【正文】 6 40 配套及其他工程 1, 一～三合計 57, 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 39 （二）成本費用估算 具體見下表（金額單位：萬元） ： 項目 建設(shè)期 經(jīng)營期 合計 建設(shè)成本攤銷費 50, 50, 分攤還建房投資 房地產(chǎn)交易收益金 住宅 a、當年銷售面積（㎡） 72,893 17,395 90,288 b、土地收益金收取標準（元/㎡） c、應(yīng)交房地產(chǎn)交易收益金 銷售費用、管理費 1, 2, 財務(wù)費用 3, 1, 4, 總成本費用 經(jīng)營成本 55, 1, 57, （三）資金來源及利潤預(yù)算 億，稅后總利潤約 億，具體如下表： 指標名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 項目建設(shè)投資 萬元 57, 資金來源 萬元 57, （1）企業(yè)自有資金 萬元 23, （2）申請銀行貸款 萬元 20, （3）預(yù)售收入 萬元 14, 建設(shè)期 年 2 項目總銷售收入 萬元 85, 項目總銷售稅金及附加 萬元 5, 項目總利潤 萬元 23, 項目稅后利潤 萬元 17, 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 40 （四）財務(wù)評價指標 評價指標 單位 所得稅后 備注 投資利潤率 % 動態(tài)投資回期 年 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 二、資金籌措方案 本項目建設(shè)投資由以下兩部分組成： （1）計劃向銀行申請長期貸款2 億元。 （2） 億元。 詳見下表（表中金額單位：萬元） 。 項目 建設(shè)期 經(jīng)營期 合計 一、項目總投資 建設(shè)投資 53, 53, 建設(shè)期利息 3, 1, 4,130 項目總投資合計 55, 1, 57, 二、資金籌措 自有資金 23, 14, 37, 申請銀行長期借款 20, 20, 資金籌措合計 43, 14, 57, 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 41 第十一章 財務(wù)評價 一、銷售收入、銷售稅金及附加測算 具體如下表： （單位：萬元） 項目 建設(shè)期 經(jīng)營期 合計 銷售收入 65, 19, 銷售收入合計 65, 85, 經(jīng)營稅金及附加 3, 1, 5, （5%） 3, 4, （7%） （3%） （2%） (1‰) (1‰) (2%) 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 42 二、財務(wù)現(xiàn)金流量分析(單位：萬元) 序號 項目 合計 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 一、現(xiàn)金流入 85,115 65, 19,2 銷售收入 85,115 65, 19,3 二、現(xiàn)金流出 67, 59, 8,4 建設(shè)投資 5 經(jīng)營成本 57, 55, 17306 經(jīng)營稅金 5, 3, 1,7 所得稅 5, 367 5,8 三、凈現(xiàn)金流量 17, 5, 11,9 四、累計凈現(xiàn)金流量 17, 5, 17, 三、利潤測算(單位：萬元) 項目 合計 銷售收入 85,115減：總成本費用 57,銷售稅金及附加 5,利潤總額 23,減：所得稅 5,稅后利潤 17, 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 四、財務(wù)償還能力測算 （一）現(xiàn)金投資估算現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 年度 指標 0 1 4 合計 43 投資額 23, 23,000 9,270 1,730 銷售回款 6, 58, 19, 85,115 銷售稅金 3, 1, 5, 所得稅 2, 2, 5, 現(xiàn)金凈流入量 23, 17, 43, 14, 17, 現(xiàn)金凈流入量內(nèi)部財務(wù)收益率 19,+48,+11, 3 = % 23, （二）還本付息測算表（單位：萬元） 序號 項目 建設(shè)期 經(jīng)營期 合計 1 年初借款本息累計 15, 15,2 本年借款 20, 20,3 建設(shè)期利息 3,4 本年應(yīng)付利息 3, 1, 4,5 本年還本 5, 15, 20,0006 本年付息 3, 1, 4,1307 年末借款本息累計 23,8 償還借款本金的資金來源 65, 19, 85,1155,9 收回建設(shè)成本攤銷費 37, 16, 54, 10 其中：用于償還銀行貸款 5, 15, 20,11 所得稅 3, 2, 5,12 償還本金來源合計(稅后) 65, 19, 85,1155,13 償還本金后的余額(12 行11行9 行) 25, 20,備注 1. 收回建設(shè)成本攤銷費,系按實際銷售額結(jié)轉(zhuǎn)的工程成本，計為 57, 萬元，減去原始投資額 23,，加貸款 20,000 萬元為 54,000 萬元。 2. 55,(見 47 頁)23,+5,000=37,270 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 44 五、財務(wù)盈利能力分析 利潤測算如下表（單位：萬元） ： 項目 合計 銷售收入 85,減：總成本費用 57,銷售稅金及附加 5,利潤總額 23,減：所得稅 5,稅后利潤 17,備注：現(xiàn)金凈流入+原始投入=17,+23,=40, 還貸額+還貸后現(xiàn)金余額=20,000+20,=40, 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 45 第十二章 風(fēng)險管理 以2004 年8 月31 日為分水嶺，我國的房地產(chǎn)業(yè)進入了一個新的發(fā)展時期，隨著國家經(jīng)濟大環(huán)境的變化，圍繞著行業(yè)是否有“泡沫” ，業(yè)內(nèi)、業(yè)外爭論的此起彼伏、沸沸揚揚，結(jié)果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴厲控制措施的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓” ，迎來了中國人民銀行 121 號文件對房地產(chǎn)更為嚴格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調(diào)，以及后來“國六條” 、 “國八條”等等一系列規(guī)范建設(shè)行為、提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內(nèi)的“一個前提、兩條鏈” （預(yù)售市場是一個前提，一旦預(yù)售市場不存在，必死無疑；開發(fā)企業(yè)兩個鏈：政府和銀行）都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險因素不斷增多，風(fēng)險存在于整個項目開發(fā)過程，使中小房地產(chǎn)企業(yè)更是處于極為艱難的處境。因此，加強開發(fā)項目的風(fēng)險管理，保證項目目的、目標的實現(xiàn)，是實現(xiàn)企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵過程。 一、項目風(fēng)險 風(fēng)險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實際上就是實際結(jié)果與計劃結(jié)果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險就越大。房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險，主要表現(xiàn)在以下幾個方面： （一）項目的定位風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f，項目的市場定位確定以后，基本上就武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 46 敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風(fēng)險，也是項目開發(fā)過程中，最大的風(fēng)險，屬項目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險，按照風(fēng)險影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險（決策風(fēng)險） ，從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險。 （二）項目的投資支持能力風(fēng)險。由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣” 、 “量力而行” ；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟環(huán)境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發(fā)性事件） 、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設(shè)造成的風(fēng)險（可控制風(fēng)險和決策風(fēng)險） 。 （三）項目的質(zhì)量風(fēng)險。包括：在項目決策階段由于經(jīng)濟技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問題；在設(shè)計階段，向設(shè)計提出違反設(shè)計規(guī)范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關(guān)系”關(guān)照通過造成的“投機性”質(zhì)量問題；施工階段，從業(yè)人員對設(shè)計知識認識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計造成的質(zhì)量風(fēng)險；施工管理過程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患” （實際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛） ；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質(zhì)量”問題等，因“質(zhì)量”問題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險（可控制風(fēng)險） 。 （四）項目的合約履行能力風(fēng)險。在項目運作和建設(shè)過程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察、設(shè)計與勘察設(shè)計成果審核、招標代理、武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 47 施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測、銷售委托、購房等合同或協(xié)議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復(fù)性）特點，建設(shè)周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過程出現(xiàn)控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱” 。 （五）項目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險。當前的經(jīng)濟大環(huán)境，使項目建設(shè)的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務(wù)目的，追求項目與周邊項目的“差異性” ，選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新” ，也是極具風(fēng)險的，更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的。 （六）項目的“政府”風(fēng)險。 “政府”風(fēng)險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在，對于企業(yè)來說，主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。 二、項目風(fēng)險管理的內(nèi)容 風(fēng)險管理是通過風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險評價，并在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險管理技術(shù)，對風(fēng)險實施有效控制和妥善處理風(fēng)險導(dǎo)致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。風(fēng)險管理的主體是企業(yè)決策層，其核心是選擇最佳風(fēng)險技術(shù)管理的組合，目的是實現(xiàn)最大安全保障效能。因此，開發(fā)商風(fēng)險管理的主要內(nèi)容為： （一）合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務(wù)細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產(chǎn)生風(fēng)險。 武漢萬全置業(yè)有限公司 萬全城項目可行性研究報告 48 （二）合理確定項目管理目標，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經(jīng)濟技術(shù)分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進行項目決策，確定項目目標，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險。 （三）編制《項目管理規(guī)劃》，對項目工作進行結(jié)構(gòu)分解，對項目的目標、實現(xiàn)目標可能存在的風(fēng)險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風(fēng)險的方法、措施，用《項目管理規(guī)劃》指導(dǎo)項目建設(shè)，指導(dǎo)項目的計劃管理。 （四）根據(jù)實現(xiàn)目標的外部環(huán)境情況，堅持“事前控制” 、 “事中控制”的原則，對實施過程中的