【正文】 5 0 0 元 / ㎡1 2 5 0 0 ~13 5 0 0 元 / ㎡板塊屬性：商務、行政中心、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，商業(yè)生活配套較弱，未來規(guī)劃為城市副商業(yè)中心，目前板塊屬于價格洼地，性價比較高板塊屬性：城市居住區(qū)，梁豐生態(tài)園在板塊中心。值得關注的是城北區(qū)域的兩個樓盤月均去化都接近了 30 套，城北正被整個市場所肯定。檀宮 2 0 1 1 .1 0 高層 1 13500 元 / ㎡ 192 165 8 .6公寓項目 張家港在售公寓整體價格水平集中在 12020 元 / 平米左右，去化情況較為理想，個別大盤去化速度超過 50 套。全市銷售情況最好區(qū)域銷售情況最好 市區(qū)主要在售樓盤，后續(xù)供應約 20 萬方，城北后續(xù)供應約在 10 萬方，其中僅有江南十二府有后續(xù)新房推出，其余為現(xiàn)房余量。 別墅項目1. 國泰潤園2. 暨陽湖壹號3. 香蜜湖公館4. 緹香世家5. 蘇園6. 中昊 200 ㎡小面積疊加市場接受度 較高，因此可考慮疊加、洋房等中間產(chǎn)品，同時控制面積。檀宮 疊加、聯(lián)排 220447㎡ 300400萬；500600萬 342 174 5. 重點個案分析 項目地塊可比項目主要有以下幾個： （ 1）君臨新城 凱思達資本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料為機密文件，僅供專業(yè)人士參考，請勿復制傳播。 （ 2）江南十二府 凱思達資本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料為機密文件，僅供專業(yè)人士參考，請勿復制傳播。競品項目分析 —— 江南十二府 （ 3）陽光里程 凱思達資本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料為機密文件，僅供專業(yè)人士參考，請勿復制傳播。? 該 項目 2020 年 8 月推出 15 24 樓 ， 共計約 500 套房源 。 （ 4）中銳競 品項目分析 —— 陽光里程樓棟名稱總 套數(shù)（套）可預售 套數(shù)（套）16 幢 (16 幢 ) 66 2220 幢 (20 幢 ) 66 015 幢 (15 幢 ) 40 27 幢 (7 幢 ) 44 218 幢 (8 幢 ) 44 2924 幢 (24 幢 ) 88 1517 幢 (17 幢 ) 44 1918 幢 (18 幢 ) 44 1622 幢 (22 幢 ) 66 723 幢 (23 幢 ) 66 83 幢 (3 幢 ) 66 4021 幢 (21 幢 ) 66 1219 幢 (19 幢 ) 66 224 幢 (4 幢 ) 32 2312 幢 (12 幢 ) 40 14推出總面積（平米）樓號 預售證日期41,2563 、 4 、 78 、 122020/12/ 2143,043 15 19 2020/4/2暫無數(shù)據(jù) 20 24 2020 年注： 1 、關于預售證發(fā)布，張家港房地產(chǎn)信息網(wǎng)僅更新至 2020 年 9 月，后續(xù)樓棟推出暫無信息； 2 、以上推出面積包含地下車位及商業(yè)。 2020年 3 月推出 3 、 4 樓房源 ， 目前該樓盤去化已 近 80 % ；? 該樓盤靠近張家港市知名中學 —— 梁豐國際中學 ， 同時靠近張家港城西商業(yè)中心 —— 張家港購物公園 ， 故樓盤售價較城北分區(qū)高 。港城樓盤體量與成交量有較大關系 ,體量較大項目 (君臨新城 )推盤策略以回籠資金為目標 ,積極推量入市能獲得良好銷售流量 ,中小體量項目 (江南十二府 )采取”惜量入市”策略 ,期待價格上漲帶來的超額利潤。環(huán)線外公寓價格不足10000 元 /㎡。 市場被大鱷控制，金廈（ 80 萬㎡）、新金城（ 70 萬㎡ ）、世茂（ 84 萬㎡） 3 家是當?shù)刈畲蟮拈_發(fā)企業(yè)，掌控了未來城區(qū)市場上 85%以上的供應量，在寡頭控制下的市場，價格基本上被壟斷，很難出現(xiàn)市場供大于求的尷尬局面。 6. 商業(yè)市場分析 目前，張家港市已經(jīng)形成濃厚商業(yè)氛圍的為城中心商圈和城西商圈。 城中心商圈以沙洲路步行街為中心，商業(yè)面積約 20 萬方，其中包括大約 300 家臨街商鋪，約 80 家休閑餐飲。以品牌服飾專賣為主，休閑購物占整條街業(yè)態(tài)配比的 80%，餐飲占到 16%。 （ 2）楊舍西路 作為步行街的一個商業(yè)補充，沿街商鋪還是主要以服裝鞋帽為主，人氣比較足。形成了一條獨特的商業(yè)后街。餐飲 業(yè)態(tài)占到整條街業(yè)態(tài)配比的 70%以上。娛樂業(yè)態(tài)占比 45%，餐飲業(yè)態(tài)占比約 20%。以寶麗金、百樂門精英會所、金海華餐飲為代表。購物公園地處沙洲西路、國泰路的交界處，距離市中心 2 公里 ,東起國泰路，南至沙洲西路，西抵百橋路，北以梁豐路為界，是由張家港市政府投資興建的大型綜合商業(yè)中心。 項目由沃爾瑪購物廣場、太陽廣場、克拉水岸、歐陸風情街、溫泉酒店、酒店式公寓和住宅、觀景塔，以及整體配套景觀工程而組成。 項目引進了巴黎春天、伊斯丹、太平洋等中高檔百貨公司，肯德基、必勝客、星巴客等多家國際國內(nèi)知名餐飲企業(yè)，同時引進多家品牌 KTV 演義中心、美容 SPA館、桑拿城等休閑娛樂設施。 張家 港商業(yè)市場現(xiàn)狀總結： ? 市場表現(xiàn)：張家港市目前商圈分布較為集中，步行街已經(jīng)在消費者心中根深蒂固，購物公園出現(xiàn)后，與步行街形成雙足鼎立的態(tài)勢。 ? 發(fā)展空間：身處長三角商業(yè)競爭力強勢地帶，有著雄厚的經(jīng)濟實力，商業(yè)相對滯后但潛在強大需求空間，同時在政府大力支持的發(fā)展機遇下，張家港市的城市商業(yè)競爭力有著強大的后續(xù)爆發(fā)力，必將創(chuàng)造出較高的商業(yè)價值，獲得較大的盈利空間。 ? 空間發(fā)展趨勢：張家港市目前已形成城中心、城西商圈鼎立之勢，城東也形成以香港城、歐尚超市的區(qū)域商圈。 7. 項目定位 張家港房地產(chǎn)市場的客戶呈現(xiàn)典型的橄欖型，中高端客戶是市區(qū)置業(yè)的主力人群。 2. 泛權利公務員 /企業(yè)管理人員 ? 對高層抗性小，同時喜歡低密度的產(chǎn)品彰顯身份地位； ? 喜歡比較好的居住環(huán)境，生態(tài)的，自然的，綠化好的社區(qū)，一進入社區(qū)就能有比較好的心情； ? 需要比較好的物業(yè)管理，愿意為較好的物業(yè)付費； ? 需要學校、醫(yī)院基本的生活配套。 ? 有過見識，容易接受新鮮事物。建筑形態(tài)為兩梯三至四戶高層建筑；建筑結構為剪力墻結構； 基本原則：全明、動靜分區(qū)、干濕分離、緊湊實用，充分考慮空調、熱水設備、管線布置的合理性及隱蔽性； 對戶型創(chuàng)新，利用露臺、陽臺、入戶花園、飄窗等形成的空間形成每套總面積10%以上的贈送面積；設立收納空間、三分衛(wèi)生間、洗衣機位等；所有戶型均需考慮景觀的不同視點，盡可能做到兩端戶型的創(chuàng)新設計；提供菜單式裝修方案（后期），對地板、墻紙、門、瓷磚等主要材料提供 顏色選擇。 四 項目投資計劃 1. 付款進度 地塊一次性掛牌，地塊分割為 3 個土地證，土地款的支付進度： 2020 年 2 月 21 日支付 20%招拍掛保證金約 億元， 3 月 24 日前付款約 億（占土地款的 30%）， 2020 年 4 月 30 日前付款約 億（ A 地塊土地出讓金剩余部分繳清，取得 A 地塊土地證）， 2020 年 2 月 22 日前付清剩余土地款。 以下結構工程完成 1/3 主體完成 主體封頂 房屋竣工 整體交付 （ 2）二期工程工期安 排 取得土地證 開工（施工單位進場） 177。 以下結構工程完成 1/3 主體完成 主體封頂 房屋竣工 整體交付 （ 4）四期工程工期安排 取得土地證 開工（施工單 位進場） 177。 1/3 主體 主體封頂 房屋竣工 整體交付 證 工單位進場） 以下結構工程完成 完成 4. 銷售定價 物業(yè)類型 評估現(xiàn)價 年增長率 整盤均價安置房 3 , 2 9 0 0% 3 , 2 9 0高層 1 0 , 7 6 7 4% 1 1 , 5 0 0社區(qū)商業(yè) 2 0 , 0 0 0 0% 2 0 , 0 0 0公寓式辦公 1 0 , 4 2 4 0 1 1 , 5 0 0地下可售車庫 7 5 , 0 0 0 0% 7 5 , 0 0 0 五 經(jīng)濟效益分析 1. 項目成本測算 項目總建面單價（元/平方米）總建面（平方米）地上可銷面單價( 元 /平方米 )地上可銷面（平方米）總價( 萬元 )土地費用 1 , 8 8 6 6 3 0 , 5 8 6 2 , 5 6 8 4 6 3 , 0 3 6 1 1 8 , 9 2 8前期工程費用 304 6 3 0 , 5 8 6 414 4 6 3 , 0 3 6 1 9 , 1 5 7主體建筑工程費及粗裝修 2 , 4 3 5 6 3 0 , 5 8 6 3 , 3 1 5 4 6 3 , 0 3 6 1 5 3 , 5 1 8主體安裝工程費及二次精裝修 310 6 3 0 , 5 8 6 422 4 6 3 , 0 3 6 1 9 , 5 6 1基礎設施費 428 6 3 0 , 5 8 6 583 4 6 3 , 0 3 6 2 6 , 9 8 9配套設施費 38 6 3 0 , 5 8 6 52 4 6 3 , 0 3 6 2 , 4 0 5不可預見費 161 6 3 0 , 5 8 6 219 4 6 3 , 0 3 6 1 0 , 1 2 4資本化財務費用 660 6 3 0 , 5 8 6 899 4 6 3 , 0 3 6 4 1 , 6 4 8合計 6 ,2 2 2 6 3 0 ,5 8 6 8 ,4 7 3 4 6 3 ,0 3 6 3 9 2 ,3 2 9 2. 項目銷售收入 物業(yè)類型 合計 評估現(xiàn)價 年增長率 整盤均價 銷售收入（萬元）安置房 2 3 , 0 0 0 3 , 2 9 0 0% 3 , 2 9 0 7 , 5 6 7高層 4 0 0 , 0 3 6 1 0 , 7 6 7 4% 1 1 , 5 0 0 4 6 0 , 0 4 1社區(qū)商業(yè) 1 8 , 0 0 0 2 0 , 0 0 0 0% 2 0 , 0 0 0 3 6 , 0 0 0公寓式辦公 2 2 , 0 0 0 1 0 , 4 2 4 0 1 1 , 5 0 0 2 5 , 3 0 0地下可售車庫 1 5 7 , 8 0 6 7 5 , 0 0 0 0% 7 5 , 0 0 0 3 0 , 7 5 0合計 6 2 3 ,5 3 6 5 5 9 ,6 5 8 3. 項目靜態(tài)效益 項目計量單位（平方米）地上可銷面單價( 元 /平方米 )總金額( 萬元 ) % 收入收入 4 6 3 , 0 3 6 1 2 , 0 8 7 5 5 9 , 6 5 8 1 0 0 . 0 %營業(yè)稅及附加 4 6 3 , 0 3 6 665 3 0 , 7 8 1 5 . 5 %凈收入 4 6 3 , 0 3 6 1 1 , 4 2 2 5 2 8 , 8 7 7 9 4 . 5 %成本 4 6 3 , 0 3 6 8 , 4 7 3 3 9 2 , 3 2 9 7 0 . 1 %項目公司毛利潤 4 6 3 , 0 3 6 3 , 6 1 4 1 6 7 , 3 3 0 2 9 . 9 %費用 4 6 3 , 0 3 6 604 2 7 , 9 8 3 5 . 0 %成本費用合計 4 6 3 , 0 3 6 9 , 0 7 7 4 2 0 , 3 1 2 7 5 . 1 %清算土地增值稅 4 6 3 , 0 3 6 779 3 6 , 0 8 6 6 . 4 %稅前利潤 4 6 3 , 0 3 6 1 , 5 6 5 7 2 , 4 7 9 1 3 . 0 %所得稅 4 6 3 , 0 3 6 391 1 8 , 1 2 0 3 . 2 %項目公司凈利潤 4 6 3 , 0 3 6 1 , 1 7 4 5 4 , 3 5 9 9 . 7 %項目總投資 4 6 3 , 0 3 6 9 , 0 7 7 4 2 0 , 3 1 2項目銷售毛利率 2 9 .9 %項目銷售凈利率 9 .7 %項目投資利潤率 1 2 .9 % 4. 項目現(xiàn)金流情況及動態(tài)收益 項目公司資金峰值（萬元） 1 3 0 ,5 5 5項目公司 I R R 2 4 . 6 1 %項目公司 R O E ( p . a ) 1 6 . 3 0 %項目公司 R O E 8 1 . 4 9 % 現(xiàn)金流量表 項目 合計 1 4 Q 1 1 4 Q 2 1 4 Q 3 1 4 Q 4 1 5 Q 1 1 5 Q 2 1 5 Q 3 1 5 Q 4 1 6 Q 1 1 6 Q 2 1 6 Q 3 1 6 Q 4 1 7 Q 1 1 7 Q 2 1 7 Q 3 1 7 Q 4 1 8 Q 1 1 8 Q 2 1 8 Q 3 1 8 Q 4 1 9 Q 1經(jīng)營性現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入 5 5 9 , 6 5 8 1 , 9 6 7 1 3 , 2 5 1 2 3 , 5 9 2 3 1 , 8 1 0 3 1 , 3 7 4 1 9 , 9 1 1 2 1 , 6 2 4 3 8 , 9 1 4 4 7 , 7 8 7 2 9 , 5 5 9 1 8 , 4 8 7 4 6 ,