【正文】 該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告共分八部分。 李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項(xiàng) 目在整個(gè)投資期內(nèi)，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)上可行。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；可行性分析；投資收益分析；風(fēng)險(xiǎn)分析 II Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility Study Abstract Real estate development on the land legally acquired stateowned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructure, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contract basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and remendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benchmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project riskresisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects。 return o n investment analysis。全市海岸線 (含所屬海島岸線 )總長(zhǎng)為 870 公里，其中大陸岸線 730 公里。 ，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨(dú)到的人文環(huán)境和適宜的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拉動(dòng)了住房的需求，從而引發(fā)價(jià)格的上漲。 《 2021 年青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》， 2021 年，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外環(huán)境，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科 學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，全面落實(shí)中央一系列宏觀調(diào)控政策，全市經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況進(jìn)一步改善。全年財(cái)政總收入實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %；地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %；地方財(cái)政一般預(yù)算支出 億元，增長(zhǎng) %。 12 月份市區(qū)新建住宅價(jià)格同比上漲 %，環(huán)比下降 %；二手住宅同比下降 %，環(huán)比下降 %。商品房竣工 萬(wàn)平方米，下降 %；全市銷售房屋面積 1028 萬(wàn)平方米，下降 %。 ， 2021 青島世園會(huì)主辦地，東枕嶗山山脈，西臨膠州灣，南接四方區(qū)，北連城陽(yáng)區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島市的咽喉之地。 李滄區(qū)東部自然環(huán)境優(yōu)越，生態(tài)宜居，有白果 山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區(qū)域之一；中部商業(yè)發(fā)達(dá)，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購(gòu)物中心之一；西部工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)。完成固定資 2 產(chǎn)投資 178 億元，同比增長(zhǎng) 30%，總量首次躍居市內(nèi)四區(qū)第一。 3 2 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 青島市李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊開發(fā)項(xiàng)目。 圖 21 目標(biāo)地塊位置示意圖 4 圖 22 目標(biāo)地塊規(guī)劃位置圖 土地價(jià)格 李滄區(qū)九水路以北，漢川路以西地塊的掛牌起始價(jià)（樓面地價(jià)）為 2665 元 /平方米。本地塊是青島市國(guó)土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)連同地上建筑物共同拍賣 出讓。 、電纜、暗渠及其他構(gòu)筑物。 該地塊水、電、通信配套齊備，將引入天然氣、暖氣、有線電視入戶，生活成本貼近大眾。管線說明如下： ：位于九水東路道路南側(cè)。材質(zhì)為鑄鐵，管徑為 400 毫米； ：位于九水東路北側(cè)人行道上。 圖 23 目標(biāo)地塊市政配套綜合圖 6 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 ：該地塊分別有 11 11 12 32 36 36 385 等多路公交車經(jīng)過，去往市區(qū)、嶗山、城陽(yáng)等方向均十分方便；未來即將建成的地鐵 M2號(hào)線將快速拉近項(xiàng)目與市區(qū)的距離，屆時(shí)不出半個(gè)小時(shí)即可到達(dá)市區(qū)的主要區(qū)域； 表 21 項(xiàng)目周邊公交線路 公交車 路線 112 路 臥龍村 —— 滄海路 113 路 流清河 —— 滄海路 128 路 南王家上流 —— 滄口公園 326 路 恒星學(xué)院 —— 利津路 361 路 恒星學(xué)院 —— 唐河路 365 路 北九水 —— 大港二路 385 路 海大嶗山停車場(chǎng) —— 李村公園 ：青島 401 醫(yī)院北院區(qū)距離項(xiàng)目?jī)H 2 公里，周邊還有市第八人民醫(yī)院，409 醫(yī)院等多所三級(jí)甲等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，就醫(yī)方便。 ：與現(xiàn)有 劉家下河商業(yè)中心、規(guī)劃蘇家商圈相臨。 、娛樂場(chǎng)所：北側(cè)“睡蓮世界”和“白果山公園”；南側(cè)為李村河生態(tài)區(qū)；虎山城市生態(tài)公園、十梅庵風(fēng)景區(qū)、嶗山風(fēng)景區(qū)東西環(huán)抱；青島世博園園林花卉博覽會(huì)暨世博大道項(xiàng)目，與項(xiàng)目?jī)H幾分鐘之遙，是業(yè)主消遣、散步、放松身心的好地方。 表 22 小區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 規(guī)劃總用地 平方米 總建筑 面積 平方米 標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積 平方米 閣樓層建筑面積 平方米 半地下儲(chǔ)藏室建筑面積 平方米 （按 1/2 計(jì)算） 總居住戶數(shù) 戶 312 建筑密度 ％ 容積率 —— 綠地率 ％ 35 日照間距系數(shù) —— 停車位（地上） 輛 108 8 3 市場(chǎng)調(diào)研及分析 宏觀政策分析 年 1月 26 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施 (簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條” ), 拉開了第三輪房地產(chǎn)宏 觀調(diào)控的序幕。 “ 2021 調(diào)控組合拳”，形成連續(xù)高壓調(diào)控政策?，F(xiàn)在的國(guó)家政策力度遠(yuǎn)超以往，連續(xù)不放松的調(diào)控也取得了顯著的效果，這從一定程度上也堅(jiān)定了中央持續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。 年 2 月，青島市政府出臺(tái)青島限購(gòu)令，規(guī)定對(duì)已有 1 套住房的青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu) 1 套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫 停向其售房。 新國(guó)八條、央行頻繁調(diào)息和青島市限購(gòu)令，在增高了購(gòu)房者購(gòu)房門檻的同時(shí)也嚴(yán)重打擊了購(gòu)房者購(gòu)房信心，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。重點(diǎn)發(fā)展嶗山、黃島、城陽(yáng)，優(yōu)化提升市南、市北、四方、李滄。 新一輪總體規(guī)劃勾畫出一幅宏大絢麗的未來城市藍(lán)圖 ： 到 2020 年，青島將成為擁有近 1200 萬(wàn)人口、城市建設(shè)用地規(guī)模將近 540 平方公里、城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 ％的富強(qiáng)、文明、和諧的現(xiàn)代化國(guó)際城市；到 2050 年，建設(shè)成為現(xiàn)代化國(guó)際濱海城市，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo)達(dá)到當(dāng)時(shí)發(fā)達(dá)國(guó)家水平。青島市固定資產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng) %至 億元，其中 房地 產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 經(jīng)濟(jì)適用房施工面積 萬(wàn)平方米，竣工面積 萬(wàn)平方米。房貸利率 7 折優(yōu)惠政策的取消以及央行的幾次連續(xù) 加息，增加了購(gòu)房成本，作為樓市主力的剛性需求在一定程度上也受到抑制，樓市市場(chǎng)的不明朗也會(huì)進(jìn)一步加劇剛性需求用戶的觀望情緒。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青島房?jī)r(jià)連續(xù)第 6 個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅達(dá) %。 10 圖 31 青島市近期新建住宅成交套數(shù) 圖 32 青島市近期房?jī)r(jià)走勢(shì)圖 李滄區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格走向 李滄區(qū)是 青島 市內(nèi)四區(qū)之一， 2021 青島世園會(huì) 主辦地，是進(jìn)出青島市的 咽喉之地。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉(zhuǎn)移，逐漸在李滄聚集，在不遠(yuǎn)的將來，李滄將成為新的城市中心。買對(duì)較為慘淡的樓市， 李滄區(qū)最新做出降價(jià)調(diào)整，一些中小型項(xiàng)目的降價(jià)直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的下行。二季度剛需購(gòu)買需求會(huì)愈加強(qiáng)烈。商業(yè)上萬(wàn)達(dá)、蘇寧、寶龍等大型綜合體項(xiàng)目落地，讓剛需購(gòu)房者紛紛把目光投向李滄。 3 月李滄區(qū)更是拔得頭籌，新房成交了 776 套，成交面積為 74245 ㎡ ，其中住宅成交 746 套，面積為 71058 ㎡ ,榮登三月青島樓市成交套數(shù)第一名。 12 圖 34 2021 年 4 月青島各區(qū)市新房銷售比例 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 本項(xiàng)目有萬(wàn)科生態(tài)城、和達(dá)和城、綠城理想之城三個(gè)主要的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。針對(duì)這一點(diǎn)，本項(xiàng)目的宗旨即為把該項(xiàng)目做精，充分考慮購(gòu)房者的需求，以人為本，提升住房品質(zhì)。 a. 萬(wàn)科生態(tài)城 項(xiàng)目地址：李滄金水路 128 號(hào)（青島生態(tài)商住區(qū)） 項(xiàng)目占地： 萬(wàn)平方米 建筑面積： 萬(wàn)平方米 容積率： 建筑類型：住宅、別墅、螞蟻工房、低層、 多層、高層 開盤時(shí)間： 2021 年 11 月 20 日 當(dāng)前售價(jià)： 起價(jià) 7000 元 /平， 均價(jià)900013000 元 /平，最高 14600 元 /平 物業(yè)費(fèi)： 元 /平方米月 綠化率： % 裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯 圖 36 和達(dá)和城示意圖 開發(fā)商：青島和達(dá)置業(yè)有限公司 物業(yè)服務(wù)：中房物業(yè)公司 .理想之城 項(xiàng)目地址：李滄靈川路 6 號(hào)（九水東路以 北） 項(xiàng)目占地： 273 萬(wàn)平方米 建筑面積： 209 萬(wàn)平方米 容積率： 建筑類型：住宅、多層、小高層、高層 開盤時(shí)間： 2021 年 11 月 17 日 當(dāng)前售價(jià)：均價(jià) 10000 元 /平（不同戶型差別較大） 物業(yè)費(fèi)： 元 /平米住宅需求調(diào)查問卷及調(diào)查結(jié)果見附錄。 產(chǎn)品類型分析 圖 39 可接受住房戶型選擇分布圖 15 圖 310 可接受 住 房 建筑面積 分布圖 圖 311 可接受 住 房 樓層選擇 分布圖 ：隨著家庭結(jié)構(gòu)向小規(guī)模發(fā)展，戶型相應(yīng)的以小戶型為主。 ：人們?cè)谄珢坌粜偷耐瑫r(shí)，追求空間的寬闊、實(shí)用，不再盲目追求很大的建筑面積。 ：隨著越來越多的小高層、高層住宅的出現(xiàn)， 小高層住宅逐漸被人們所接受。 16 目標(biāo)客戶層選擇 通過分析調(diào)查結(jié)果以及對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的對(duì)比分析，該項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶層確定為： 在李滄區(qū)、嶗山區(qū)工作的，月薪在 35006000 元之間的中等收入的工薪階層是主要的潛在客戶群。 該項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要是首次置業(yè)以滿足居住 的潛在購(gòu)房者。 Weaknesses（劣勢(shì)）： 銷售受季節(jié)等影響較大 ； 產(chǎn)品形式單一 ； 開發(fā)周期長(zhǎng)，后續(xù)施工會(huì)影響先期入住客戶的生活質(zhì)量 。 Threats（威脅）： 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤眾多，有較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力 ； 限購(gòu)政策影響 ； 房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷冷卻。結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析，擬建設(shè)七層的多層住宅六棟，板樓。戶型設(shè)計(jì)坐北朝南，方正實(shí)用，適宜居住。 規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn) ,低密居所 ,觀景居所。