【正文】 .......38. 人力資源配置 ........................................................................................................................38第 9 章 項目實施進度 ........................................................................................................................39. 項目開發(fā)期 ............................................................................................................................39. 項目實施進度安排 ................................................................................................................392. 項目實施過程控制措施 ........................................................................................................39第 10 章 項目招投標 ............................................................................................................................41. 工程項目招標投標概述 ........................................................................................................41. 工程項目招標投標因素分析 ................................................................................................42. 招標依據(jù) ................................................................................................................................44. 招標范圍 ................................................................................................................................44. 招標方式 ................................................................................................................................44第 11 章 投資估算與資金籌措 ............................................................................................................45. 投資估 算 ................................................................................................................................45. 資金籌措 ................................................................................................................................45第 12 章 財務評價 ................................................................................................................................47. 項目評估依據(jù) ........................................................................................................................47. 財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇 ....................................................................................................47. 財務評價 ................................................................................................................................47. 不確定性分析 ........................................................................................................................48第 13 章 社會評價 ................................................................................................................................49. 項目對社會的影響分析 ........................................................................................................49. 風險分析 ................................................................................................................................50. 社會評價結(jié)論 ........................................................................................................................51第 14 章 研究結(jié)論與建議 ....................................................................................................................52. 可行性研究結(jié)論 ....................................................................................................................52. 建議 ........................................................................................................................................523第 1 章 總 論. 項目背景與概況項目名稱：湘水明珠居住小區(qū)一期(3 號樓)項目承辦單位概況單位名稱：衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責任公司(外國自然人獨資)注冊資金：港幣 2,000 萬元單位住所：衡陽市珠暉區(qū)沿江路 29 號業(yè)務范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：吳小平企業(yè)負責人：吳小平，男，1965 年 9 月 30 日生于湖南。公司負責人吳小平先生于 1990 年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積 60 余萬平方米的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù) 5000 多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設能力較強” 。衡陽房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對 GDP 的貢獻率還將逐步增大。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與6房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。擬建地點本項目位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎設施建設的投資額加 20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)” 。9第 2 章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長 %。中央經(jīng)濟工作會議將 2022 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12 月 8 日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼 2022 年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖 2。食品類價格上漲 個百分點。城市居民人均可支配收入 10681 元，比上年增長 %；扣除物價因素，實際增長%。居民享受最低生活保險的對象共有 萬人，城市居民領取失業(yè)保險人數(shù) 萬人，基本做到應保盡保。. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點① 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元/平方米左右。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年 份 2022 2022 2022 2022房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 增長幅度 % % % %上表中很明顯，2022022 年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。2022 年衡陽樓市分析① 衡陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，衡陽 2022 年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。公司占地面積 26000 平方米，固定資產(chǎn) 1 億元。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對項目內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進。銷售收入預測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ螅谖磥硐喈旈L的一段時間里，將有比較好的成長空間，2022 年 10 月下旬，由省建設19廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為 2291 元/平方米，衡陽的均價為 元/平方米，低于全省平均水平。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。? 活動五：系列名人講座。 ? 單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。本項目土地的開發(fā)建設規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。境內(nèi)有河長 5 公里或流域面積 10 平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長達 8355 公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。①氣溫年平均氣溫 ℃24一月份氣溫 ℃七月份氣溫 ℃極端最