【正文】 主要場所。 當前市區(qū)公寓市場多為尾盤銷售，市場供需相對平衡，市場平穩(wěn)。 目前環(huán)線內(nèi)整個市場公寓價格集中在 12020 元 /㎡左右。? 該 項目 2020 年 8 月推出 15 24 樓 ， 共計約 500 套房源 。 2020年 3 月推出 3 、 4 樓房源 ， 目前該樓盤去化已 近 80 % ；? 該樓盤靠近張家港市知名中學 —— 梁豐國際中學 ， 同時靠近張家港城西商業(yè)中心 —— 張家港購物公園 ， 故樓盤售價較城北分區(qū)高 。推出總面積（平米）樓號 預售證日期46,1196 、 811 、 122020/6樓棟名稱 總 套數(shù)（套）可預售 套數(shù)（套）8 幢 (8 幢 ) 69 1910 幢 (10 幢 ) 0 06 幢 (6 幢 ) 102 923 幢 (3 幢 ) 24 2412 幢 (12 幢 ) 184 7811 幢 (11 幢 ) 63 354 幢 (4 幢 ) 0 0合計 442 248? 該 項目 2020 年 6 月可預售體量約 5 萬方占總體量的一半，后續(xù)供應約 5 萬方；? 該項目采用“惜量入市”的策略， 6 月份拿到預售證分 6 月、9 月、 11 月，共三次推盤入 市；? 目前該項目系尾盤銷售。 項目名稱 開盤時間 物 業(yè) 類型 面積段 總價段 總套數(shù) 已售套數(shù) 月均去化量 國泰潤園 類獨棟、雙拼、聯(lián)排 400700㎡ 600~2020萬 94 71 4 暨陽湖壹號 類獨棟、雙拼、聯(lián)排 291600㎡ 800~2400萬 311 219 香蜜湖公館 類獨棟、雙拼、聯(lián)排 270700㎡ 350900萬 136 116 緹香世家 類獨棟、雙拼、聯(lián)排 375450㎡ 480600萬 64 42 蘇園 雙拼、聯(lián)排 450600㎡ 400、 500、600 萬 103 65 中昊 項目名稱 總建筑面積 后續(xù)供應預估 所在區(qū)域 開盤時間 君臨新城 25 萬方 5 萬 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 9 月 江南十二府 13 萬方 萬 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 6 月 陽光里程花園 約 15 萬 無 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 6 月 中銳尚城花園 約 12 萬 3 萬 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 5 月 緹香世家 約 15 萬 無 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 6 月 中聯(lián)君悅 約 5 萬 2 萬 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 5 月 國泰潤園 約 15 萬 無 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 1 月 張家港市場在售的別墅主要集中在東南方向，擁有暨陽湖、梁豐生態(tài)園等優(yōu)勢景觀。 項目名稱 開盤時間 物業(yè)類型 容積率 成交均價 總套數(shù) 已售套數(shù) 月均去化量陽光里程 2 0 1 1 .6 小高層 1 .7 8 12020 元 / ㎡ 802 215 9 .3中銳尚城 2 0 1 2 .5 高層 1 .8 12700 元 / ㎡ 678 536 緹香世家 2 0 1 0 .7 高層 2 .2 12500 元 / ㎡ 520 420 1 2 .3君臨新城 2 0 1 1 .7 高層 2 .3 12500 元 / ㎡ 1789 1292 江南十二府 2 0 1 2 .6 高層 2 .2 11500 元 / ㎡ 598 319 29國泰潤園 2 0 1 1 .1 2 高層 1 .2 12500 元 / ㎡ 556 272 15香蜜湖公館 2 0 1 1 .7 高層 0 .4 7 13430 元 / ㎡ 573 397 18中聯(lián)君悅 2 0 1 3 .5 高層 1 .9 9 12500 元 / ㎡ 252 27 27蘇園 2 0 1 1 .1 1 高層 1 .5 8200 元 / ㎡ 271 246 1 3 .6蝶湖灣 2 0 1 1 .9 小高層 1 .1 12020 元 / ㎡ 73 22 5 .5中昊 公寓格局1. 陽光里程2. 中銳尚城3. 緹香世家4. 君臨新城5. 江南十二府6. 國泰潤園7. 香蜜湖公館8. 中聯(lián)君悅9. 蘇園10. 蝶湖灣11. 中昊檀 宮12. 朗郡市區(qū)公寓目前在售代表樓盤：張家港在售項目主要集中在二環(huán)附近，本案所處的北側區(qū)域樓盤項目集中，價格水平相對最低。檀宮 市區(qū) 104 30574 2 國泰潤園 市區(qū) 47 18164 3 暨陽湖 1 號 市區(qū) 32 11717 4 香蜜湖公館 市區(qū) 28 11385 5 蘇園 市區(qū) 22 7674 6 置地甲天下 市區(qū) 20 6696 7 景江花園 市區(qū) 20 6487 8 帝景豪園 市區(qū) 19 6029 4. 類比項目分布 目前，張家港市區(qū)內(nèi)在售樓盤較少，其中：城北板塊有江南十二府、中聯(lián)君 悅，城東板塊有君臨新城、玲瓏灣、緹香世家，城南板塊有國泰潤園、暨陽湖皇冠，城西板塊有陽光里程、中銳尚城國際，城中無可售板塊。 2020 年下半年，張家港樓市回暖跡象明顯，相比而言，月成交超 1000 套的月份有 4 個， 2020 年月成交超 1000 套的月份集中在下半年，尤其是第四季度月成交超 1000 套的月份有 3 個。 2. 住宅市場分析 張家港房地產(chǎn)開發(fā)投資每年以較大幅度增長，在縣級城市處于較高水平；張家港近幾年施工面積與竣工面積保持較大差距，表明項目開發(fā)節(jié)奏較慢，供應量較少。未來城市的主戰(zhàn)場將轉戰(zhàn)城北。 表二： 2020 年張家港市區(qū)土地出讓情況 序號 土地座落 土地面積 （平方米） 規(guī)劃用途 成交總價 （萬元） 容積率 建筑面積 （萬方） 樓板價 元 /㎡ 交易日期 受讓單位 /項目名稱 1 市區(qū)東苑路 東側 商業(yè)（配 套服務） 4989 8315 張家港市金廈房地產(chǎn)開發(fā)公司 2 市區(qū)城北華 昌路西側 商業(yè) 51183 2023 張家港市城市投資有限公司 3 市區(qū)南二環(huán) 路北側 商業(yè) 2911 4218 市暨陽湖開發(fā)發(fā)展有限公司 4 市區(qū)東苑路 東側 商業(yè) 52548 29 1800 張家港市新城置業(yè)有限公司 5 市區(qū)港城大 道西側 住宅 8757 觀唐 （步步高） 6 市區(qū)東 二環(huán)路西側 253329 商業(yè)、住 宅 3972 金廈陽光錦城 7 市區(qū)金港大 道西側 商業(yè)（兒 童游樂） 91517 4622 市暨陽湖開發(fā)發(fā)展有限公司 8 市區(qū)電大路 西側 8817 商業(yè)（辦 公） 6455 2689 張家港金源地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 9 市區(qū)港城大 道東側 26379 住宅 23742 6 3957 金新城 首 府 10 市區(qū)東二環(huán) 35428 商業(yè)、住 29760 3815 金新城路西側 宅 悅府 11 市區(qū)東苑路 東側 136064 商業(yè)住 宅 95927 2020 新金城 根據(jù)市場調(diào)查計算， 2020 年張家港市出讓土地目前尚有約 萬方（建筑面積）的存量。 地塊現(xiàn)狀為集團棉紗廠房，地塊東南兩側為兩條主要交通干道，位于地塊東側的高壓線可以拆除。居住區(qū)級商業(yè)中心（產(chǎn)業(yè)鄰里中心）：落實總規(guī)的 18 處居住區(qū)級商業(yè)中心，規(guī)劃 5 處產(chǎn)業(yè)鄰里中心。 “四類”即四類專業(yè)型中心，提供技術服務、專業(yè)市場、文化創(chuàng)意、科教研發(fā)四類專業(yè)生產(chǎn)服務功能，包括技術服務中心、精品市場中心、城南汽車服務中心、城南文創(chuàng)中心和城北科教中心的等五大專業(yè)型中心。 “一副”即黃泗浦商業(yè)副中心，結合“一園”黃泗浦文化生態(tài)園的打造，承擔文化、體育、生態(tài)、旅游服務等功能。城市主中心位于楊舍城區(qū)，以沙洲中路步行街、楊舍西街等老城商業(yè)街區(qū)及人民路為核心，集聚行政、商業(yè)、文化、體育和商務等城市服務功能。 張家港城市發(fā)展過程中形成了 7 大組團，包括：城市核心組團、城北組團、城西組團、城東組團、城南（暨陽湖）組團、省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北區(qū)和省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū) ，本項目位于張家港市主城區(qū)楊舍城區(qū)，城北組團與省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北區(qū)交界處。全市擁有上市公司 19 家，數(shù)量在蘇州各縣市最多； 張家港港是全國首批對外開放的國家一類口岸，擁有 公里的沿江岸線、 65個萬噸級以上泊位。 2020年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 萬元，農(nóng)村居民人均收入 萬元。 塘橋鎮(zhèn)位于中國沿海和長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶交匯處，地處長江三角洲新興港口城市張家港市的東南部，全鎮(zhèn)總面積 平方公里，總人口近 20 萬人，其中戶籍人口 萬人。樂余鎮(zhèn)由原樂余、兆豐、東沙三鎮(zhèn)合并而成。全鎮(zhèn)面積 127 平方公里，總人口 18 萬。 楊舍鎮(zhèn)是張家港市委、市政府所在地，全鎮(zhèn)面積 153 平方公里，常駐戶籍人口約 萬，流動人口 15 萬。 項目地塊 八 投資期限 地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目投資期限為 5 年，基金債權投資期限為 2 年。嘉凱城集團持有項目公司 75%股權，中凱開發(fā)持有項目公司 15%股權，集團持有項目公司 10%股權。項目位置如下圖所示： 三 項目類型 項目為房地產(chǎn)開發(fā)類項目，該項目占地面積約 287 畝，容積率為 ～ ，物業(yè)類型包括：高層和商業(yè)。 二 項目地址 項目地塊位于江蘇省張家港市城北區(qū)域內(nèi)，項目地塊四至為：北至振興路、南至張楊公路、西至躍進河、東至港城大道。 六 交易方式 嘉凱城集團 (浙江 )有限公司、集團及中凱開發(fā)擬共同投資項目，項目資金峰值預計為 16 億元人民幣，其中：土地出讓金約 億（含契稅），前期建設開發(fā)費用 億。土地款分兩期繳納，預計 2020 年 3 月 21 日前繳納土地款的 50%， 2020 年 2 月 22 日前繳納 A 地塊土地款的 50%。 張家港市下轄八個鎮(zhèn)：楊舍鎮(zhèn)、塘橋鎮(zhèn)、金港鎮(zhèn)、錦豐鎮(zhèn)、樂余鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)、南豐鎮(zhèn)、大新鎮(zhèn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)（原常陰沙農(nóng)場）。 錦豐鎮(zhèn)， 2020 年由原錦豐、三興、合興三鎮(zhèn)及原東萊鎮(zhèn)三個村合并組建而成，是江蘇省張家港市北部片區(qū)中心。 樂余鎮(zhèn)位于江蘇省張家港市的東北部，是江蘇省重點中心鎮(zhèn)之一。 南豐鎮(zhèn)位于張家港市東北部，常住人口 萬，外來人口近 3 萬，區(qū)域面積為 平方公里。同時 ，教育、醫(yī)療、文化、社保等城鄉(xiāng)社會事業(yè)實現(xiàn)高水平均衡發(fā)展。 張家港產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化趨勢明顯，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)基本完成從第一產(chǎn)業(yè)到第二三產(chǎn)業(yè)的轉型，到 2020 年底三次產(chǎn)業(yè)比例為 ： ： ； 張家港規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)勢明顯， 2020 年全市百家規(guī)模企業(yè)完成銷售 3650 億元，占全市工業(yè)的 %，銷售超 10 億企業(yè)達到 70 家，其中超百億企業(yè) 10 家， 9 家企業(yè)入圍中國民營企業(yè) 500 強。目前城市形成了形成“一城、雙核、五片”的空間結構；“雙核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務中心；“五片”指楊舍城區(qū)、金港城區(qū)和錦豐片區(qū)、塘橋片區(qū)、樂余片區(qū) ； 從城市規(guī)劃的愿景目標來看，至 2020 年，市 域總人口 215 萬，其中城市人口 118萬人，城市化水平 84%，市域城鎮(zhèn)建設用地控制在 171 平方公里； 張家港市城市總體規(guī)劃明確的中心城區(qū)中楊舍城區(qū)部分，東至雙鹿路（新涇路以北）、二干河（新涇路以南），南至沿江高速公路，西至疏港高速公路，北至晨豐公路、興南路。規(guī)劃形成“一主一次”市級中心。 “一主”即以沙洲中路步行街、楊舍西街等老城商業(yè)街區(qū)為依托的市級商業(yè)核心。 “四級”即市級商業(yè)中心、片區(qū)級商業(yè)中心、居住區(qū)級商業(yè)中心、社區(qū)級商業(yè)中心等四級商業(yè)中心。片區(qū)級商業(yè)中心：楊舍城北分區(qū)商業(yè)中心、楊舍城南分區(qū)商業(yè)中心位于塘市街道中路兩側、楊舍城西分區(qū)商業(yè)中心和楊舍城東分區(qū)商業(yè)中心等四個片區(qū)級商業(yè)中心。 板塊 城中心板塊 城北板塊 城東板塊 城西板塊 暨 陽 湖 板塊 板塊定位 商業(yè) 商務、行政 城市居住區(qū) 張家港新城 新的商業(yè)、行政中心 濱湖生態(tài)高檔居住區(qū) 板塊引擎 步行街 行政中心、經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 梁豐生態(tài)園 購物公園、行政中心 暨陽湖公園 板塊優(yōu)勢 中心區(qū)，配套齊全 性價比，價格洼地 價格相對較低 新城規(guī)劃，配套齊全，發(fā)展?jié)摿Υ? 暨陽湖獨一無二的生態(tài)環(huán)境 根據(jù)交通規(guī)劃，未來張家港市的鐵路規(guī)劃圖如下所示： 3. 宗地四至與周邊圖 項目地塊位于張家港市，地塊四至為：北至振興路、東至港城大道、南至 338省道（張楊公路）、西至 小河溝（躍進河）。 三 市場分析及項目定位 1. 周邊土地市場分析 張家港市近 3 年市區(qū)內(nèi)出讓的主要經(jīng)營用地如下表所示 : 表一： 2020 年張家港市區(qū)土地出讓情況 序號 土地座落 土 地面