【正文】 商業(yè)（含公寓式辦公） ㎡ 35,000 配套設(shè)施 ㎡ 7,050 地下建 筑面積 ㎡ 160,500 其中：地下車庫(kù) ㎡ 160,500 5. 周邊配套 目前，項(xiàng)目地塊周邊 1 公里以內(nèi)無(wú)成熟配套，但項(xiàng)目地塊周邊 3 公里以內(nèi)，配套如下圖所示： 6. 交通條件 項(xiàng)目地塊周邊主要由兩條交通干道，項(xiàng)目地塊東側(cè)為張家港市內(nèi)南北貫通的主干道之一港城大道，項(xiàng)目地塊南側(cè)為張家港市內(nèi)東西貫通的主干道之一張楊公路。城市次中心位于塘橋城區(qū)，依托張家港樞紐站，通過(guò)南京路、北京路聯(lián)系塘橋老鎮(zhèn)區(qū)，打造高鐵 新城，集聚商業(yè)、商務(wù)和會(huì)展等功能。 自 1994 年以來(lái)，張家港經(jīng)濟(jì)實(shí)力始終位居全國(guó)縣市前三甲。 九 投資策略 基金擬通過(guò)債權(quán)投資的方案。 五 交易價(jià)格 嘉凱城集團(tuán) (浙江 )有限公司、及中凱開(kāi)發(fā)的聯(lián)合體擬通過(guò)招拍掛取得地塊，根據(jù)各方溝通，已經(jīng)按照不高于 401 萬(wàn) /畝的價(jià)格取得地塊。全鎮(zhèn)總面積 平方公里，戶籍人口 萬(wàn)。 2020 年張家港市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資為 50,524 元，人均可支配收入 35,128元，城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款 73,723 元；張家港市居民收入水平、儲(chǔ)蓄水平均較高，位居全國(guó)前列； 2. 項(xiàng)目所屬區(qū)域規(guī)劃 張家港市系現(xiàn)代濱江港口的工業(yè)化城市，以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主。市級(jí)商 業(yè)中心：市級(jí)商業(yè)核心、黃泗浦商業(yè)副中心和技術(shù)服務(wù)中心、精品市場(chǎng)中心、城南汽車服務(wù)中心、城南文創(chuàng)中心和城北科教中心等五個(gè)專業(yè)型中心。 主城可供開(kāi)發(fā)的住宅用地已接近尾聲。未來(lái)將成為城市宜居的新寵板塊屬性：商業(yè)、步行街，屬于城市中心區(qū)域，配套齊全，未來(lái)可發(fā)展空間較小板塊屬性：定位為湖濱生態(tài)高檔居住區(qū)，暨陽(yáng)湖生態(tài)優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無(wú)二板塊屬性：市區(qū)新的商業(yè)、行政中心，新城規(guī)劃，配套齊全，板塊發(fā)展?jié)摿薮?2 張家港在售公寓整體價(jià)格水平集中在 12020 元 /平米左右，去化情況較為理想，個(gè)別大盤(pán)去化速度超過(guò) 50 套。競(jìng) 品項(xiàng)目分析 —— 陽(yáng)光里程樓棟名稱總 套數(shù)（套）可預(yù)售 套數(shù)（套）16 幢 (16 幢 ) 66 2220 幢 (20 幢 ) 66 015 幢 (15 幢 ) 40 27 幢 (7 幢 ) 44 218 幢 (8 幢 ) 44 2924 幢 (24 幢 ) 88 1517 幢 (17 幢 ) 44 1918 幢 (18 幢 ) 44 1622 幢 (22 幢 ) 66 723 幢 (23 幢 ) 66 83 幢 (3 幢 ) 66 4021 幢 (21 幢 ) 66 1219 幢 (19 幢 ) 66 224 幢 (4 幢 ) 32 2312 幢 (12 幢 ) 40 14推出總面積（平米）樓號(hào) 預(yù)售證日期41,2563 、 4 、 78 、 122020/12/ 2143,043 15 19 2020/4/2暫無(wú)數(shù)據(jù) 20 24 2020 年注： 1 、關(guān)于預(yù)售證發(fā)布，張家港房地產(chǎn)信息網(wǎng)僅更新至 2020 年 9 月，后續(xù)樓棟推出暫無(wú)信息； 2 、以上推出面積包含地下車位及商業(yè)。 張家港目前主要商業(yè)項(xiàng)目均集中于二環(huán)之內(nèi)，以城中心老商業(yè)步行街和購(gòu)物公園作為雙核，商業(yè)供應(yīng)較為集中。項(xiàng)目集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、居住、辦公于一體，是“ 長(zhǎng)三角首個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的同核上海的新都市生活引導(dǎo)型購(gòu)物公園”。 客戶定位 項(xiàng)目定位以 18～ 28 的高層為主，小高層為輔，形成梯度風(fēng)景線。該地塊張家港市政府 1 公里，距離張家港暨陽(yáng)湖生態(tài)公園 4 公里，距離張家港商業(yè)中心沙洲路步行街 公里。 從地塊規(guī)模和位置上看，該地塊規(guī)模較大，適合打造一個(gè)大規(guī)模的住宅小區(qū)，可塑造出張家港罕見(jiàn)的大社區(qū)，并為該區(qū)域配套商業(yè)，形成區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心，積聚人氣。 本項(xiàng)目約配置 4 萬(wàn)平米商業(yè) ,由于項(xiàng)目南側(cè)為城市高速道路 ,北側(cè)振興路較窄難以營(yíng)造商業(yè)氛圍 ,因此建議布置項(xiàng)目東側(cè)港城大道沿路； 商業(yè)功能定位： 通過(guò)大體量商業(yè)彌補(bǔ)項(xiàng)目配套不足的抗性； 通過(guò)自身商業(yè)特色豐富區(qū)域商業(yè)配套，形成小型商業(yè)中心； 商業(yè)形態(tài)： 建議街區(qū)式商業(yè)形態(tài) ,三層局部 4 層設(shè)計(jì) ,配置合理的商業(yè)動(dòng)線，將人流引入內(nèi)部循環(huán)，有利聚集人氣。于 2020 年 5 月開(kāi)業(yè)，已成為張家港的城市名片。 （ 1）沙洲路 步行街 沙洲路是張家港市唯一的商業(yè)步行街，是當(dāng)?shù)厥忻褓?gòu)物消費(fèi)的主要場(chǎng)所。 2020年 3 月推出 3 、 4 樓房源 ， 目前該樓盤(pán)去化已 近 80 % ；? 該樓盤(pán)靠近張家港市知名中學(xué) —— 梁豐國(guó)際中學(xué) ， 同時(shí)靠近張家港城西商業(yè)中心 —— 張家港購(gòu)物公園 ， 故樓盤(pán)售價(jià)較城北分區(qū)高 。 項(xiàng)目名稱 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 物業(yè)類型 容積率 成交均價(jià) 總套數(shù) 已售套數(shù) 月均去化量陽(yáng)光里程 2 0 1 1 .6 小高層 1 .7 8 12020 元 / ㎡ 802 215 9 .3中銳尚城 2 0 1 2 .5 高層 1 .8 12700 元 / ㎡ 678 536 緹香世家 2 0 1 0 .7 高層 2 .2 12500 元 / ㎡ 520 420 1 2 .3君臨新城 2 0 1 1 .7 高層 2 .3 12500 元 / ㎡ 1789 1292 江南十二府 2 0 1 2 .6 高層 2 .2 11500 元 / ㎡ 598 319 29國(guó)泰潤(rùn)園 2 0 1 1 .1 2 高層 1 .2 12500 元 / ㎡ 556 272 15香蜜湖公館 2 0 1 1 .7 高層 0 .4 7 13430 元 / ㎡ 573 397 18中聯(lián)君悅 2 0 1 3 .5 高層 1 .9 9 12500 元 / ㎡ 252 27 27蘇園 2 0 1 1 .1 1 高層 1 .5 8200 元 / ㎡ 271 246 1 3 .6蝶湖灣 2 0 1 1 .9 小高層 1 .1 12020 元 / ㎡ 73 22 5 .5中昊 2. 住宅市場(chǎng)分析 張家港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資每年以較大幅度增長(zhǎng)，在縣級(jí)城市處于較高水平；張家港近幾年施工面積與竣工面積保持較大差距，表明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏較慢，供應(yīng)量較少。居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心（產(chǎn)業(yè)鄰里中心）：落實(shí)總規(guī)的 18 處居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心，規(guī)劃 5 處產(chǎn)業(yè)鄰里中心。 張家港城市發(fā)展過(guò)程中形成了 7 大組團(tuán)，包括：城市核心組團(tuán)、城北組團(tuán)、城西組團(tuán)、城東組團(tuán)、城南（暨陽(yáng)湖）組團(tuán)、省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北區(qū)和省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)南區(qū) ，本項(xiàng)目位于張家港市主城區(qū)楊舍城區(qū)，城北組團(tuán)與省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)北區(qū)交界處。樂(lè)余鎮(zhèn)由原樂(lè)余、兆豐、東沙三鎮(zhèn)合并而成。嘉凱城集團(tuán)持有項(xiàng)目公司 75%股權(quán)，中凱開(kāi)發(fā)持有項(xiàng)目公司 15%股權(quán)，集團(tuán)持有項(xiàng)目公司 10%股權(quán)。土地款分兩期繳納，預(yù)計(jì) 2020 年 3 月 21 日前繳納土地款的 50%， 2020 年 2 月 22 日前繳納 A 地塊土地款的 50%。 南豐鎮(zhèn)位于張家港市東北部，常住人口 萬(wàn)，外來(lái)人口近 3 萬(wàn)，區(qū)域面積為 平方公里。規(guī)劃形成“一主一次”市級(jí)中心。 板塊 城中心板塊 城北板塊 城東板塊 城西板塊 暨 陽(yáng) 湖 板塊 板塊定位 商業(yè) 商務(wù)、行政 城市居住區(qū) 張家港新城 新的商業(yè)、行政中心 濱湖生態(tài)高檔居住區(qū) 板塊引擎 步行街 行政中心、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 梁豐生態(tài)園 購(gòu)物公園、行政中心 暨陽(yáng)湖公園 板塊優(yōu)勢(shì) 中心區(qū)，配套齊全 性價(jià)比，價(jià)格洼地 價(jià)格相對(duì)較低 新城規(guī)劃，配套齊全，發(fā)展?jié)摿Υ? 暨陽(yáng)湖獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境 根據(jù)交通規(guī)劃，未來(lái)張家港市的鐵路規(guī)劃圖如下所示： 3. 宗地四至與周邊圖 項(xiàng)目地塊位于張家港市，地塊四至為：北至振興路、東至港城大道、南至 338省道（張楊公路）、西至 小河溝（躍進(jìn)河）。 2020 年，張家港房產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積達(dá) 580 萬(wàn)平方米，新開(kāi)工面積 114 萬(wàn)平方米，銷售 103 萬(wàn)平方米，銷售面積同比上升 %； 2020 年，張家港樓市全年成交房源 9324 套，環(huán)比增加 2060 套。全市銷售情況最好區(qū)域銷售情況最好 市區(qū)主要在售樓盤(pán)，后續(xù)供應(yīng)約 20 萬(wàn)方，城北后續(xù)供應(yīng)約在 10 萬(wàn)方，其中僅有江南十二府有后續(xù)新房推出，其余為現(xiàn)房余量。競(jìng) 品項(xiàng)目分析 —— 陽(yáng)光里程樓棟名稱總 套數(shù)（套）可預(yù)售 套數(shù)（套）16 幢 (16 幢 ) 66 2220 幢 (20 幢 ) 66 015 幢 (15 幢 ) 40 27 幢 (7 幢 ) 44 218 幢 (8 幢 ) 44 2924 幢 (24 幢 ) 88 1517 幢 (17 幢 ) 44 1918 幢 (18 幢 ) 44 1622 幢 (22 幢 ) 66 723 幢 (23 幢 ) 66 83 幢 (3 幢 ) 66 4021 幢 (21 幢 ) 66 1219 幢 (19 幢 ) 66 224 幢 (4 幢 ) 32 2312 幢 (12 幢 ) 40 14推出總面積（平米）樓號(hào) 預(yù)售證日期41,2563 、 4 、 78 、 122020/12/ 2143,043 15 19 2020/4/2暫無(wú)數(shù)據(jù) 20 24 2020 年注： 1 、關(guān)于預(yù)售證發(fā)布，張家港房地產(chǎn)信息網(wǎng)僅更新至 2020 年 9 月，后續(xù)樓棟推出暫無(wú)信息； 2 、以上推出面積包含地下車位及商業(yè)。 （ 2）楊舍西路 作為步行街的一個(gè)商業(yè)補(bǔ)充，沿街商鋪還是主要以服裝鞋帽為主，人氣比較足。 張家 港商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)： ? 市場(chǎng)表現(xiàn)：張家港市目前商圈分布較為集中，步行街已經(jīng)在消費(fèi)者心中根深蒂固，購(gòu)物公園出現(xiàn)后，與步行街形成雙足鼎立的態(tài)勢(shì)。 以下結(jié)構(gòu)工程完成 1/3 主體完成 主體封頂 房屋竣工 整體交付 （ 2）二期工程工期安 排 取得土地證 開(kāi)工（施工單位進(jìn)場(chǎng)） 177。 項(xiàng)目面向剛需和剛改，樓面價(jià) 2455 元 /平方米 項(xiàng)目主要 客戶為剛需和剛改。 二 項(xiàng)目投資關(guān)注點(diǎn) 項(xiàng)目投資的關(guān)鍵點(diǎn)在于取得項(xiàng)目地塊的成本，根據(jù)目前溝通的結(jié)果，初步可以確定我方取得項(xiàng)目地塊的成本不高于【 401 萬(wàn) /畝】折合樓板價(jià)為 2455 元 /平方米。 2. 泛權(quán)利公務(wù)員 /企業(yè)管理人員 ? 對(duì)高層抗性小，同時(shí)喜歡低密度的產(chǎn)品彰顯身份地位； ? 喜歡比較好的居住環(huán)境，生態(tài)的，自然的，綠化好的社區(qū)，一進(jìn)入社區(qū)就能有比較好的心情； ? 需要比較好的物業(yè)管理，愿意為較好的物業(yè)付費(fèi)； ? 需要學(xué)校、醫(yī)院基本的生活配套。以寶麗金、百樂(lè)門(mén)精英會(huì)所、金海華餐飲為代表。 市場(chǎng)被大鱷控制，金廈（ 80 萬(wàn)㎡）、新金城（ 70 萬(wàn)㎡ ）、世茂（ 84 萬(wàn)㎡） 3 家是當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_(kāi)發(fā)企業(yè)，掌控了未來(lái)城區(qū)市場(chǎng)上 85%以上的供應(yīng)量，在寡頭控制下的市場(chǎng)，價(jià)格基本上被壟斷，很難出現(xiàn)市場(chǎng)供大于求的尷尬局面。 （ 2）江南十二府 凱思達(dá)資本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料為機(jī)密文件，僅供專業(yè)人士參考，請(qǐng)勿復(fù)制傳播。 板塊 項(xiàng)目 產(chǎn)品類型 主力面積（㎡） 在售均價(jià) （元 /㎡） 推廣訴求 整體風(fēng)格 城西 陽(yáng)光里程 小高層 127/142/185 12020 區(qū)位 \教育 \配套 現(xiàn)代風(fēng)格 中銳尚城國(guó)際 高層 103184 12020 區(qū)位 \教育 \品質(zhì) \贈(zèng)送面積 法式園林+芝加哥建筑 城南 暨陽(yáng)湖皇冠 高層 （商業(yè) 40年） 主力 163 樓王 205280 1300016000 樓王2500035000 暨陽(yáng)湖一線湖景 Artdeco 國(guó)泰潤(rùn)園 別墅、高層 100187 （高層） 13000 建筑風(fēng)格 \區(qū)位 美式現(xiàn)代 城東 君臨新城 高層 112241 12020 區(qū)位 \ 萬(wàn)平米水景 \豪宅配 置 (大堂\景觀電梯 \3梯 3 戶 ) 地中海 緹香世家 別墅、洋房、高層 聯(lián)排 375411 洋房 130174 高層 130145 11500(高層 ) 區(qū)位 \大面積景觀 (30000平米 )\建筑風(fēng)格 意式+Artdeco 城北 江南十二府 高層 66（一房）、8289 （兩房）、 102115（ 2+1 房）、131141 （三房） 11500 經(jīng)典建筑 \高配會(huì)所 \江南園林 Artdeco 中聯(lián)君悅 小高層 無(wú) 12020 以上 品牌 \區(qū)位 現(xiàn)代風(fēng)格 張家港在售項(xiàng)目主要集中在二環(huán)附近，本案所處的北側(cè)區(qū)域樓盤(pán) 項(xiàng)目集中，價(jià)格水平相對(duì)最低。從城市開(kāi)發(fā)角度出發(fā)，環(huán)線內(nèi)，可供出讓的大規(guī)模地塊基本出讓完畢，未來(lái)可具備出讓的地塊，多為零星地塊，位于城市的東北角和西北角，