【正文】 價 總套數(shù) 已售套數(shù) 月均去化量陽光里程 2 0 1 1 .6 小高層 1 .7 8 12020 元 / ㎡ 802 215 9 .3中銳尚城 2 0 1 2 .5 高層 1 .8 12700 元 / ㎡ 678 536 緹香世家 2 0 1 0 .7 高層 2 .2 12500 元 / ㎡ 520 420 1 2 .3君臨新城 2 0 1 1 .7 高層 2 .3 12500 元 / ㎡ 1789 1292 江南十二府 2 0 1 2 .6 高層 2 .2 11500 元 / ㎡ 598 319 29國泰潤園 2 0 1 1 .1 2 高層 1 .2 12500 元 / ㎡ 556 272 15香蜜湖公館 2 0 1 1 .7 高層 0 .4 7 13430 元 / ㎡ 573 397 18中聯(lián)君悅 2 0 1 3 .5 高層 1 .9 9 12500 元 / ㎡ 252 27 27蘇園 2 0 1 1 .1 1 高層 1 .5 8200 元 / ㎡ 271 246 1 3 .6蝶湖灣 2 0 1 1 .9 小高層 1 .1 12020 元 / ㎡ 73 22 5 .5中昊 未來將成為城市宜居的新寵板塊屬性：商業(yè)、步行街，屬于城市中心區(qū)域，配套齊全，未來可發(fā)展空間較小板塊屬性：定位為湖濱生態(tài)高檔居住區(qū)，暨陽湖生態(tài)優(yōu)勢獨一無二板塊屬性：市區(qū)新的商業(yè)、行政中心，新城規(guī)劃，配套齊全，板塊發(fā)展?jié)摿薮?2 張家港在售公寓整體價格水平集中在 12020 元 /平米左右，去化情況較為理想，個別大盤去化速度超過 50 套。 公寓格局1. 陽光里程2. 中銳尚城3. 緹香世家4. 君臨新城5. 江南十二府6. 國泰潤園7. 香蜜湖公館8. 中聯(lián)君悅9. 蘇園10. 蝶湖灣11. 中昊檀 宮12. 朗郡市區(qū)公寓目前在售代表樓盤：張家港在售項目主要集中在二環(huán)附近，本案所處的北側(cè)區(qū)域樓盤項目集中，價格水平相對最低。 張家港市場多以高層項目為主，在景觀及外立面方面處理得較為高端，以 Art deco 風格為主；主力面積普遍較大，這與其目標客群有一定關(guān)系；西區(qū)項目主要以配套（商業(yè)及教育）為主要賣點，南區(qū)以暨陽湖為賣點，東區(qū)以內(nèi)部配套加區(qū)位發(fā)展為主要賣點，我項目所處的北區(qū)僅一處在售樓盤，主要以內(nèi)部配套為項目加分。檀宮 市區(qū) 104 30574 2 國泰潤園 市區(qū) 47 18164 3 暨陽湖 1 號 市區(qū) 32 11717 4 香蜜湖公館 市區(qū) 28 11385 5 蘇園 市區(qū) 22 7674 6 置地甲天下 市區(qū) 20 6696 7 景江花園 市區(qū) 20 6487 8 帝景豪園 市區(qū) 19 6029 4. 類比項目分布 目前，張家港市區(qū)內(nèi)在售樓盤較少，其中：城北板塊有江南十二府、中聯(lián)君 悅，城東板塊有君臨新城、玲瓏灣、緹香世家，城南板塊有國泰潤園、暨陽湖皇冠，城西板塊有陽光里程、中銳尚城國際，城中無可售板塊。 2020 年張家港全市高層住宅成交走勢： 2020 年張家港全市別墅成交走勢： 張家港市高層住宅成交對比： 套數(shù)：套 面積：平方米 2020 年公寓 成交統(tǒng)計 月均成交 2020 年公寓 成交統(tǒng)計 2020 年成交 環(huán)比增幅 2020 年成交占比 市區(qū) 套數(shù) 3603 2390 50﹪ 63﹪ 面積 492055 41005 334698 47﹪ 61﹪ 張家港市高層住宅成交排名： 序號 樓盤 套數(shù) 面積（ ㎡） 1 君臨新城 765 102502 2 中銳商城花園 348 47822 3 國泰潤園 275 39842 4 蘇園 252 33860 5 緹香世家 225 36720 6 玉水世家 216 16106 7 陽光里程花園 202 33969 8 香蜜湖公館 189 27181 9 江南?；▓@ 182 19591 10 中昊 2020 年下半年，張家港樓市回暖跡象明顯，相比而言，月成交超 1000 套的月份有 4 個， 2020 年月成交超 1000 套的月份集中在下半年，尤其是第四季度月成交超 1000 套的月份有 3 個。張家港市銷售均價持續(xù)上漲； 2020 年張家港市總供應(yīng)面積約 125 萬平米，成交 93 萬平米； 2020 年供應(yīng)面積62 萬平米，成交 57 萬平米；總體來看，張家港市場的供求情況較為健康。 2. 住宅市場分析 張家港房地產(chǎn)開發(fā)投資每年以較大幅度增長，在縣級城市處于較高水平；張家港近幾年施工面積與竣工面積保持較大差距，表明項目開發(fā)節(jié)奏較慢，供應(yīng)量較少。 主城可供開發(fā)的住宅用地已接近尾聲。未來城市的主戰(zhàn)場將轉(zhuǎn)戰(zhàn)城北。 2020 年～ 2020 年主要出讓地塊 分布： 2020202020205561092020 年 ~20 1 3 年主要出讓地塊分布346774 城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)較少、以郊區(qū)為主，特別是東南側(cè)的開發(fā)區(qū)是張家港的發(fā)展方向；城區(qū)內(nèi)地價差別較小，主要在 600— 700 萬元 /畝之間，樓板價在 4000— 7000 元 /平米；城區(qū)東南板塊土地出讓較為活躍，成為熱點板塊，個別項目樓板價達到8000 元的高位；按容積率上限計算，城區(qū)近 3 年成交的商住土地共供應(yīng)建筑面積約 270 萬平米； (如剔除項目中的別墅，剩余公寓部分約為 230 萬㎡ )。 表二： 2020 年張家港市區(qū)土地出讓情況 序號 土地座落 土地面積 （平方米） 規(guī)劃用途 成交總價 （萬元） 容積率 建筑面積 （萬方） 樓板價 元 /㎡ 交易日期 受讓單位 /項目名稱 1 市區(qū)東苑路 東側(cè) 商業(yè)（配 套服務(wù)） 4989 8315 張家港市金廈房地產(chǎn)開發(fā)公司 2 市區(qū)城北華 昌路西側(cè) 商業(yè) 51183 2023 張家港市城市投資有限公司 3 市區(qū)南二環(huán) 路北側(cè) 商業(yè) 2911 4218 市暨陽湖開發(fā)發(fā)展有限公司 4 市區(qū)東苑路 東側(cè) 商業(yè) 52548 29 1800 張家港市新城置業(yè)有限公司 5 市區(qū)港城大 道西側(cè) 住宅 8757 觀唐 （步步高） 6 市區(qū)東 二環(huán)路西側(cè) 253329 商業(yè)、住 宅 3972 金廈陽光錦城 7 市區(qū)金港大 道西側(cè) 商業(yè)（兒 童游樂） 91517 4622 市暨陽湖開發(fā)發(fā)展有限公司 8 市區(qū)電大路 西側(cè) 8817 商業(yè)（辦 公） 6455 2689 張家港金源地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司 9 市區(qū)港城大 道東側(cè) 26379 住宅 23742 6 3957 金新城 首 府 10 市區(qū)東二環(huán) 35428 商業(yè)、住 29760 3815 金新城路西側(cè) 宅 悅府 11 市區(qū)東苑路 東側(cè) 136064 商業(yè)住 宅 95927 2020 新金城 根據(jù)市場調(diào)查計算， 2020 年張家港市出讓土地目前尚有約 萬方（建筑面積）的存量。項目地塊北側(cè)振興路上有公共交通站點。 地塊現(xiàn)狀為集團棉紗廠房，地塊東南兩側(cè)為兩條主要交通干道，位于地塊東側(cè)的高壓線可以拆除。 張家港市主城區(qū)板塊劃分為城北板塊、城西板塊（城西新城）、城中板塊、城東板塊、暨陽湖板塊。居住區(qū)級商業(yè)中心（產(chǎn)業(yè)鄰里中心）：落實總規(guī)的 18 處居住區(qū)級商業(yè)中心，規(guī)劃 5 處產(chǎn)業(yè)鄰里中心。市級商 業(yè)中心：市級商業(yè)核心、黃泗浦商業(yè)副中心和技術(shù)服務(wù)中心、精品市場中心、城南汽車服務(wù)中心、城南文創(chuàng)中心和城北科教中心等五個專業(yè)型中心。 “四類”即四類專業(yè)型中心，提供技術(shù)服務(wù)、專業(yè)市場、文化創(chuàng)意、科教研發(fā)四類專業(yè)生產(chǎn)服務(wù)功能，包括技術(shù)服務(wù)中心、精品市場中心、城南汽車服務(wù)中心、城南文創(chuàng)中心和城北科教中心的等五大專業(yè)型中心。 “四心”即楊舍城北分區(qū)商業(yè)中心、楊舍城南分區(qū)商業(yè)中心、楊舍城西分區(qū)商業(yè)中心、楊舍城東分區(qū) 商業(yè)中心等四處片區(qū)級商業(yè)中心，承擔各功能分區(qū)綜合服務(wù)職能，提供相應(yīng)的商業(yè)、文化、醫(yī)療、體育、娛樂、辦公等配套服務(wù)設(shè)施。 “一副”即黃泗浦商業(yè)副中心，結(jié)合“一園”黃泗浦文化生態(tài)園的打造，承擔文化、體育、生態(tài)、旅游服務(wù)等功能。 2020 年張家港發(fā)布了《張家港市楊舍城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局及業(yè)態(tài)規(guī)劃》，規(guī)劃形成“一主一副、三軸四心、四類四級”的空間布局結(jié)構(gòu)。城市主中心位于楊舍城區(qū)，以沙洲中路步行街、楊舍西街等老城商業(yè)街區(qū)及人民路為核心，集聚行政、商業(yè)、文化、體育和商務(wù)等城市服務(wù)功能。 張家港市規(guī)劃中心城區(qū)形成“市級、分區(qū)級、居住區(qū)級”三級公共服務(wù)中心體系。 張家港城市發(fā)展過程中形成了 7 大組團，包括：城市核心組團、城北組團、城西組團、城東組團、城南（暨陽湖）組團、省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北區(qū)和省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū) ，本項目位于張家港市主城區(qū)楊舍城區(qū)，城北組團與省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)北區(qū)交界處。 2020 年張家港市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資為 50,524 元，人均可支配收入 35,128元，城鎮(zhèn)居民人均儲蓄存款 73,723 元；張家港市居民收入水平、儲蓄水平均較高，位居全國前列； 2. 項目所屬區(qū)域規(guī)劃 張家港市系現(xiàn)代濱江港口的工業(yè)化城市，以民營經(jīng)濟為主。全市擁有上市公司 19 家，數(shù)量在蘇州各縣市最多； 張家港港是全國首批對外開放的國家一類口岸，擁有 公里的沿江岸線、 65個萬噸級以上泊位。隨著 2020 年全球經(jīng)濟回暖， 2020 年經(jīng)濟增速開始平穩(wěn)上升。 2020年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 萬元，農(nóng)村居民人均收入 萬元。 2020 年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1850 億元，按常住人口計算，人均 萬美元，地方一般預(yù)算收入 142億元。 塘橋鎮(zhèn)位于中國沿海和長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶交匯處，地處長江三角洲新興港口城市張家港市的東南部，全鎮(zhèn)總面積 平方公里，總?cè)丝诮?20 萬人，其中戶籍人口 萬人。全鎮(zhèn)總?cè)丝?9 萬人，其中外來人口 萬人。樂余鎮(zhèn)由原樂余、兆豐、東沙三鎮(zhèn)合并而成。全鎮(zhèn)總面積 平方公里，戶籍人口 萬。全鎮(zhèn)面積 127 平方公里，總?cè)丝?18 萬。 金港鎮(zhèn)位于張家港市西郊，全鎮(zhèn)總面積 135 平方公里，下轄 31 個行政村和 12個社區(qū)，有戶籍人口近 18 萬人，外來常住人口 17 萬人左右。 楊舍鎮(zhèn)是張家港市委、市政府所在地，全鎮(zhèn)面積 153 平方公里，常駐戶籍人口約 萬，流動人口 15 萬。 十 預(yù)期回報 項目層面預(yù)期收益如下表所示： 項目銷售毛利率 % 項目銷售凈利率 % 項目投資利潤率 % 第二部分 項目分析 一 項目概況 物業(yè)地址 北至振興路、南至張楊公路、西至躍進河、東至港城大道 物業(yè)類型 住宅兼容部分商業(yè) 用地性質(zhì)和年限 住宅 70 年，商業(yè) 40 年 產(chǎn)證面積 191,325 ㎡（折合 287 畝） 地上可租售面積 462,847 ㎡ 產(chǎn)品組合 類型 面積（ m2） 套數(shù) 房型描述 高層住宅 413,309 ㎡ 含 萬方安置房 商業(yè)（會所） 5,000 ㎡ 全部可售 商業(yè)（含公寓式辦公） 35,000 ㎡ 地下建筑面積 160,500 ㎡ 其他 5,000 ㎡ 產(chǎn)品定位 剛需性需 求和首改性需求 二 項目區(qū)位分析 1. 城市概況 張家港市位于長江下游南岸，江蘇東南部，屬蘇州地區(qū)，北濱長江，與南通、如皋、靖江相望；南近太湖，與無錫、蘇州相鄰；東連常熟、太倉，據(jù)上海 98 公里；西接江陰、常州，據(jù)南京 200 公里，是沿海和長江兩大經(jīng)濟開發(fā)帶交匯處的新興港口工業(yè)城市。 項目地塊 八 投資期限 地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目投資期限為 5 年，基金債權(quán)投資期限為 2 年。 七 交易時間 地塊分為 3 個土地證，一次性掛牌出讓 ，地塊整體已于 2020 年 1 月 24 日掛牌公告，公告期 21 個工作日，嘉凱城、及中凱開發(fā)的聯(lián)合體已于 2020 年 2 月 21 日取得地塊的成交確認書。嘉凱城集團持有項目公司 75%股權(quán)，中凱開發(fā)持有項目公司 15%股權(quán)，集團持有項目公司 10%股權(quán)。 五 交易價格 嘉凱城集團 (浙江 )有限公司、及中凱開發(fā)的聯(lián)合體擬通過招拍掛取得地塊，根據(jù)各方溝通，已經(jīng)按照不高于 401 萬 /畝的價格取得地塊。項目位置如下圖所示： 三 項目類型 項目為房地產(chǎn)開發(fā)類項目，該項目占地面積約 287 畝，容積率為 ～ ，物業(yè)類型包括：高層和商業(yè)。地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 第一部分 項目概況 一 項目名稱 張家港地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱“項目”）。 二 項目地址 項目地塊位于江蘇省張家港市城北區(qū)域內(nèi)，項目地塊四至為：北至振興路、南至張楊公路、西至躍進河、東至港城大道。 四 交易對手