【正文】 投資回收期(年) 2．92 3．16 基準(zhǔn)收益率(／。3. 金融財務(wù)風(fēng)險分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。 (2)做好方案規(guī)劃。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為15002000元之間(中低檔商品房)，～13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7．2倍至9．6倍，難以形成有效需求。表311 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 名 稱單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ11．11．2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米761007310050960101401200030003000Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元1762317623800096234418243347262620742076年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均Ⅲ12345676財務(wù)評價指標(biāo)商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率％％％％年％年％17．826。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險較大。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表39可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。詳見附表36和附表37。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計(jì)繳納稅金2629萬元。 考慮小區(qū)臨時停車的需要，20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1．住宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。 2002年6月：正式人住。 2001年3月：完成投資25％，開始預(yù)售。 2000年8月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半(29個月)左右的時間內(nèi)建成。7．環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。 (2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。5．5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。 (2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區(qū)預(yù)留口接人。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 1)配電方式：二級負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電；三級負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW／戶計(jì)算。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為2X 315kV 1)負(fù)荷等級：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級。1)室內(nèi)污水排放量按供水量的85％—90％估算，約173立方米。(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。1)設(shè)300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。5．1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為DN200—DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下：(1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表34。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。 (2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900．60～1901．76米， — 。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見表33表33主要工程量一覽表 序 號 項(xiàng) 目 名 稱說 明 1土建工程建筑面積76100m2 1．1 1．2 1．3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2 2給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房 3普通消防系統(tǒng)住宅區(qū) 4變配電工程(強(qiáng)電)配電房變配電設(shè)備 5照明工程小區(qū)照明 6通訊工程普通申話配線(端子接單元口) 7火災(zāi)報警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報警，可視防盜門 8通風(fēng)工程地下停車庫通風(fēng) 9閉路電視住宅區(qū) 10室外工程室外綠化及部分道路場地五、建設(shè)方案1．建設(shè)場地環(huán)境 地形 建設(shè)場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。 多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1. 建筑面積和內(nèi)容根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。地質(zhì)勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。接入干管為DN300DN800。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈北京路，并以東西方面交通干線人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。C民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。 (4)定價方式。 (2)價格優(yōu)惠策略。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳；②內(nèi)部認(rèn)購；③人員直銷；④舉辦展銷會；⑤集團(tuán)認(rèn)購；⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會；⑦靈活多樣的付款方式；⑧工程質(zhì)量、進(jìn)度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；⑨售樓現(xiàn)場樣板房促銷(佳園小區(qū)效果很好)；⑩其他促銷手段。 2)銷售對象及銷售時機(jī)。 (2)促銷策略。根據(jù)本項(xiàng)目市場定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平?！凹褕@二期”處于C民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀(jì)高素質(zhì)物業(yè)，開發(fā)繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區(qū)?！褕@二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。主要表現(xiàn)在以下三個方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。其中中低收入的家庭為6％～10％，中高收入家庭為13％—16％，富裕家庭占20％30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱，點(diǎn)將加快形成。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，1990年A市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達(dá)到6243元，1997年比1995年實(shí)際增長42．4％。住宅開發(fā)向規(guī)模化發(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。目前A市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。所以，住宅設(shè)計(jì)要超前并考慮可改造。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。A市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。A市改革開放20年來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費(fèi)居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，富裕家庭約占3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為： 住宅市場趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個人購房將成為住宅消費(fèi)市場的主流。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，A市目前有26％的市民住房是“單位借房”，約39％屬“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民“購買的商品房”。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點(diǎn)。 （2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費(fèi)的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。表31 “佳園二期”項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)1總占地面積平方米2總建筑面積平方米761003建筑容積率4小區(qū)綠化率%40以上5戶均面積 多層住宅平方米/戶A型100、B型160聯(lián)排低層住宅平方米/戶2606地下停車庫車位30平方米/車位500個15000平米7綜合售價 多層住宅元/平方米2950聯(lián)排低層住宅元/平方米38508地下停車庫元/位75009建設(shè)投資萬元1762310每平方米建設(shè)投資元231611投資利潤率%12全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%13全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元37914全部投資投資回收期（稅前）年二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀進(jìn)入2000年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。財務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 3．可行性研究報告編制依據(jù) (1)省計(jì)委計(jì)投[2000]X X號文《關(guān)于“佳園二期”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》； (2)B房地產(chǎn)開發(fā)公司與A市D廠簽定的《國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》； (3)A市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》； (4)A市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》； (5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料； (6)A市城市規(guī)劃局《A市土地使用變更通知書》； (7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； (8)A市城市合作銀行資金證明； (9)國家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)(第二版)》； (10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》。 (10)資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)