【正文】 中心、城南文創(chuàng)中心和城北科教中心等五個專業(yè)型中心。 張家港市主城區(qū)板塊劃分為城北板塊、城西板塊（城西新城）、城中板塊、城東板塊、暨陽湖板塊。項目地塊北側(cè)振興路上有公共交通站點。 2020 年～ 2020 年主要出讓地塊 分布： 2020202020205561092020 年 ~20 1 3 年主要出讓地塊分布346774 城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)較少、以郊區(qū)為主，特別是東南側(cè)的開發(fā)區(qū)是張家港的發(fā)展方向；城區(qū)內(nèi)地價差別較小，主要在 600— 700 萬元 /畝之間，樓板價在 4000— 7000 元 /平米；城區(qū)東南板塊土地出讓較為活躍，成為熱點板塊，個別項目樓板價達到8000 元的高位；按容積率上限計算，城區(qū)近 3 年成交的商住土地共供應(yīng)建筑面積約 270 萬平米； (如剔除項目中的別墅，剩余公寓部分約為 230 萬㎡ )。 主城可供開發(fā)的住宅用地已接近尾聲。張家港市銷售均價持續(xù)上漲； 2020 年張家港市總供應(yīng)面積約 125 萬平米，成交 93 萬平米； 2020 年供應(yīng)面積62 萬平米，成交 57 萬平米；總體來看，張家港市場的供求情況較為健康。 2020 年張家港全市高層住宅成交走勢： 2020 年張家港全市別墅成交走勢： 張家港市高層住宅成交對比： 套數(shù)：套 面積：平方米 2020 年公寓 成交統(tǒng)計 月均成交 2020 年公寓 成交統(tǒng)計 2020 年成交 環(huán)比增幅 2020 年成交占比 市區(qū) 套數(shù) 3603 2390 50﹪ 63﹪ 面積 492055 41005 334698 47﹪ 61﹪ 張家港市高層住宅成交排名： 序號 樓盤 套數(shù) 面積（ ㎡） 1 君臨新城 765 102502 2 中銳商城花園 348 47822 3 國泰潤園 275 39842 4 蘇園 252 33860 5 緹香世家 225 36720 6 玉水世家 216 16106 7 陽光里程花園 202 33969 8 香蜜湖公館 189 27181 9 江南?；▓@ 182 19591 10 中昊 張家港市場多以高層項目為主，在景觀及外立面方面處理得較為高端，以 Art deco 風(fēng)格為主；主力面積普遍較大，這與其目標(biāo)客群有一定關(guān)系；西區(qū)項目主要以配套（商業(yè)及教育）為主要賣點，南區(qū)以暨陽湖為賣點，東區(qū)以內(nèi)部配套加區(qū)位發(fā)展為主要賣點，我項目所處的北區(qū)僅一處在售樓盤，主要以內(nèi)部配套為項目加分。未來將成為城市宜居的新寵板塊屬性：商業(yè)、步行街，屬于城市中心區(qū)域，配套齊全，未來可發(fā)展空間較小板塊屬性：定位為湖濱生態(tài)高檔居住區(qū)，暨陽湖生態(tài)優(yōu)勢獨一無二板塊屬性：市區(qū)新的商業(yè)、行政中心，新城規(guī)劃，配套齊全，板塊發(fā)展?jié)摿薮?2 張家港在售公寓整體價格水平集中在 12020 元 /平米左右，去化情況較為理想，個別大盤去化速度超過 50 套。值得關(guān)注的是城北區(qū)域的兩個樓盤月均去化都接近了 30 套，城北正被整個市場所肯定。檀宮7. 景江 花園8. 世茂九溪墅9. 觀唐10. 新瓏 灣11. 緹香鏡湖灣12. 薔薇墅市區(qū)別墅目前在售代表樓盤：在售別墅主要集中在東南方向，擁有暨陽湖、梁豐生態(tài)園等優(yōu)勢景觀城北板塊城東板塊城南板塊城西板塊城中板塊123467589101112 張家港別墅市場單個樓盤月均去化 8 套，戶型 300 ㎡以上，單價不高， 因此不建議做大面積別墅產(chǎn)品。競品項目分析 —— 君臨新城推出總面積（平米）樓號 預(yù)售證日期未公布 8 、 9 、 6 預(yù)售證50, 3 7 62, 1 35 50, 8 4 55, 2 12 樓棟名稱 總套數(shù)（套）可預(yù)售 套數(shù)（套）9 幢 (9 幢 ) 276 2763 幢 (3 幢 ) 163 575 幢 (5 幢 ) 196 1674 幢 (4 幢 ) 294 777 幢 (7 幢 ) 194 596 幢 (6 幢 ) 163 1002 幢 (2 幢 ) 151 298 幢 (8 幢 ) 276 2331 幢 (1 幢 ) 277 67合計 1,990 1,065? 該 項目前期推盤除 5 樓銷售不理想外 ， 其余去化均超過70 % ， 主要由于 5 位置不佳造成 ， 位于原化肥廠舊址 ， 當(dāng)?shù)鼐用駥ν寥牢廴据^為 敏感；? 近期推出 6 8 9 樓共計 715 套房源 ， 為 2020 年主要供應(yīng) ，估計供應(yīng)量為 609 套；? 目前該項目已經(jīng)銷售完畢 。競 品項目分析 —— 陽光里程樓棟名稱總 套數(shù)（套）可預(yù)售 套數(shù)（套）16 幢 (16 幢 ) 66 2220 幢 (20 幢 ) 66 015 幢 (15 幢 ) 40 27 幢 (7 幢 ) 44 218 幢 (8 幢 ) 44 2924 幢 (24 幢 ) 88 1517 幢 (17 幢 ) 44 1918 幢 (18 幢 ) 44 1622 幢 (22 幢 ) 66 723 幢 (23 幢 ) 66 83 幢 (3 幢 ) 66 4021 幢 (21 幢 ) 66 1219 幢 (19 幢 ) 66 224 幢 (4 幢 ) 32 2312 幢 (12 幢 ) 40 14推出總面積（平米）樓號 預(yù)售證日期41,2563 、 4 、 78 、 122020/12/ 2143,043 15 19 2020/4/2暫無數(shù)據(jù) 20 24 2020 年注： 1 、關(guān)于預(yù)售證發(fā)布，張家港房地產(chǎn)信息網(wǎng)僅更新至 2020 年 9 月，后續(xù)樓棟推出暫無信息； 2 、以上推出面積包含地下車位及商業(yè)。尚城國際 凱思達資本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料為機密文件，僅供專業(yè)人士參考，請勿復(fù)制傳播。 從港城樓市整體情況看，成交均價及成交量走勢相背離，成交量的下降與主城區(qū)供應(yīng)量的下降有很大關(guān)系，與限貸政策導(dǎo) 致主力客群購買力受到壓抑也有關(guān)系，從成交均價的走勢可以看出前者的因素較大。 公寓市場容量 50 萬㎡，別墅年市場容量 16 萬㎡；公寓去化較好樓盤月均可達50 套，區(qū)域樓盤月均去化 30 套。 張家港目前主要商業(yè)項目均集中于二環(huán)之內(nèi)，以城中心老商業(yè)步行街和購物公園作為雙核，商業(yè)供應(yīng)較為集中。以凱麗百貨、商業(yè)大廈、第一人民商場、國際購物中心這代表。 （ 3）楊舍東路 楊舍東路是張家港市初具規(guī)模的特色餐飲街，經(jīng)過一段市場培育，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的特色街區(qū)，夜市氛圍深厚 ,培育了一批忠實的消費群。沙洲路以西大多是商業(yè)配套的業(yè)態(tài)，相對家居布藝比較聚集。項目集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、居住、辦公于一體，是“ 長三角首個集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的同核上海的新都市生活引導(dǎo)型購物公園”。已成為本地中高端的消費群體及周邊城市的中高端消費群體休閑娛樂購物的集聚中心。但是由于張家港城市地位和規(guī) 模的限制，未來超大體量的商業(yè)出現(xiàn)可能性較低，街區(qū)商業(yè)及中小規(guī)模配套商業(yè)較符合城市發(fā)展需求。 張家港中、高端客戶主要由以下三部分組成： 1. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主 ? 認為豪宅是最適宜居住的產(chǎn)品； ? 要求產(chǎn)品一定要有品質(zhì)感，滿足居住舒適度； ? 對價格 有一定的敏感度，追求高品質(zhì)的產(chǎn)品； ? 置業(yè)彈性較大，遇不到合適的產(chǎn)品會選擇暫緩購買； ? 有一定的投資意識。 客戶定位 項目定位以 18～ 28 的高層為主，小高層為輔，形成梯度風(fēng)景線。 2. 項目開發(fā)分期 項目擬定分五期開發(fā)，分期開發(fā)情況如下表所示： 項目面積（平方米）一期 二期 三期 四期 五期總建筑面積 6 2 0 , 8 5 9 1 3 1 , 1 0 0 1 2 6 , 1 0 0 1 2 6 , 1 0 0 1 2 1 , 1 0 0 1 1 6 , 4 5 9地上建筑面積 4 6 0 , 3 5 9 9 9 , 0 0 0 9 4 , 0 0 0 9 4 , 0 0 0 8 9 , 0 0 0 8 4 , 3 5 9地上可售 ( 租 ) 建筑面積 4 5 3 , 3 0 9 9 9 , 0 0 0 9 4 , 0 0 0 9 4 , 0 0 0 8 9 , 0 0 0 7 7 , 3 0 9可售（租）建筑面積 6 1 1 , 4 9 6 1 2 8 , 7 8 7 1 2 6 , 1 0 0 1 2 6 , 1 0 0 1 2 1 , 1 0 0 1 0 9 , 4 0 9住宅 4 1 3 ,3 0 9 9 6 ,0 0 0 8 0 ,0 0 0 8 0 ,0 0 0 8 4 ,5 0 0 7 2 ,8 0 9安置房 2 3 , 0 0 0 2 3 , 0 0 0 高層 3 9 0 , 3 0 9 7 3 , 0 0 0 8 0 , 0 0 0 8 0 , 0 0 0 8 4 , 5 0 0 7 2 , 8 0 9非住宅 4 7 , 0 5 0 3 , 0 0 0 1 4 , 0 0 0 1 4 , 0 0 0 4 , 5 0 0 1 1 , 5 5 0社區(qū)商業(yè) 2 0 , 0 0 0 3 , 0 0 0 4 , 0 0 0 4 , 0 0 0 4 , 5 0 0 4 , 5 0 0公寓式辦公 2 0 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 配套設(shè)施(文化中心) 7 , 0 5 0 7 , 0 5 0地下建筑 1 6 0 , 5 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0地下可售車庫 1 5 8 , 1 8 7 2 9 , 7 8 7 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0地下不可售車庫 2 , 3 1 3 2 , 3 1 3 3. 項目工程工期安排 項目擬定的工程工期安排如下所示： （ 1）一期工程工期安排 取得土地證 開工 （施工單位進場） 177。 以下結(jié)構(gòu)工程完成 1/3 主體完成 主體封頂 房屋竣工 整體交付 （ 5）五期工程工期安排 取得土地 開工（施 177。 項目面臨一定的風(fēng)險，地塊 區(qū)域相對于其他板塊居住氛圍不強，未來核心區(qū)域版塊競爭將成為本項目威脅之一；地塊周邊尚存兩個主要項目，未來將面臨競爭。該地塊張家港市政府 1 公里，距離張家港暨陽湖生態(tài)公園 4 公里，距離張家港商業(yè)中心沙洲路步行街 公里。如果市場長期去化緩慢，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)激烈的價格戰(zhàn)，項目也存在明顯的價格優(yōu)勢。測算拍賣地塊的樓面地價 2455 元 /平方米，則項目凈利潤為 54,359 萬元，銷售凈利率 %，項目動態(tài)內(nèi)部收益率為 %，經(jīng)濟效益可行。項目位于張家港市城北，屬于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，臨近市中心，目前住宅氛圍不夠，但項目體量較大，可以打造內(nèi)環(huán)境，配合商業(yè)配套，對剛需和剛改人群吸引力較大。 從地塊規(guī)模和位置上看，該地塊規(guī)模較大，適合打造一個大規(guī)模的住宅小區(qū)，可塑造出張家港罕見的大社區(qū)，并為該區(qū)域配套商業(yè)，形成區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心，積聚人氣。 另外，由于本項目將成為張家港市未來的第一大盤，市場去化將成為本項目的另一關(guān)鍵點。 項 目存在一定的劣勢，地塊位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，周邊廠區(qū)較多，配套相對較少，居住氛圍有待提升；地塊南側(cè)和東側(cè)均為高速路，沿街商業(yè)受到一定的限制；受制于當(dāng)前調(diào)控政策，當(dāng)前張家港市場房產(chǎn)去化較為緩慢。 以下結(jié)構(gòu)工程完成 1/3 主體完成 主體封頂 房屋竣工 整體交付 （ 3）三期工程工期安排 取得土地證 開工（施工單位進場） 177。 本項目約配置 4 萬平米商業(yè) ,由于項目南側(cè)為城市高速道路 ,北側(cè)振興路較窄難以營造商業(yè)氛圍 ,因此建議布置項目東側(cè)港城大道沿路； 商業(yè)功能定位： 通過大體量商業(yè)彌補項目配套不足的抗性； 通過自身商業(yè)特色豐富區(qū)域商業(yè)配套，形成小型商業(yè)中心； 商業(yè)形態(tài)： 建議街區(qū)式商業(yè)形態(tài) ,三層局部 4 層設(shè)計 ,配置合理的商業(yè)動線，將人流引入內(nèi)部循環(huán)，有利聚集人氣。 3. 外地務(wù)工、經(jīng)商人員 ? 首改型和再改型為主； ? 注重產(chǎn)品品質(zhì)感和居住舒適度； ? 通常選擇大規(guī)模的樓盤進行選擇，性價比是重要的衡量依據(jù) 。而城北商業(yè)氛圍尚未形成，隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)域人群的外溢以外來人口的導(dǎo)入，城北商業(yè)發(fā)展大有空間。商業(yè)仍然以百貨和大賣場為主，目前品牌覆蓋度較低，以國內(nèi)一二線品牌為主，國際一線和知名品牌尚未大規(guī)模進駐，商業(yè)市場有待于進一步發(fā)展。于 2020 年 5 月開業(yè)，已成為張家港的城市名片。 （ 5）購物公園 城西商圈以購物公園為核心。 （ 4）沙洲中路 沙洲中路是步行街的延續(xù)，以大中型餐飲和娛樂業(yè)最為集中。服飾鞋帽業(yè)態(tài)占比 70%以上，另有銀行等配套。 （ 1）沙洲路 步行街 沙洲路是張家港市唯一的商業(yè)步行街，是當(dāng)?shù)厥忻褓徫锵M的