【正文】 。 目前環(huán)線內(nèi)整個市場公寓價格集中在 12020 元 /㎡左右。 （ 1）沙洲路 步行街 沙洲路是張家港市唯一的商業(yè)步行街，是當(dāng)?shù)厥忻褓徫锵M的主要場所。 （ 4）沙洲中路 沙洲中路是步行街的延續(xù)，以大中型餐飲和娛樂業(yè)最為集中。于 2020 年 5 月開業(yè)，已成為張家港的城市名片。而城北商業(yè)氛圍尚未形成，隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)域人群的外溢以外來人口的導(dǎo)入，城北商業(yè)發(fā)展大有空間。 本項目約配置 4 萬平米商業(yè) ,由于項目南側(cè)為城市高速道路 ,北側(cè)振興路較窄難以營造商業(yè)氛圍 ,因此建議布置項目東側(cè)港城大道沿路； 商業(yè)功能定位： 通過大體量商業(yè)彌補(bǔ)項目配套不足的抗性； 通過自身商業(yè)特色豐富區(qū)域商業(yè)配套，形成小型商業(yè)中心； 商業(yè)形態(tài)： 建議街區(qū)式商業(yè)形態(tài) ,三層局部 4 層設(shè)計 ,配置合理的商業(yè)動線，將人流引入內(nèi)部循環(huán)，有利聚集人氣。 項 目存在一定的劣勢，地塊位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，周邊廠區(qū)較多，配套相對較少，居住氛圍有待提升；地塊南側(cè)和東側(cè)均為高速路，沿街商業(yè)受到一定的限制；受制于當(dāng)前調(diào)控政策，當(dāng)前張家港市場房產(chǎn)去化較為緩慢。 從地塊規(guī)模和位置上看，該地塊規(guī)模較大，適合打造一個大規(guī)模的住宅小區(qū)，可塑造出張家港罕見的大社區(qū)，并為該區(qū)域配套商業(yè)，形成區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心，積聚人氣。測算拍賣地塊的樓面地價 2455 元 /平方米，則項目凈利潤為 54,359 萬元，銷售凈利率 %，項目動態(tài)內(nèi)部收益率為 %，經(jīng)濟(jì)效益可行。該地塊張家港市政府 1 公里，距離張家港暨陽湖生態(tài)公園 4 公里，距離張家港商業(yè)中心沙洲路步行街 公里。 以下結(jié)構(gòu)工程完成 1/3 主體完成 主體封頂 房屋竣工 整體交付 （ 5）五期工程工期安排 取得土地 開工（施 177。 客戶定位 項目定位以 18～ 28 的高層為主，小高層為輔，形成梯度風(fēng)景線。但是由于張家港城市地位和規(guī) 模的限制，未來超大體量的商業(yè)出現(xiàn)可能性較低，街區(qū)商業(yè)及中小規(guī)模配套商業(yè)較符合城市發(fā)展需求。項目集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、居住、辦公于一體，是“ 長三角首個集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的同核上海的新都市生活引導(dǎo)型購物公園”。 （ 3）楊舍東路 楊舍東路是張家港市初具規(guī)模的特色餐飲街，經(jīng)過一段市場培育，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的特色街區(qū)，夜市氛圍深厚 ,培育了一批忠實的消費群。 張家港目前主要商業(yè)項目均集中于二環(huán)之內(nèi)，以城中心老商業(yè)步行街和購物公園作為雙核，商業(yè)供應(yīng)較為集中。 從港城樓市整體情況看，成交均價及成交量走勢相背離，成交量的下降與主城區(qū)供應(yīng)量的下降有很大關(guān)系，與限貸政策導(dǎo) 致主力客群購買力受到壓抑也有關(guān)系，從成交均價的走勢可以看出前者的因素較大。競 品項目分析 —— 陽光里程樓棟名稱總 套數(shù)（套）可預(yù)售 套數(shù)（套）16 幢 (16 幢 ) 66 2220 幢 (20 幢 ) 66 015 幢 (15 幢 ) 40 27 幢 (7 幢 ) 44 218 幢 (8 幢 ) 44 2924 幢 (24 幢 ) 88 1517 幢 (17 幢 ) 44 1918 幢 (18 幢 ) 44 1622 幢 (22 幢 ) 66 723 幢 (23 幢 ) 66 83 幢 (3 幢 ) 66 4021 幢 (21 幢 ) 66 1219 幢 (19 幢 ) 66 224 幢 (4 幢 ) 32 2312 幢 (12 幢 ) 40 14推出總面積（平米）樓號 預(yù)售證日期41,2563 、 4 、 78 、 122020/12/ 2143,043 15 19 2020/4/2暫無數(shù)據(jù) 20 24 2020 年注： 1 、關(guān)于預(yù)售證發(fā)布，張家港房地產(chǎn)信息網(wǎng)僅更新至 2020 年 9 月，后續(xù)樓棟推出暫無信息； 2 、以上推出面積包含地下車位及商業(yè)。檀宮7. 景江 花園8. 世茂九溪墅9. 觀唐10. 新瓏 灣11. 緹香鏡湖灣12. 薔薇墅市區(qū)別墅目前在售代表樓盤：在售別墅主要集中在東南方向，擁有暨陽湖、梁豐生態(tài)園等優(yōu)勢景觀城北板塊城東板塊城南板塊城西板塊城中板塊123467589101112 張家港別墅市場單個樓盤月均去化 8 套，戶型 300 ㎡以上，單價不高， 因此不建議做大面積別墅產(chǎn)品。未來將成為城市宜居的新寵板塊屬性：商業(yè)、步行街，屬于城市中心區(qū)域，配套齊全，未來可發(fā)展空間較小板塊屬性：定位為湖濱生態(tài)高檔居住區(qū)，暨陽湖生態(tài)優(yōu)勢獨一無二板塊屬性：市區(qū)新的商業(yè)、行政中心，新城規(guī)劃，配套齊全，板塊發(fā)展?jié)摿薮?2 張家港在售公寓整體價格水平集中在 12020 元 /平米左右，去化情況較為理想，個別大盤去化速度超過 50 套。 2020 年張家港全市高層住宅成交走勢： 2020 年張家港全市別墅成交走勢： 張家港市高層住宅成交對比： 套數(shù)：套 面積：平方米 2020 年公寓 成交統(tǒng)計 月均成交 2020 年公寓 成交統(tǒng)計 2020 年成交 環(huán)比增幅 2020 年成交占比 市區(qū) 套數(shù) 3603 2390 50﹪ 63﹪ 面積 492055 41005 334698 47﹪ 61﹪ 張家港市高層住宅成交排名： 序號 樓盤 套數(shù) 面積（ ㎡） 1 君臨新城 765 102502 2 中銳商城花園 348 47822 3 國泰潤園 275 39842 4 蘇園 252 33860 5 緹香世家 225 36720 6 玉水世家 216 16106 7 陽光里程花園 202 33969 8 香蜜湖公館 189 27181 9 江南福花園 182 19591 10 中昊 主城可供開發(fā)的住宅用地已接近尾聲。項目地塊北側(cè)振興路上有公共交通站點。市級商 業(yè)中心：市級商業(yè)核心、黃泗浦商業(yè)副中心和技術(shù)服務(wù)中心、精品市場中心、城南汽車服務(wù)中心、城南文創(chuàng)中心和城北科教中心等五個專業(yè)型中心。 2020 年張家港發(fā)布了《張家港市楊舍城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局及業(yè)態(tài)規(guī)劃》，規(guī)劃形成“一主一副、三軸四心、四類四級”的空間布局結(jié)構(gòu)。 2020 年張家港市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資為 50,524 元，人均可支配收入 35,128元，城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款 73,723 元；張家港市居民收入水平、儲蓄水平均較高，位居全國前列； 2. 項目所屬區(qū)域規(guī)劃 張家港市系現(xiàn)代濱江港口的工業(yè)化城市，以民營經(jīng)濟(jì)為主。 2020 年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1850 億元，按常住人口計算，人均 萬美元，地方一般預(yù)算收入 142億元。全鎮(zhèn)總面積 平方公里，戶籍人口 萬。 十 預(yù)期回報 項目層面預(yù)期收益如下表所示： 項目銷售毛利率 % 項目銷售凈利率 % 項目投資利潤率 % 第二部分 項目分析 一 項目概況 物業(yè)地址 北至振興路、南至張楊公路、西至躍進(jìn)河、東至港城大道 物業(yè)類型 住宅兼容部分商業(yè) 用地性質(zhì)和年限 住宅 70 年，商業(yè) 40 年 產(chǎn)證面積 191,325 ㎡（折合 287 畝） 地上可租售面積 462,847 ㎡ 產(chǎn)品組合 類型 面積（ m2） 套數(shù) 房型描述 高層住宅 413,309 ㎡ 含 萬方安置房 商業(yè)（會所） 5,000 ㎡ 全部可售 商業(yè)（含公寓式辦公） 35,000 ㎡ 地下建筑面積 160,500 ㎡ 其他 5,000 ㎡ 產(chǎn)品定位 剛需性需 求和首改性需求 二 項目區(qū)位分析 1. 城市概況 張家港市位于長江下游南岸，江蘇東南部，屬蘇州地區(qū)，北濱長江，與南通、如皋、靖江相望；南近太湖，與無錫、蘇州相鄰；東連常熟、太倉，據(jù)上海 98 公里；西接江陰、常州，據(jù)南京 200 公里，是沿海和長江兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯處的新興港口工業(yè)城市。 五 交易價格 嘉凱城集團(tuán) (浙江 )有限公司、及中凱開發(fā)的聯(lián)合體擬通過招拍掛取得地塊，根據(jù)各方溝通，已經(jīng)按照不高于 401 萬 /畝的價格取得地塊。 四 交易對手 項目參與方包括：嘉凱城集團(tuán) (浙江 )有限公司、集團(tuán)以及中凱開發(fā)。 九 投資策略 基金擬通過債權(quán)投資的方案。 鳳凰鎮(zhèn)位于張家港市南大門，鳳凰鎮(zhèn)得名于境內(nèi)的鳳凰山。 自 1994 年以來，張家港經(jīng)濟(jì)實力始終位居全國縣市前三甲。張家港口岸在全國同類口岸首個突破 2 億噸， 2020 年達(dá)到 億噸；全市專業(yè)市場成交額年均增長 47%， 2020 年達(dá) 2100 億元； 2020 年全市實現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值 733 億元，占 GDP 比重 %，入選全國服務(wù)業(yè)500 強(qiáng) 企業(yè) 7 家，列全省縣市第一。城市次中心位于塘橋城區(qū)，依托張家港樞紐站，通過南京路、北京路聯(lián)系塘橋老鎮(zhèn)區(qū)，打造高鐵 新城，集聚商業(yè)、商務(wù)和會展等功能。 規(guī)劃楊舍城區(qū)形成市級商業(yè)中心、片區(qū)級商業(yè)中心、居住區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心等四個等級的商業(yè)網(wǎng)點分級體系。 4. 宗地指標(biāo) 項目 單位 數(shù)量 備注 總占地面積 ㎡ 191,325 容積率 總建筑面積 ㎡ 620,859 其中： 地上建筑面積 ㎡ 460,359 其中：高層住宅 ㎡ 413,309 包括 商業(yè)（會所） ㎡ 5,000 商業(yè)（含公寓式辦公） ㎡ 35,000 配套設(shè)施 ㎡ 7,050 地下建 筑面積 ㎡ 160,500 其中：地下車庫 ㎡ 160,500 5. 周邊配套 目前，項目地塊周邊 1 公里以內(nèi)無成熟配套，但項目地塊周邊 3 公里以內(nèi)，配套如下圖所示： 6. 交通條件 項目地塊周邊主要由兩條交通干道，項目地塊東側(cè)為張家港市內(nèi)南北貫通的主干道之一港城大道，項目地塊南側(cè)為張家港市內(nèi)東西貫通的主干道之一張楊公路。 主城區(qū)可供開發(fā)的住宅用地已接近尾聲，未來競爭格局將轉(zhuǎn)變?yōu)楣杨^割據(jù)。 3. 市場容量分析 根據(jù)市場調(diào)研，張家港市公寓年市場容量約 50 萬平方米，別墅年市場容量約 16萬平方米。城北板塊10城中板塊城東板塊34116791258城南板塊城西板塊1 1 5 0 0 ~12 7 0 0 元 / ㎡1 2 5 0 0 ~13 0 0 0 元 / ㎡1 2 5 0 0 ~13 5 0 0 元 / ㎡1 2 5 0 0 ~13 5 0 0 元 / ㎡板塊屬性：商務(wù)、行政中心、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，商業(yè)生活配套較弱，未來規(guī)劃為城市副商業(yè)中心，目前板塊屬于價格洼地，性價比較高板塊屬性：城市居住區(qū)，梁豐生態(tài)園在板塊中心。 別墅項目1. 國泰潤園2. 暨陽湖壹號3. 香蜜湖公館4. 緹香世家5. 蘇園6. 中昊 競品項目分析 —— 江南十二府 （ 3）陽光里程 凱思達(dá)資本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料為機(jī)密文件，僅供專業(yè)人士參考，請勿復(fù)制傳播。 2020年 3 月推出 3 、 4 樓房源 ， 目前該樓盤去化已 近 80 % ；? 該樓盤靠近張家港市知名中學(xué) —— 梁豐國際中學(xué) ， 同時靠近張家港城西商業(yè)中心 —— 張家港購物公園 ， 故樓盤售價較城北分區(qū)高 。 6. 商業(yè)市場分析 目前，張家港市已經(jīng)形成濃厚商業(yè)氛圍的為城中心商圈和城西商圈。形成了一條獨特的商業(yè)后街。購物公園地處沙洲西路、國泰路的交界處，距離市中心 2 公里 ,東起國泰路，南至沙洲西路，西抵百橋路，北以梁豐路為界，是由張家港市政府投資興建的大型綜合商業(yè)中心。 ? 發(fā)展空間：身處長三角商業(yè)競爭力強(qiáng)勢地帶，有著雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，商業(yè)相對滯后但潛在強(qiáng)大需求空間，同時在政府大力支持的發(fā)展機(jī)遇下，張家港市的城市商業(yè)競爭力有著強(qiáng)大的后續(xù)爆發(fā)力，必將創(chuàng)造出較高的商業(yè)價值，獲得較大的盈利空間。 ? 有過見識，容易接受新鮮事物。 以下結(jié)構(gòu)工程完成 1/3 主體完成 主體封頂 房屋竣工 整體交付 （ 4）四期工程工期安排 取得土地證 開工（施工單 位進(jìn)場） 177。 三 結(jié)論 地塊規(guī)模較大，容積率低，離市中心距離近 地塊位于張家港市張楊公路以北，港城大道以西，該地塊原為集團(tuán)廠址，已于2020 年 1 月份招拍掛出讓該 地塊。如能低價拿地，合理定價，將得到較高市場認(rèn)可。 張家港住宅有效供給較少，采取合理的銷售策略，項目有望快速回籠資金。 項目富有很大的機(jī)遇，張家港市區(qū)商品房供應(yīng)較少，城市的發(fā)展市區(qū)的地塊將愈加稀缺；張家港市區(qū)商業(yè)中心較少，市政府打造的北分區(qū)商業(yè)中心，將對項目地塊區(qū)域帶來發(fā)展機(jī)遇；未來房產(chǎn)市場回暖，由于缺乏有效供給，項目售價將有望有較大的上升，項目獲得較高收益；與集團(tuán)有效合作，有望降低土地成本，獲得較高項目投資收益。