠開盤慶典”。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。3）項目銷售價格定位：根據(jù)本項目住宅和商鋪房預測銷售價格，標準層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于 2700元/㎡；其中 1 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，2 號住宅樓銷售均價 2650 元/平方米，3 號住宅樓銷售均價 2800 元/平方米，1 號至 3 號樓公共停車場 3000 元/平方米，3 號樓一層商鋪銷售均價 9000 元/平方米，3 號樓二層商鋪銷售均價 5000 元/平方米，本項目預測銷售總收入為 萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》 。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產行業(yè)的發(fā)展。在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產發(fā)展分為三個階段：90 年代至 2022 年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產的起步和調整；2022 年至 2022 年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。銷售收入預測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內人士認為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經濟發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈旈L的一段時間里，將有比較好的成長空間，2022 年 10 月下旬，由省建設19廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為 2291 元/平方米，衡陽的均價為 元/平方米，低于全省平均水平。本項目暫時未作任何廣告宣傳，已經有近 500 批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對項目內在品質的提升是更大的促進。② 二類客戶：周邊的私營業(yè)主項目毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。公司占地面積 26000 平方米，固定資產 1 億元。項目銷售目標群定位本項目規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：① 一類客戶：企事業(yè)單位職工本項目周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。房地產投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。2）住房供應結構調整加快。2022 年衡陽樓市分析① 衡陽房地產市場走勢隨著國家宏觀調控政策的貫徹落實，衡陽 2022 年尤其是下半年房地產市場預計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產開發(fā)投資增長回落。衡陽房地產市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年衡陽房地產市場的特征總結如下：① 房地產開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關系。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產投資增長，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是衡陽房地產投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產市場需求的提升。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。② 華新開發(fā)區(qū)板快12華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。. 區(qū)域房地產市場分析衡陽房地產市場區(qū)域分布及特點① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元/平方米左右。全年工業(yè)完成投資 億元，比上年增長 %。居民享受最低生活保險的對象共有 萬人，城市居民領取失業(yè)保險人數(shù) 萬人，基本做到應保盡保。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 %；扣除物價因素，實際增長%。年末全市戶籍人口 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，增長 %；鄉(xiāng)村人口 萬人，下降 %。食品類價格上漲 個百分點。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。主要經濟結構比重見圖 2。按常住人口計算，全市人均生產總值12287 元，比 2022 年增長 %，翻了一番。中央經濟工作會議將 2022 年的調控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經濟增長由偏快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12 月 8 日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農村購買小產權房，繼 2022 年經來，因家出臺的宏觀調控政策頻率之高，調控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施，緊緊扼住了房地產開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產稅收方面也加大了調控力度。在城鎮(zhèn)投資中，第一產業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長 %；第二產業(yè)投資 51,020 億元，增長 %；第三產業(yè)投資 64,928 億元，增長 %。9第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析國家政治經濟形勢及有關政策2022 年全年國內生產總值 246,619 億元，比上年增長 %。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產項目開發(fā)程序及規(guī)定。“在湘江東岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內，根據(jù)投資方從事基礎設施建設的投資額加 20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經依法批準后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)” 。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎設施建設，促進經濟社會可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設。擬建地點本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。③ 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與6房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，本項目的建設是國民經濟發(fā)展的需要。衡陽房地產占 GDP 的比重還將快速上升，對 GDP 的貢獻率還將逐步增大?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)（1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；（2） 國家計委計辦投資[2022]15 號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版） 》 ；（3） 國家發(fā)展改革委員會、建設部聯(lián)合頒發(fā)的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)（第三版） 》 ；（4） 《城市房地產開發(fā)經營管理條例》 ；（5） 《房地產項目經濟評價方法》 。公司負責人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產,并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設能力較強” 。2022 年 4 月 12 日創(chuàng)建衡陽富邦升輝房地產開發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。1目 錄第 1 章 總 論 .........................................................................................................