【導(dǎo)讀】張家港地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。張楊公路、西至躍進(jìn)河、東至港城大道。項(xiàng)目位置如下圖所示：。項(xiàng)目參與方包括：嘉凱城集團(tuán)(浙江)有限公司、集團(tuán)以及中凱開(kāi)發(fā)。各方溝通，已經(jīng)按照不高于401萬(wàn)/畝的價(jià)格取得地塊。集團(tuán)持有項(xiàng)目公司10%股權(quán)?；饠M向項(xiàng)目公司提供8億元債權(quán)投資?？畹?0%，2020年2月22日前繳納A地塊土地款的50%。全鎮(zhèn)面積127平方公里，總?cè)丝?8萬(wàn)。鳳凰鎮(zhèn)位于張家港市南大門(mén)，鳳凰鎮(zhèn)得名于境內(nèi)的鳳凰山。樂(lè)余鎮(zhèn)位于江蘇省張家港市的東北部，是江蘇省重點(diǎn)中心鎮(zhèn)之一。全鎮(zhèn)總?cè)丝?萬(wàn)人，其中外來(lái)人口萬(wàn)人。年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到萬(wàn)元，農(nóng)村居民人均收入萬(wàn)元。經(jīng)濟(jì)回暖，2020年經(jīng)濟(jì)增速開(kāi)始平穩(wěn)上升。張家港口岸在全國(guó)同類口岸首個(gè)突破2億噸，2020年達(dá)到。億噸；全市專業(yè)市場(chǎng)成交額年均增長(zhǎng)47%，2020年達(dá)2100億元；張家港市規(guī)劃中心城區(qū)形成“市級(jí)、分區(qū)級(jí)、居住區(qū)級(jí)”三級(jí)公共服務(wù)中心體系。規(guī)劃形成“一主一次”市級(jí)中心。

　　

【正文】 4 6 7 , 6 0 8 1 , 9 6 7 2 4 , 9 8 8 2 3 , 7 0 9 3 9 , 9 1 0 1 7 , 6 3 7 1 6 , 2 8 5 1 7 , 9 6 1 4 6 , 3 5 1 3 0 , 9 1 6 1 6 , 2 2 8 1 5 , 3 2 0 5 6 , 7 0 7 4 0 , 3 5 8 3 2 , 8 6 9 2 5 , 2 2 7 4 3 , 5 7 1 1 7 , 6 0 3 非住宅 6 1 , 3 0 0 3 , 6 8 8 3 , 7 2 5 3 , 7 6 2 3 , 8 0 0 3 , 8 3 8 3 , 8 7 6 2 , 6 1 0 1 8 , 0 0 0 1 8 , 0 0 0 地下建筑 3 0 , 7 5 0 7 , 4 6 8 3 , 2 0 0 7 , 0 1 4 3 , 0 0 6 7 , 0 4 4 3 , 0 1 9 對(duì)外債權(quán)投資取得利息收入 現(xiàn)金流出 4 4 5 , 5 3 2 5 8 , 5 0 9 2 5 , 2 2 7 4 , 8 2 4 4 , 2 7 2 4 9 , 4 6 9 8 , 5 7 9 1 0 , 6 0 5 1 5 , 0 2 3 2 1 , 5 4 2 2 3 , 8 6 5 2 5 , 0 6 7 1 9 , 7 8 7 1 0 , 3 8 0 1 7 , 3 9 9 2 4 , 4 9 6 2 0 , 0 3 1 2 1 , 0 4 6 1 8 , 1 4 5 4 5 , 8 3 6 1 2 , 7 0 0 8 , 7 2 9土地費(fèi)用 1 1 8 , 9 2 8 5 7 , 5 6 0 2 0 , 6 0 0 4 0 , 7 6 8 前期工程費(fèi)用 1 9 , 1 5 7 3 , 6 7 8 3 , 6 7 8 1 , 7 8 7 1 , 7 8 7 1 , 7 8 7 2 , 1 4 7 2 , 1 4 7 2 , 1 4 7 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 2 6 , 9 8 9 2 , 5 9 1 2 , 5 9 1 2 , 5 9 1 2 , 5 9 1 1 , 8 8 8 1 , 8 8 8 1 , 8 8 8 1 , 8 8 8 2 , 2 6 9 2 , 2 6 9 2 , 2 6 9 2 , 2 6 9 主體建筑工程費(fèi)及粗裝修 1 5 3 , 5 1 8 2 , 9 4 7 2 , 9 4 7 2 , 9 4 7 2 , 9 4 7 8 , 0 4 2 1 3 , 9 3 7 1 3 , 9 3 7 1 0 , 9 9 0 1 0 , 9 9 0 4 , 7 2 9 1 1 , 1 7 2 1 1 , 1 7 2 9 , 0 2 4 1 1 , 6 0 5 1 0 , 3 2 3 1 0 , 3 2 3 7 , 7 4 3 7 , 7 4 3主體安裝工程費(fèi)及二次精裝修 1 9 , 5 6 1 376 376 376 376 1 , 0 2 5 1 , 7 7 6 1 , 7 7 6 1 , 4 0 0 1 , 4 0 0 603 1 , 4 2 4 1 , 4 2 4 1 , 1 5 0 1 , 4 7 9 1 , 3 1 5 1 , 3 1 5 987 987配套設(shè)施費(fèi) 2 , 4 0 5 231 231 231 231 168 168 168 168 202 202 202 202 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1 0 , 1 2 4 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 管理費(fèi)用 1 3 , 9 9 1 443 443 443 443 587 593 998 495 500 505 1 , 4 4 0 949 476 448 1 , 8 6 8 1 , 4 5 9 997 706 1 , 2 6 5 ( 1 , 0 6 8 ) 營(yíng)銷費(fèi)用 1 3 , 9 9 1 49 625 593 998 533 500 543 1 , 4 4 0 949 503 448 1 , 8 6 8 1 , 4 5 9 997 706 1 , 2 6 5 516 收取定制管理費(fèi) 1 1 , 0 8 1 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 2 , 2 1 6營(yíng)業(yè)稅金及附加 3 0 , 7 8 1 108 1 , 3 7 4 1 , 3 0 4 2 , 1 9 5 1 , 1 7 3 1 , 1 0 1 1 , 1 9 5 3 , 1 6 9 2 , 0 8 8 1 , 1 0 6 986 4 , 1 0 9 3 , 2 1 0 2 , 1 9 4 1 , 5 5 3 2 , 7 8 4 1 , 1 3 4 預(yù)征土地增值稅 1 1 , 1 9 3 39 500 474 798 427 400 434 1 , 1 5 2 759 402 359 1 , 4 9 4 1 , 1 6 7 798 565 1 , 0 1 2 412 期末土地增值稅清算調(diào)整 2 4 , 8 9 3 2 4 , 8 9 3 預(yù)征所得稅 6 , 0 1 2 ( 1 1 1 ) ( 1 1 1 ) ( 1 5 0 ) ( 1 1 1 ) 234 267 449 193 225 197 648 427 193 202 840 657 449 318 569 628 期末所得稅清算調(diào)整 1 2 , 1 0 7 1 2 , 1 0 7 凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 9 6 , 0 0 7 ( 5 8 , 3 9 9 ) ( 2 5 , 1 1 6 ) ( 2 , 7 0 6 ) ( 4 , 1 6 1 ) ( 3 6 , 4 5 2 ) 1 4 , 7 4 6 2 0 , 7 5 6 1 6 , 1 5 9 ( 1 , 8 5 6 ) ( 2 , 4 3 9 ) 1 3 , 1 9 9 2 7 , 5 7 2 1 8 , 9 8 6 887 2 0 , 9 8 2 4 5 , 8 4 5 2 7 , 6 2 6 1 5 , 5 9 5 ( 6 , 9 8 1 ) 1 0 , 1 8 3 1 , 5 8 2累計(jì)經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流量 ( 5 8 , 3 9 9 ) ( 8 3 , 5 1 5 ) ( 8 6 , 2 2 1 ) ( 9 0 , 3 8 3 ) ( 1 2 6 , 8 3 5 ) ( 1 1 2 , 0 9 0 ) ( 9 1 , 3 3 4 ) ( 7 5 , 1 7 4 ) ( 7 7 , 0 3 0 ) ( 7 9 , 4 6 9 ) ( 6 6 , 2 6 9 ) ( 3 8 , 6 9 7 ) ( 1 9 , 7 1 1 ) ( 1 8 , 8 2 4 ) 2 , 1 5 8 4 8 , 0 0 2 7 5 , 6 2 8 9 1 , 2 2 3 8 4 , 2 4 2 9 4 , 4 2 5 9 6 , 0 0 75. 項(xiàng)目敏感性分析 項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格和住宅銷售率變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率的影響 高層 8 , 2 9 6 9 , 3 6 4 1 0 , 4 3 2 1 1 , 5 0 0 1 2 , 5 6 8 1 3 , 6 3 6 1 4 , 7 0 470% 9 . 5 % 4 . 6 % 0 . 4 % 5 . 3 % 1 0 . 2 % 1 4 . 4 % 1 8 . 2 %75% 6 . 8 % 1 . 5 % 3 . 8 % 9 . 0 % 1 3 . 8 % 1 7 . 9 % 2 2 . 1 %80% 4 . 0 % 1 . 6 % 7 . 2 % 1 2 . 7 % 1 7 . 0 % 2 1 . 5 % 2 6 . 0 %85% 1 . 3 % 4 . 7 % 1 0 . 6 % 1 5 . 6 % 2 0 . 3 % 2 5 . 1 % 3 0 . 1 %90% 1 . 5 % 7 . 8 % 1 3 . 6 % 1 8 . 5 % 2 3 . 6 % 2 8 . 8 % 3 4 . 1 %95% 4 . 2 % 1 0 . 8 % 1 6 . 3 % 2 1 . 5 % 2 7 . 0 % 3 2 . 6 % 3 8 . 2 %100% 6 . 9 % 1 3 . 5 % 1 8 . 9 % 2 4 . 6 % 3 0 . 4 % 3 6 . 4 % 4 2 . 1 %住宅銷售率變動(dòng)住宅銷售價(jià)格變動(dòng)（整盤(pán)均價(jià)） 項(xiàng)目地塊樓板價(jià)變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、投資回報(bào)率的影響 樓板價(jià) 變化率 I R R R O E 毛利率 凈利率 投資利潤(rùn)率2 , 0 5 5 84% 3 0 . 3 % 1 0 7 . 0 % 3 3 . 4 % 1 1 . 3 % 1 5 . 8 %2 , 2 5 5 92% 2 7 . 3 % 9 3 . 1 % 3 1 . 6 % 1 0 . 5 % 1 4 . 3 %2 , 4 5 5 100% 2 4 . 6 % 8 1 . 5 % 2 9 . 9 % 9 . 7 % 1 2 . 9 %2 , 6 5 5 108% 2 2 . 2 % 7 1 . 6 % 2 8 . 2 % 8 . 9 % 1 1 . 6 %2 , 8 5 5 116% 1 9 . 9 % 6 3 . 2 % 2 6 . 4 % 8 . 1 % 1 0 . 3 %2 , 9 5 5 120% 1 8 . 9 % 5 9 . 4 % 2 5 . 6 % 7 . 7 % 9 . 6 %3 , 0 5 5 124% 1 7 . 9 % 5 5 . 8 % 2 4 . 7 % 7 . 3 % 9 . 0 %3 , 1 5 5 129% 1 6 . 9 % 5 2 . 5 % 2 3 . 8 % 6 . 8 % 8 . 4 %3 , 3 5 5 137% 1 5 . 2 % 4 6 . 4 % 2 2 . 1 % 6 . 0 % 7 . 3 %3 , 5 5 5 145% 1 3 . 6 % 4 1 . 1 % 2 0 . 4 % 5 . 2 % 6 . 1 %2 , 9 4 6 120% 1 9 . 0 % 5 9 . 7 % 2 5 . 6 % 7 . 7 % 9 . 7 % 第三部分 結(jié)論 一 項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯，地塊處于市中心北側(cè)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中，地理位置較好；地塊四至方正，利于開(kāi)發(fā)，利于內(nèi)部環(huán)境打造；地塊兩側(cè)臨近主干道，交通便利；地塊所在的城北區(qū)域基本無(wú)在售樓盤(pán)，有利于項(xiàng)目樹(shù)立區(qū)域標(biāo)桿；項(xiàng)目地塊土地成本較同區(qū)域項(xiàng)目要低，有效地控制了項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目收益較好，各方可以取得較高的收益。 項(xiàng) 目存在一定的劣勢(shì)，地塊位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊廠區(qū)較多，配套相對(duì)較少，居住氛圍有待提升；地塊南側(cè)和東側(cè)均為高速路，沿街商業(yè)受到一定的限制；受制于當(dāng)前調(diào)控政策，當(dāng)前張家港市場(chǎng)房產(chǎn)去化較為緩慢。 項(xiàng)目富有很大的機(jī)遇，張家港市區(qū)商品房供應(yīng)較少，城市的發(fā)展市區(qū)的地塊將愈加稀缺；張家港市區(qū)商業(yè)中心較少，市政府打造的北分區(qū)商業(yè)中心，將對(duì)項(xiàng)目地塊區(qū)域帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇；未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)回暖，由于缺乏有效供給，項(xiàng)目售價(jià)將有望有較大的上升，項(xiàng)目獲得較高收益；與集團(tuán)有效合作，有望降低土地成本，獲得較高項(xiàng)目投資收益。 項(xiàng)目面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，地塊 區(qū)域相對(duì)于其他板塊居住氛圍不強(qiáng)，未來(lái)核心區(qū)域版塊競(jìng)爭(zhēng)將成為本項(xiàng)目威脅之一；地塊周邊尚存兩個(gè)主要項(xiàng)目，未來(lái)將面臨競(jìng)爭(zhēng)。 二 項(xiàng)目投資關(guān)注點(diǎn) 項(xiàng)目投資的關(guān)鍵點(diǎn)在于取得項(xiàng)目地塊的成本，根據(jù)目前溝通的結(jié)果，初步可以確定我方取得項(xiàng)目地塊的成本不高于【 401 萬(wàn) /畝】折合樓板價(jià)為 2455 元 /平方米。 另外，由于本項(xiàng)目將成為張家港市未來(lái)的第一大盤(pán)，市場(chǎng)去化將成為本項(xiàng)目的另一關(guān)鍵點(diǎn)。 三 結(jié)論 地塊規(guī)模較大，容積率低，離市中心距離近 地塊位于張家港市張楊公路以北，港城大道以西，該地塊原為集團(tuán)廠址，已于2020 年 1 月份招拍掛出讓該 地塊。該地塊張家港市政府 1 公里，距離張家港暨陽(yáng)湖生態(tài)公園 4 公里，距離張家港商業(yè)中心沙洲路步行街 公里。周邊目前無(wú)完整的配套，僅項(xiàng)目地塊北側(cè)振興路有少量商鋪配套。 從地塊規(guī)模和位置上看，該地塊規(guī)模較大，適合打造一個(gè)大規(guī)模的住宅小區(qū)，可塑造出張家港罕見(jiàn)的大社區(qū)，并為該區(qū)域配套商業(yè)，形成區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心，積聚人氣。 張家港住宅有效供給較少，采取合理的銷售策略，項(xiàng)目有望快速回籠資金。如果市場(chǎng)長(zhǎng)期去化緩慢，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)激烈的價(jià)格戰(zhàn)，項(xiàng)目也存在明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目面向剛需和剛改，樓面價(jià) 2455 元 /平方米 項(xiàng)目主要 客戶為剛需和剛改。項(xiàng)目位于張家港市城北，屬于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，臨近市中心，目前住宅氛圍不夠，但項(xiàng)目體量較大，可以打造內(nèi)環(huán)境，配合商業(yè)配套，對(duì)剛需和剛改人群吸引力較大。如能低價(jià)拿地，合理定價(jià)，將得到較高市場(chǎng)認(rèn)可。測(cè)算拍賣(mài)地塊的樓面地價(jià) 2455 元 /平方米，則項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為 54,359 萬(wàn)元，銷售凈利率 %，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)內(nèi)部收益率為 %，經(jīng)濟(jì)效益可行。