【導讀】張家港地塊房地產開發(fā)項目。張楊公路、西至躍進河、東至港城大道。項目位置如下圖所示：。項目參與方包括：嘉凱城集團(浙江)有限公司、集團以及中凱開發(fā)。各方溝通，已經按照不高于401萬/畝的價格取得地塊。集團持有項目公司10%股權?；饠M向項目公司提供8億元債權投資。款的50%，2020年2月22日前繳納A地塊土地款的50%。全鎮(zhèn)面積127平方公里，總人口18萬。鳳凰鎮(zhèn)位于張家港市南大門，鳳凰鎮(zhèn)得名于境內的鳳凰山。樂余鎮(zhèn)位于江蘇省張家港市的東北部，是江蘇省重點中心鎮(zhèn)之一。全鎮(zhèn)總人口9萬人，其中外來人口萬人。年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到萬元，農村居民人均收入萬元。經濟回暖，2020年經濟增速開始平穩(wěn)上升。張家港口岸在全國同類口岸首個突破2億噸，2020年達到。億噸；全市專業(yè)市場成交額年均增長47%，2020年達2100億元；張家港市規(guī)劃中心城區(qū)形成“市級、分區(qū)級、居住區(qū)級”三級公共服務中心體系。規(guī)劃形成“一主一次”市級中心。

　　

【正文】 4 6 7 , 6 0 8 1 , 9 6 7 2 4 , 9 8 8 2 3 , 7 0 9 3 9 , 9 1 0 1 7 , 6 3 7 1 6 , 2 8 5 1 7 , 9 6 1 4 6 , 3 5 1 3 0 , 9 1 6 1 6 , 2 2 8 1 5 , 3 2 0 5 6 , 7 0 7 4 0 , 3 5 8 3 2 , 8 6 9 2 5 , 2 2 7 4 3 , 5 7 1 1 7 , 6 0 3 非住宅 6 1 , 3 0 0 3 , 6 8 8 3 , 7 2 5 3 , 7 6 2 3 , 8 0 0 3 , 8 3 8 3 , 8 7 6 2 , 6 1 0 1 8 , 0 0 0 1 8 , 0 0 0 地下建筑 3 0 , 7 5 0 7 , 4 6 8 3 , 2 0 0 7 , 0 1 4 3 , 0 0 6 7 , 0 4 4 3 , 0 1 9 對外債權投資取得利息收入 現金流出 4 4 5 , 5 3 2 5 8 , 5 0 9 2 5 , 2 2 7 4 , 8 2 4 4 , 2 7 2 4 9 , 4 6 9 8 , 5 7 9 1 0 , 6 0 5 1 5 , 0 2 3 2 1 , 5 4 2 2 3 , 8 6 5 2 5 , 0 6 7 1 9 , 7 8 7 1 0 , 3 8 0 1 7 , 3 9 9 2 4 , 4 9 6 2 0 , 0 3 1 2 1 , 0 4 6 1 8 , 1 4 5 4 5 , 8 3 6 1 2 , 7 0 0 8 , 7 2 9土地費用 1 1 8 , 9 2 8 5 7 , 5 6 0 2 0 , 6 0 0 4 0 , 7 6 8 前期工程費用 1 9 , 1 5 7 3 , 6 7 8 3 , 6 7 8 1 , 7 8 7 1 , 7 8 7 1 , 7 8 7 2 , 1 4 7 2 , 1 4 7 2 , 1 4 7 基礎設施費 2 6 , 9 8 9 2 , 5 9 1 2 , 5 9 1 2 , 5 9 1 2 , 5 9 1 1 , 8 8 8 1 , 8 8 8 1 , 8 8 8 1 , 8 8 8 2 , 2 6 9 2 , 2 6 9 2 , 2 6 9 2 , 2 6 9 主體建筑工程費及粗裝修 1 5 3 , 5 1 8 2 , 9 4 7 2 , 9 4 7 2 , 9 4 7 2 , 9 4 7 8 , 0 4 2 1 3 , 9 3 7 1 3 , 9 3 7 1 0 , 9 9 0 1 0 , 9 9 0 4 , 7 2 9 1 1 , 1 7 2 1 1 , 1 7 2 9 , 0 2 4 1 1 , 6 0 5 1 0 , 3 2 3 1 0 , 3 2 3 7 , 7 4 3 7 , 7 4 3主體安裝工程費及二次精裝修 1 9 , 5 6 1 376 376 376 376 1 , 0 2 5 1 , 7 7 6 1 , 7 7 6 1 , 4 0 0 1 , 4 0 0 603 1 , 4 2 4 1 , 4 2 4 1 , 1 5 0 1 , 4 7 9 1 , 3 1 5 1 , 3 1 5 987 987配套設施費 2 , 4 0 5 231 231 231 231 168 168 168 168 202 202 202 202 不可預見費 1 0 , 1 2 4 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 506 管理費用 1 3 , 9 9 1 443 443 443 443 587 593 998 495 500 505 1 , 4 4 0 949 476 448 1 , 8 6 8 1 , 4 5 9 997 706 1 , 2 6 5 ( 1 , 0 6 8 ) 營銷費用 1 3 , 9 9 1 49 625 593 998 533 500 543 1 , 4 4 0 949 503 448 1 , 8 6 8 1 , 4 5 9 997 706 1 , 2 6 5 516 收取定制管理費 1 1 , 0 8 1 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 443 2 , 2 1 6營業(yè)稅金及附加 3 0 , 7 8 1 108 1 , 3 7 4 1 , 3 0 4 2 , 1 9 5 1 , 1 7 3 1 , 1 0 1 1 , 1 9 5 3 , 1 6 9 2 , 0 8 8 1 , 1 0 6 986 4 , 1 0 9 3 , 2 1 0 2 , 1 9 4 1 , 5 5 3 2 , 7 8 4 1 , 1 3 4 預征土地增值稅 1 1 , 1 9 3 39 500 474 798 427 400 434 1 , 1 5 2 759 402 359 1 , 4 9 4 1 , 1 6 7 798 565 1 , 0 1 2 412 期末土地增值稅清算調整 2 4 , 8 9 3 2 4 , 8 9 3 預征所得稅 6 , 0 1 2 ( 1 1 1 ) ( 1 1 1 ) ( 1 5 0 ) ( 1 1 1 ) 234 267 449 193 225 197 648 427 193 202 840 657 449 318 569 628 期末所得稅清算調整 1 2 , 1 0 7 1 2 , 1 0 7 凈經營性現金流 9 6 , 0 0 7 ( 5 8 , 3 9 9 ) ( 2 5 , 1 1 6 ) ( 2 , 7 0 6 ) ( 4 , 1 6 1 ) ( 3 6 , 4 5 2 ) 1 4 , 7 4 6 2 0 , 7 5 6 1 6 , 1 5 9 ( 1 , 8 5 6 ) ( 2 , 4 3 9 ) 1 3 , 1 9 9 2 7 , 5 7 2 1 8 , 9 8 6 887 2 0 , 9 8 2 4 5 , 8 4 5 2 7 , 6 2 6 1 5 , 5 9 5 ( 6 , 9 8 1 ) 1 0 , 1 8 3 1 , 5 8 2累計經營性凈現金流量 ( 5 8 , 3 9 9 ) ( 8 3 , 5 1 5 ) ( 8 6 , 2 2 1 ) ( 9 0 , 3 8 3 ) ( 1 2 6 , 8 3 5 ) ( 1 1 2 , 0 9 0 ) ( 9 1 , 3 3 4 ) ( 7 5 , 1 7 4 ) ( 7 7 , 0 3 0 ) ( 7 9 , 4 6 9 ) ( 6 6 , 2 6 9 ) ( 3 8 , 6 9 7 ) ( 1 9 , 7 1 1 ) ( 1 8 , 8 2 4 ) 2 , 1 5 8 4 8 , 0 0 2 7 5 , 6 2 8 9 1 , 2 2 3 8 4 , 2 4 2 9 4 , 4 2 5 9 6 , 0 0 75. 項目敏感性分析 項目住宅銷售價格和住宅銷售率變動對項目內部收益率的影響 高層 8 , 2 9 6 9 , 3 6 4 1 0 , 4 3 2 1 1 , 5 0 0 1 2 , 5 6 8 1 3 , 6 3 6 1 4 , 7 0 470% 9 . 5 % 4 . 6 % 0 . 4 % 5 . 3 % 1 0 . 2 % 1 4 . 4 % 1 8 . 2 %75% 6 . 8 % 1 . 5 % 3 . 8 % 9 . 0 % 1 3 . 8 % 1 7 . 9 % 2 2 . 1 %80% 4 . 0 % 1 . 6 % 7 . 2 % 1 2 . 7 % 1 7 . 0 % 2 1 . 5 % 2 6 . 0 %85% 1 . 3 % 4 . 7 % 1 0 . 6 % 1 5 . 6 % 2 0 . 3 % 2 5 . 1 % 3 0 . 1 %90% 1 . 5 % 7 . 8 % 1 3 . 6 % 1 8 . 5 % 2 3 . 6 % 2 8 . 8 % 3 4 . 1 %95% 4 . 2 % 1 0 . 8 % 1 6 . 3 % 2 1 . 5 % 2 7 . 0 % 3 2 . 6 % 3 8 . 2 %100% 6 . 9 % 1 3 . 5 % 1 8 . 9 % 2 4 . 6 % 3 0 . 4 % 3 6 . 4 % 4 2 . 1 %住宅銷售率變動住宅銷售價格變動（整盤均價） 項目地塊樓板價變動對項目內部收益率、投資回報率的影響 樓板價 變化率 I R R R O E 毛利率 凈利率 投資利潤率2 , 0 5 5 84% 3 0 . 3 % 1 0 7 . 0 % 3 3 . 4 % 1 1 . 3 % 1 5 . 8 %2 , 2 5 5 92% 2 7 . 3 % 9 3 . 1 % 3 1 . 6 % 1 0 . 5 % 1 4 . 3 %2 , 4 5 5 100% 2 4 . 6 % 8 1 . 5 % 2 9 . 9 % 9 . 7 % 1 2 . 9 %2 , 6 5 5 108% 2 2 . 2 % 7 1 . 6 % 2 8 . 2 % 8 . 9 % 1 1 . 6 %2 , 8 5 5 116% 1 9 . 9 % 6 3 . 2 % 2 6 . 4 % 8 . 1 % 1 0 . 3 %2 , 9 5 5 120% 1 8 . 9 % 5 9 . 4 % 2 5 . 6 % 7 . 7 % 9 . 6 %3 , 0 5 5 124% 1 7 . 9 % 5 5 . 8 % 2 4 . 7 % 7 . 3 % 9 . 0 %3 , 1 5 5 129% 1 6 . 9 % 5 2 . 5 % 2 3 . 8 % 6 . 8 % 8 . 4 %3 , 3 5 5 137% 1 5 . 2 % 4 6 . 4 % 2 2 . 1 % 6 . 0 % 7 . 3 %3 , 5 5 5 145% 1 3 . 6 % 4 1 . 1 % 2 0 . 4 % 5 . 2 % 6 . 1 %2 , 9 4 6 120% 1 9 . 0 % 5 9 . 7 % 2 5 . 6 % 7 . 7 % 9 . 7 % 第三部分 結論 一 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢明顯，地塊處于市中心北側區(qū)域，經濟開發(fā)區(qū)中，地理位置較好；地塊四至方正，利于開發(fā)，利于內部環(huán)境打造；地塊兩側臨近主干道，交通便利；地塊所在的城北區(qū)域基本無在售樓盤，有利于項目樹立區(qū)域標桿；項目地塊土地成本較同區(qū)域項目要低，有效地控制了項目投資風險；項目收益較好，各方可以取得較高的收益。 項 目存在一定的劣勢，地塊位于經濟開發(fā)區(qū)，周邊廠區(qū)較多，配套相對較少，居住氛圍有待提升；地塊南側和東側均為高速路，沿街商業(yè)受到一定的限制；受制于當前調控政策，當前張家港市場房產去化較為緩慢。 項目富有很大的機遇，張家港市區(qū)商品房供應較少，城市的發(fā)展市區(qū)的地塊將愈加稀缺；張家港市區(qū)商業(yè)中心較少，市政府打造的北分區(qū)商業(yè)中心，將對項目地塊區(qū)域帶來發(fā)展機遇；未來房產市場回暖，由于缺乏有效供給，項目售價將有望有較大的上升，項目獲得較高收益；與集團有效合作，有望降低土地成本，獲得較高項目投資收益。 項目面臨一定的風險，地塊 區(qū)域相對于其他板塊居住氛圍不強，未來核心區(qū)域版塊競爭將成為本項目威脅之一；地塊周邊尚存兩個主要項目，未來將面臨競爭。 二 項目投資關注點 項目投資的關鍵點在于取得項目地塊的成本，根據目前溝通的結果，初步可以確定我方取得項目地塊的成本不高于【 401 萬 /畝】折合樓板價為 2455 元 /平方米。 另外，由于本項目將成為張家港市未來的第一大盤，市場去化將成為本項目的另一關鍵點。 三 結論 地塊規(guī)模較大，容積率低，離市中心距離近 地塊位于張家港市張楊公路以北，港城大道以西，該地塊原為集團廠址，已于2020 年 1 月份招拍掛出讓該 地塊。該地塊張家港市政府 1 公里，距離張家港暨陽湖生態(tài)公園 4 公里，距離張家港商業(yè)中心沙洲路步行街 公里。周邊目前無完整的配套，僅項目地塊北側振興路有少量商鋪配套。 從地塊規(guī)模和位置上看，該地塊規(guī)模較大，適合打造一個大規(guī)模的住宅小區(qū)，可塑造出張家港罕見的大社區(qū)，并為該區(qū)域配套商業(yè)，形成區(qū)域內商業(yè)中心，積聚人氣。 張家港住宅有效供給較少，采取合理的銷售策略，項目有望快速回籠資金。如果市場長期去化緩慢，區(qū)域內出現激烈的價格戰(zhàn)，項目也存在明顯的價格優(yōu)勢。 項目面向剛需和剛改，樓面價 2455 元 /平方米 項目主要 客戶為剛需和剛改。項目位于張家港市城北，屬于經濟開發(fā)區(qū)，臨近市中心，目前住宅氛圍不夠，但項目體量較大，可以打造內環(huán)境，配合商業(yè)配套，對剛需和剛改人群吸引力較大。如能低價拿地，合理定價，將得到較高市場認可。測算拍賣地塊的樓面地價 2455 元 /平方米，則項目凈利潤為 54,359 萬元，銷售凈利率 %，項目動態(tài)內部收益率為 %，經濟效益可行。