【正文】 出讓土地目前尚有約 萬(wàn)方（建筑面積）的存量。 表二： 2020 年張家港市區(qū)土地出讓情況 序號(hào) 土地座落 土地面積 （平方米） 規(guī)劃用途 成交總價(jià) （萬(wàn)元） 容積率 建筑面積 （萬(wàn)方） 樓板價(jià) 元 /㎡ 交易日期 受讓單位 /項(xiàng)目名稱 1 市區(qū)東苑路 東側(cè) 商業(yè)（配 套服務(wù)） 4989 8315 張家港市金廈房地產(chǎn)開發(fā)公司 2 市區(qū)城北華 昌路西側(cè) 商業(yè) 51183 2023 張家港市城市投資有限公司 3 市區(qū)南二環(huán) 路北側(cè) 商業(yè) 2911 4218 市暨陽(yáng)湖開發(fā)發(fā)展有限公司 4 市區(qū)東苑路 東側(cè) 商業(yè) 52548 29 1800 張家港市新城置業(yè)有限公司 5 市區(qū)港城大 道西側(cè) 住宅 8757 觀唐 （步步高） 6 市區(qū)東 二環(huán)路西側(cè) 253329 商業(yè)、住 宅 3972 金廈陽(yáng)光錦城 7 市區(qū)金港大 道西側(cè) 商業(yè)（兒 童游樂(lè)） 91517 4622 市暨陽(yáng)湖開發(fā)發(fā)展有限公司 8 市區(qū)電大路 西側(cè) 8817 商業(yè)（辦 公） 6455 2689 張家港金源地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 9 市區(qū)港城大 道東側(cè) 26379 住宅 23742 6 3957 金新城 首 府 10 市區(qū)東二環(huán) 35428 商業(yè)、住 29760 3815 金新城路西側(cè) 宅 悅府 11 市區(qū)東苑路 東側(cè) 136064 商業(yè)住 宅 95927 2020 新金城 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查計(jì)算， 2020 年張家港市出讓土地目前尚有約 萬(wàn)方（建筑面積）的存量。 表三： 2020 年張家港市區(qū)土地出讓情況 序號(hào) 土地座落 土地面積 （畝） 規(guī)劃用途 成交總價(jià) （萬(wàn)元） 容積率 建筑面積（萬(wàn)方） 樓板價(jià) （元 /㎡） 交易日期 受讓單位 1 市 區(qū)南二環(huán)路北側(cè) 99 商業(yè) 33388 ≤ 6300 張家港市暨陽(yáng)湖開發(fā)發(fā)展有限公司 2 市區(qū)人民路南側(cè) 41 商業(yè)（商務(wù)辦公） 26493 ≤容積率≤ 13 2030 江蘇國(guó)泰東方天地置業(yè)有限公司 3 市區(qū)東側(cè)建農(nóng)路 41 住宅 ≤ 11600 張家港市新金洲房地產(chǎn)有限公司 4 市區(qū)南二環(huán)路北側(cè) 971 商業(yè)、住宅 604206 ≤ 84 7177 世茂集團(tuán) 5 市區(qū)金港大道西側(cè) 35 商業(yè)（兒童游樂(lè)） 12936 ≤ 4600 張家港市暨陽(yáng)湖開發(fā)發(fā)展有限公司 6 市區(qū)華昌路西側(cè) 86 住宅 53419 ≤ 4227 朗詩(shī) 7 市區(qū)國(guó)泰路東側(cè) 183 商業(yè)、住宅 139526 ＜容積率≤ 28 5000 張家港美辰置業(yè)有限公司 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查計(jì)算， 2020 年張家港市出讓土地目前尚有約 127 萬(wàn)方（建筑面積）的存量。 2020 年～ 2020 年主要出讓地塊 分布： 2020202020205561092020 年 ~20 1 3 年主要出讓地塊分布346774 城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)較少、以郊區(qū)為主，特別是東南側(cè)的開發(fā)區(qū)是張家港的發(fā)展方向；城區(qū)內(nèi)地價(jià)差別較小，主要在 600— 700 萬(wàn)元 /畝之間，樓板價(jià)在 4000— 7000 元 /平米；城區(qū)東南板塊土地出讓較為活躍，成為熱點(diǎn)板塊，個(gè)別項(xiàng)目樓板價(jià)達(dá)到8000 元的高位；按容積率上限計(jì)算，城區(qū)近 3 年成交的商住土地共供應(yīng)建筑面積約 270 萬(wàn)平米； (如剔除項(xiàng)目中的別墅，剩余公寓部分約為 230 萬(wàn)㎡ )。從城市開發(fā)角度出發(fā)，環(huán)線內(nèi)，可供出讓的大規(guī)模地塊基本出讓完畢，未來(lái)可具備出讓的地塊，多為零星地塊，位于城市的東北角和西北角，余量不足 100 萬(wàn)㎡。未來(lái)城市的主戰(zhàn)場(chǎng)將轉(zhuǎn)戰(zhàn)城北。 主城區(qū)可供開發(fā)的住宅用地已接近尾聲，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局將轉(zhuǎn)變?yōu)楣杨^割據(jù)。 主城可供開發(fā)的住宅用地已接近尾聲。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局將轉(zhuǎn)變?yōu)楣杨^割據(jù)。 2. 住宅市場(chǎng)分析 張家港房地產(chǎn)開發(fā)投資每年以較大幅度增長(zhǎng)，在縣級(jí)城市處于較高水平；張家港近幾年施工面積與竣工面積保持較大差距，表明項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏較慢，供應(yīng)量較少。 按照推算 2020 年大致新增開發(fā)面積約 31 萬(wàn)平米左右；張家港市場(chǎng)供應(yīng)量小、價(jià)格較高， 2020 年張家港商品房銷售面積大幅上升，全年銷售 103 萬(wàn)平方米 。張家港市銷售均價(jià)持續(xù)上漲； 2020 年張家港市總供應(yīng)面積約 125 萬(wàn)平米，成交 93 萬(wàn)平米； 2020 年供應(yīng)面積62 萬(wàn)平米，成交 57 萬(wàn)平米；總體來(lái)看，張家港市場(chǎng)的供求情況較為健康。 2020 年，張家港房產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá) 580 萬(wàn)平方米，新開工面積 114 萬(wàn)平方米，銷售 103 萬(wàn)平方米，銷售面積同比上升 %； 2020 年，張家港樓市全年成交房源 9324 套，環(huán)比增加 2060 套。 2020 年下半年，張家港樓市回暖跡象明顯，相比而言，月成交超 1000 套的月份有 4 個(gè)， 2020 年月成交超 1000 套的月份集中在下半年，尤其是第四季度月成交超 1000 套的月份有 3 個(gè)。 3. 市場(chǎng)容量分析 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，張家港市公寓年市場(chǎng)容量約 50 萬(wàn)平方米，別墅年市場(chǎng)容量約 16萬(wàn)平方米。 2020 年張家港全市高層住宅成交走勢(shì)： 2020 年張家港全市別墅成交走勢(shì)： 張家港市高層住宅成交對(duì)比： 套數(shù)：套 面積：平方米 2020 年公寓 成交統(tǒng)計(jì) 月均成交 2020 年公寓 成交統(tǒng)計(jì) 2020 年成交 環(huán)比增幅 2020 年成交占比 市區(qū) 套數(shù) 3603 2390 50﹪ 63﹪ 面積 492055 41005 334698 47﹪ 61﹪ 張家港市高層住宅成交排名： 序號(hào) 樓盤 套數(shù) 面積（ ㎡） 1 君臨新城 765 102502 2 中銳商城花園 348 47822 3 國(guó)泰潤(rùn)園 275 39842 4 蘇園 252 33860 5 緹香世家 225 36720 6 玉水世家 216 16106 7 陽(yáng)光里程花園 202 33969 8 香蜜湖公館 189 27181 9 江南?；▓@ 182 19591 10 中昊檀宮 151 24135 11 玲瓏灣 113 12693 12 皇家首座 105 13569 13 中聯(lián)皇冠 76 11123 14 未來(lái)城 74 12684 15 帝景豪園 54 9868 張家港市區(qū)別墅成交排名： 序號(hào) 樓盤 片區(qū) 套數(shù) 面積（㎡） 1 中昊檀宮 市區(qū) 104 30574 2 國(guó)泰潤(rùn)園 市區(qū) 47 18164 3 暨陽(yáng)湖 1 號(hào) 市區(qū) 32 11717 4 香蜜湖公館 市區(qū) 28 11385 5 蘇園 市區(qū) 22 7674 6 置地甲天下 市區(qū) 20 6696 7 景江花園 市區(qū) 20 6487 8 帝景豪園 市區(qū) 19 6029 4. 類比項(xiàng)目分布 目前，張家港市區(qū)內(nèi)在售樓盤較少，其中：城北板塊有江南十二府、中聯(lián)君 悅，城東板塊有君臨新城、玲瓏灣、緹香世家，城南板塊有國(guó)泰潤(rùn)園、暨陽(yáng)湖皇冠，城西板塊有陽(yáng)光里程、中銳尚城國(guó)際，城中無(wú)可售板塊。 張家港主城區(qū)主要在售樓盤分布城西板塊城南板塊城東板塊城中板塊江南十二府均價(jià)： 11 500 元 / 平方米中 聯(lián)君越預(yù)計(jì)均價(jià)： 1200 0 元 / 平方米陽(yáng)光里程均價(jià)： 12 000 元 / 平方米尚 城國(guó)際均價(jià)： 120 00 元 / 平方米暨陽(yáng) 湖皇冠均價(jià)： 13000 ～ 35000 元 / 平方米國(guó) 泰潤(rùn)園均價(jià)： 13 000 元 / 平方米緹香世家均價(jià)： 11 500 元 / 平方米玲瓏灣均價(jià)： 11 000 元 / 平方米君臨新城均價(jià)： 12 00 0 元 / 平方米目前 ， 城中板塊已經(jīng)無(wú)新項(xiàng)目推出 ， 城南板塊依托于暨陽(yáng)湖資源 ， 多為高檔樓盤；目前城西板塊和城東板塊新盤推出較多；城北板塊目前生活氣氛和商業(yè)配套尚不完善 。 張家港市場(chǎng)多以高層項(xiàng)目為主，在景觀及外立面方面處理得較為高端，以 Art deco 風(fēng)格為主；主力面積普遍較大，這與其目標(biāo)客群有一定關(guān)系；西區(qū)項(xiàng)目主要以配套（商業(yè)及教育）為主要賣點(diǎn)，南區(qū)以暨陽(yáng)湖為賣點(diǎn)，東區(qū)以內(nèi)部配套加區(qū)位發(fā)展為主要賣點(diǎn)，我項(xiàng)目所處的北區(qū)僅一處在售樓盤，主要以內(nèi)部配套為項(xiàng)目加分。 板塊 項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 主力面積（㎡） 在售均價(jià) （元 /㎡） 推廣訴求 整體風(fēng)格 城西 陽(yáng)光里程 小高層 127/142/185 12020 區(qū)位 \教育 \配套 現(xiàn)代風(fēng)格 中銳尚城國(guó)際 高層 103184 12020 區(qū)位 \教育 \品質(zhì) \贈(zèng)送面積 法式園林+芝加哥建筑 城南 暨陽(yáng)湖皇冠 高層 （商業(yè) 40年） 主力 163 樓王 205280 1300016000 樓王2500035000 暨陽(yáng)湖一線湖景 Artdeco 國(guó)泰潤(rùn)園 別墅、高層 100187 （高層） 13000 建筑風(fēng)格 \區(qū)位 美式現(xiàn)代 城東 君臨新城 高層 112241 12020 區(qū)位 \ 萬(wàn)平米水景 \豪宅配 置 (大堂\景觀電梯 \3梯 3 戶 ) 地中海 緹香世家 別墅、洋房、高層 聯(lián)排 375411 洋房 130174 高層 130145 11500(高層 ) 區(qū)位 \大面積景觀 (30000平米 )\建筑風(fēng)格 意式+Artdeco 城北 江南十二府 高層 66（一房）、8289 （兩房）、 102115（ 2+1 房）、131141 （三房） 11500 經(jīng)典建筑 \高配會(huì)所 \江南園林 Artdeco 中聯(lián)君悅 小高層 無(wú) 12020 以上 品牌 \區(qū)位 現(xiàn)代風(fēng)格 張家港在售項(xiàng)目主要集中在二環(huán)附近，本案所處的北側(cè)區(qū)域樓盤 項(xiàng)目集中，價(jià)格水平相對(duì)最低。 公寓格局1. 陽(yáng)光里程2. 中銳尚城3. 緹香世家4. 君臨新城5. 江南十二府6. 國(guó)泰潤(rùn)園7. 香蜜湖公館8. 中聯(lián)君悅9. 蘇園10. 蝶湖灣11. 中昊檀 宮12. 朗郡市區(qū)公寓目前在售代表樓盤：張家港在售項(xiàng)目主要集中在二環(huán)附近，本案所處的北側(cè)區(qū)域樓盤項(xiàng)目集中，價(jià)格水平相對(duì)最低。城北板塊10城中板塊城東板塊34116791258城南板塊城西板塊1 1 5 0 0 ~12 7 0 0 元 / ㎡1 2 5 0 0 ~13 0 0 0 元 / ㎡1 2 5 0 0 ~13 5 0 0 元 / ㎡1 2 5 0 0 ~13 5 0 0 元 / ㎡板塊屬性：商務(wù)、行政中心、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，商業(yè)生活配套較弱，未來(lái)規(guī)劃為城市副商業(yè)中心，目前板塊屬于價(jià)格洼地，性價(jià)比較高板塊屬性：城市居住區(qū)，梁豐生態(tài)園在板塊中心。未來(lái)將成為城市宜居的新寵板塊屬性：商業(yè)、步行街，屬于城市中心區(qū)域，配套齊全，未來(lái)可發(fā)展空間較小板塊屬性：定位為湖濱生態(tài)高檔居住區(qū)，暨陽(yáng)湖生態(tài)優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無(wú)二板塊屬性：市區(qū)新的商業(yè)、行政中心，新城規(guī)劃，配套齊全，板塊發(fā)展?jié)摿薮?2 張家港在售公寓整體價(jià)格水平集中在 12020 元 /平米左右，去化情況較為理想，個(gè)別大盤去化速度超過(guò) 50 套。值得關(guān)注的是城北區(qū)域的兩個(gè)樓盤月均去化都接近了 30 套，城北正被整個(gè)市場(chǎng)所肯定。 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 物業(yè)類型 容積率 成交均價(jià) 總套數(shù) 已售套數(shù) 月均去化量陽(yáng)光里程 2 0 1 1 .6 小高層 1 .7 8 12020 元 / ㎡ 802 215 9 .3中銳尚城 2 0 1 2 .5 高層 1 .8 12700 元 / ㎡ 678 536 緹香世家 2 0 1 0 .7 高層 2 .2 12500 元 / ㎡ 520 420 1 2 .3君臨新城 2 0 1 1 .7 高層 2 .3 12500 元 / ㎡ 1789 1292 江南十二府 2 0 1 2 .6 高層 2 .2 11500 元 / ㎡ 598 319 29國(guó)泰潤(rùn)園 2 0 1 1 .1 2 高層 1 .2 12500 元 / ㎡ 556 272 15香蜜湖公