【正文】 如能低價拿地，合理定價，將得到較高市場認可。 張家港住宅有效供給較少，采取合理的銷售策略，項目有望快速回籠資金。 三 結(jié)論 地塊規(guī)模較大，容積率低，離市中心距離近 地塊位于張家港市張楊公路以北，港城大道以西，該地塊原為集團廠址，已于2020 年 1 月份招拍掛出讓該 地塊。 項目富有很大的機遇，張家港市區(qū)商品房供應(yīng)較少，城市的發(fā)展市區(qū)的地塊將愈加稀缺；張家港市區(qū)商業(yè)中心較少，市政府打造的北分區(qū)商業(yè)中心，將對項目地塊區(qū)域帶來發(fā)展機遇；未來房產(chǎn)市場回暖，由于缺乏有效供給，項目售價將有望有較大的上升，項目獲得較高收益；與集團有效合作，有望降低土地成本，獲得較高項目投資收益。 以下結(jié)構(gòu)工程完成 1/3 主體完成 主體封頂 房屋竣工 整體交付 （ 4）四期工程工期安排 取得土地證 開工（施工單 位進場） 177。 四 項目投資計劃 1. 付款進度 地塊一次性掛牌，地塊分割為 3 個土地證，土地款的支付進度： 2020 年 2 月 21 日支付 20%招拍掛保證金約 億元， 3 月 24 日前付款約 億（占土地款的 30%）， 2020 年 4 月 30 日前付款約 億（ A 地塊土地出讓金剩余部分繳清，取得 A 地塊土地證）， 2020 年 2 月 22 日前付清剩余土地款。 ? 有過見識，容易接受新鮮事物。 7. 項目定位 張家港房地產(chǎn)市場的客戶呈現(xiàn)典型的橄欖型，中高端客戶是市區(qū)置業(yè)的主力人群。 ? 發(fā)展空間：身處長三角商業(yè)競爭力強勢地帶，有著雄厚的經(jīng)濟實力，商業(yè)相對滯后但潛在強大需求空間，同時在政府大力支持的發(fā)展機遇下，張家港市的城市商業(yè)競爭力有著強大的后續(xù)爆發(fā)力，必將創(chuàng)造出較高的商業(yè)價值，獲得較大的盈利空間。 項目引進了巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高檔百貨公司，肯德基、必勝客、星巴客等多家國際國內(nèi)知名餐飲企業(yè)，同時引進多家品牌 KTV 演義中心、美容 SPA館、桑拿城等休閑娛樂設(shè)施。購物公園地處沙洲西路、國泰路的交界處，距離市中心 2 公里 ,東起國泰路，南至沙洲西路，西抵百橋路，北以梁豐路為界，是由張家港市政府投資興建的大型綜合商業(yè)中心。娛樂業(yè)態(tài)占比 45%，餐飲業(yè)態(tài)占比約 20%。形成了一條獨特的商業(yè)后街。以品牌服飾專賣為主，休閑購物占整條街業(yè)態(tài)配比的 80%，餐飲占到 16%。 6. 商業(yè)市場分析 目前，張家港市已經(jīng)形成濃厚商業(yè)氛圍的為城中心商圈和城西商圈。環(huán)線外公寓價格不足10000 元 /㎡。 2020年 3 月推出 3 、 4 樓房源 ， 目前該樓盤去化已 近 80 % ；? 該樓盤靠近張家港市知名中學(xué) —— 梁豐國際中學(xué) ， 同時靠近張家港城西商業(yè)中心 —— 張家港購物公園 ， 故樓盤售價較城北分區(qū)高 。 （ 4）中銳競品項目分析 —— 江南十二府 （ 3）陽光里程 凱思達資本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料為機密文件，僅供專業(yè)人士參考，請勿復(fù)制傳播。檀宮 疊加、聯(lián)排 220447㎡ 300400萬；500600萬 342 174 5. 重點個案分析 項目地塊可比項目主要有以下幾個： （ 1）君臨新城 凱思達資本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料為機密文件，僅供專業(yè)人士參考，請勿復(fù)制傳播。 別墅項目1. 國泰潤園2. 暨陽湖壹號3. 香蜜湖公館4. 緹香世家5. 蘇園6. 中昊 檀宮 2 0 1 1 .1 0 高層 1 13500 元 / ㎡ 192 165 8 .6公寓項目 張家港在售公寓整體價格水平集中在 12020 元 / 平米左右，去化情況較為理想，個別大盤去化速度超過 50 套。城北板塊10城中板塊城東板塊34116791258城南板塊城西板塊1 1 5 0 0 ~12 7 0 0 元 / ㎡1 2 5 0 0 ~13 0 0 0 元 / ㎡1 2 5 0 0 ~13 5 0 0 元 / ㎡1 2 5 0 0 ~13 5 0 0 元 / ㎡板塊屬性：商務(wù)、行政中心、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，商業(yè)生活配套較弱，未來規(guī)劃為城市副商業(yè)中心，目前板塊屬于價格洼地，性價比較高板塊屬性：城市居住區(qū)，梁豐生態(tài)園在板塊中心。 張家港主城區(qū)主要在售樓盤分布城西板塊城南板塊城東板塊城中板塊江南十二府均價： 11 500 元 / 平方米中 聯(lián)君越預(yù)計均價： 1200 0 元 / 平方米陽光里程均價： 12 000 元 / 平方米尚 城國際均價： 120 00 元 / 平方米暨陽 湖皇冠均價： 13000 ～ 35000 元 / 平方米國 泰潤園均價： 13 000 元 / 平方米緹香世家均價： 11 500 元 / 平方米玲瓏灣均價： 11 000 元 / 平方米君臨新城均價： 12 00 0 元 / 平方米目前 ， 城中板塊已經(jīng)無新項目推出 ， 城南板塊依托于暨陽湖資源 ， 多為高檔樓盤；目前城西板塊和城東板塊新盤推出較多；城北板塊目前生活氣氛和商業(yè)配套尚不完善 。 3. 市場容量分析 根據(jù)市場調(diào)研，張家港市公寓年市場容量約 50 萬平方米，別墅年市場容量約 16萬平方米。 按照推算 2020 年大致新增開發(fā)面積約 31 萬平米左右；張家港市場供應(yīng)量小、價格較高， 2020 年張家港商品房銷售面積大幅上升，全年銷售 103 萬平方米 。 主城區(qū)可供開發(fā)的住宅用地已接近尾聲，未來競爭格局將轉(zhuǎn)變?yōu)楣杨^割據(jù)。 表三： 2020 年張家港市區(qū)土地出讓情況 序號 土地座落 土地面積 （畝） 規(guī)劃用途 成交總價 （萬元） 容積率 建筑面積（萬方） 樓板價 （元 /㎡） 交易日期 受讓單位 1 市 區(qū)南二環(huán)路北側(cè) 99 商業(yè) 33388 ≤ 6300 張家港市暨陽湖開發(fā)發(fā)展有限公司 2 市區(qū)人民路南側(cè) 41 商業(yè)（商務(wù)辦公） 26493 ≤容積率≤ 13 2030 江蘇國泰東方天地置業(yè)有限公司 3 市區(qū)東側(cè)建農(nóng)路 41 住宅 ≤ 11600 張家港市新金洲房地產(chǎn)有限公司 4 市區(qū)南二環(huán)路北側(cè) 971 商業(yè)、住宅 604206 ≤ 84 7177 世茂集團 5 市區(qū)金港大道西側(cè) 35 商業(yè)（兒童游樂） 12936 ≤ 4600 張家港市暨陽湖開發(fā)發(fā)展有限公司 6 市區(qū)華昌路西側(cè) 86 住宅 53419 ≤ 4227 朗詩 7 市區(qū)國泰路東側(cè) 183 商業(yè)、住宅 139526 ＜容積率≤ 28 5000 張家港美辰置業(yè)有限公司 根據(jù)市場調(diào)查計算， 2020 年張家港市出讓土地目前尚有約 127 萬方（建筑面積）的存量。 4. 宗地指標(biāo) 項目 單位 數(shù)量 備注 總占地面積 ㎡ 191,325 容積率 總建筑面積 ㎡ 620,859 其中： 地上建筑面積 ㎡ 460,359 其中：高層住宅 ㎡ 413,309 包括 商業(yè)（會所） ㎡ 5,000 商業(yè)（含公寓式辦公） ㎡ 35,000 配套設(shè)施 ㎡ 7,050 地下建 筑面積 ㎡ 160,500 其中：地下車庫 ㎡ 160,500 5. 周邊配套 目前，項目地塊周邊 1 公里以內(nèi)無成熟配套，但項目地塊周邊 3 公里以內(nèi)，配套如下圖所示： 6. 交通條件 項目地塊周邊主要由兩條交通干道，項目地塊東側(cè)為張家港市內(nèi)南北貫通的主干道之一港城大道，項目地塊南側(cè)為張家港市內(nèi)東西貫通的主干道之一張楊公路。社區(qū)級商業(yè)中心：規(guī)劃 47 處社區(qū)級中心。 規(guī)劃楊舍城區(qū)形成市級商業(yè)中心、片區(qū)級商業(yè)中心、居住區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心等四個等級的商業(yè)網(wǎng)點分級體系。 “三軸”即沿城市軌道交通一、二、三號線的商業(yè)發(fā)展主軸線，三軸串聯(lián)各級商業(yè)中心。城市次中心位于塘橋城區(qū)，依托張家港樞紐站，通過南京路、北京路聯(lián)系塘橋老鎮(zhèn)區(qū)，打造高鐵 新城，集聚商業(yè)、商務(wù)和會展等功能。 張家港規(guī)劃中心城區(qū)形成“一主、 一副、一園”的空間結(jié)構(gòu)，“一主”為楊舍主城區(qū)、“一副”為塘橋副城區(qū)，“一園”為黃泗浦文化生態(tài)園位于楊舍主城區(qū)與塘橋副城區(qū)之間，通過黃泗浦文化生態(tài)園的打造，將楊舍主城區(qū)與塘橋副城區(qū)進行有機縫合。張家港口岸在全國同類口岸首個突破 2 億噸， 2020 年達到 億噸；全市專業(yè)市場成交額年均增長 47%， 2020 年達 2100 億元； 2020 年全市實現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值 733 億元，占 GDP 比重 %，入選全國服務(wù)業(yè)500 強 企業(yè) 7 家，列全省縣市第一。 張家港宏觀經(jīng)濟在 2020 年之前波動較大，進入 2020 年開始，張家港開始進入平穩(wěn)上升， 2020 年受金融危機影響，出口受阻，經(jīng)濟增長放緩。 自 1994 年以來，張家港經(jīng)濟實力始終位居全國縣市前三甲。全鎮(zhèn)行政區(qū)域面積 平方公里，耕地 萬畝，長江岸線 公里。 鳳凰鎮(zhèn)位于張家港市南大門，鳳凰鎮(zhèn)得名于境內(nèi)的鳳凰山。項目地塊 位于楊舍鎮(zhèn)中心區(qū)域。 九 投資策略 基金擬通過債權(quán)投資的方案。 基金擬向項目公司提供 8 億元債權(quán)投資。 四 交易對手 項目參與方包括：嘉凱城集團 (浙江 )有限公司、集團以及中凱開發(fā)。地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 第一部分 項目概況 一 項目名稱 張家港地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱“項目”）。 五 交易價格 嘉凱城集團 (浙江 )有限公司、及中凱開發(fā)的聯(lián)合體擬通過招拍掛取得地塊，根據(jù)各方溝通，已經(jīng)按照不高于 401 萬 /畝的價格取得地塊。 七 交易時間 地塊分為 3 個土地證，一次性掛牌出讓 ，地塊整體已于 2020 年 1 月 24 日掛牌公告，公告期 21 個工作日，嘉凱城、及中凱開發(fā)的聯(lián)合體已于 2020 年 2 月 21 日取得地塊的成交確認書。 十 預(yù)期回報 項目層面預(yù)期收益如下表所示： 項目銷售毛利率 % 項目銷售凈利率 % 項目投資利潤率 % 第二部分 項目分析 一 項目概況 物業(yè)地址 北至振興路、南至張楊公路、西至躍進河、東至港城大道 物業(yè)類型 住宅兼容部分商業(yè) 用地性質(zhì)和年限 住宅 70 年，商業(yè) 40 年 產(chǎn)證面積 191,325 ㎡（折合 287 畝） 地上可租售面積 462,847 ㎡ 產(chǎn)品組合 類型 面積（ m2） 套數(shù) 房型描述 高層住宅 413,309 ㎡ 含 萬方安置房 商業(yè)（會所） 5,000 ㎡ 全部可售 商業(yè)（含公寓式辦公） 35,000 ㎡ 地下建筑面積 160,500 ㎡ 其他 5,000 ㎡ 產(chǎn)品定位 剛需性需 求和首改性需求 二 項目區(qū)位分析 1. 城市概況 張家港市位于長江下游南岸，江蘇東南部，屬蘇州地區(qū)，北濱長江，與南通、如皋、靖江相望；南近太湖，與無錫、蘇州相鄰；東連常熟、太倉，據(jù)上海 98 公里；西接江陰、常州，據(jù)南京 200 公里，是沿海和長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶交匯處的新興港口工業(yè)城市。 金港鎮(zhèn)位于張家港市西郊，全鎮(zhèn)總面積 135 平方公里，下轄 31 個行政村和 12個社區(qū)，有戶籍人口近 18 萬人，外來常住人口 17 萬人左右。全鎮(zhèn)總面積 平方公里，戶籍人口 萬。全鎮(zhèn)總?cè)丝?9 萬人，其中外來人口 萬人。 2020 年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1850 億元，按常住人口計算，人均 萬美元，地方一般預(yù)算收入 142億元。隨著 2020 年全球經(jīng)濟回暖， 2020 年經(jīng)濟增速開始平穩(wěn)上升。 2020 年張家港市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資為 50,524 元，人均可支配收入 35,128元，城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款 73,723 元；張家港市居民收入水平、儲蓄水平均較高，位居全國前列； 2. 項目所屬區(qū)域規(guī)劃 張家港市系現(xiàn)代濱江港口的工業(yè)化城市，以民營經(jīng)濟為主。 張家港市規(guī)劃中心城區(qū)形成“市級、分區(qū)級、居住區(qū)級”三級公共服務(wù)中心體系。 2020 年張家港發(fā)布了《張家港市楊舍城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局及業(yè)態(tài)規(guī)劃》，規(guī)劃形成“一主一副、三軸四心、四類四級”的空間布局結(jié)構(gòu)。 “四心”即楊舍城北分區(qū)商業(yè)中心、楊舍城南分區(qū)商業(yè)中心、楊舍城西分區(qū)商業(yè)中心、楊舍城東分區(qū) 商業(yè)中心等四處片區(qū)級商業(yè)中心，承擔(dān)各功能分區(qū)綜合服務(wù)職能，提供相應(yīng)的商業(yè)、文化、醫(yī)療、體育、娛樂、辦公等配套服務(wù)設(shè)施。市級商 業(yè)中心：市級商業(yè)核心、黃泗浦商業(yè)副中心和技術(shù)服務(wù)中心、精品市場中心、城南汽車服務(wù)