【正文】 測(cè)算拍賣(mài)地塊的樓面地價(jià) 2455 元 /平方米，則項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為 54,359 萬(wàn)元，銷(xiāo)售凈利率 %，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)內(nèi)部收益率為 %，經(jīng)濟(jì)效益可行。項(xiàng)目位于張家港市城北，屬于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，臨近市中心，目前住宅氛圍不夠，但項(xiàng)目體量較大，可以打造內(nèi)環(huán)境，配合商業(yè)配套，對(duì)剛需和剛改人群吸引力較大。如果市場(chǎng)長(zhǎng)期去化緩慢，區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)激烈的價(jià)格戰(zhàn)，項(xiàng)目也存在明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 從地塊規(guī)模和位置上看，該地塊規(guī)模較大，適合打造一個(gè)大規(guī)模的住宅小區(qū)，可塑造出張家港罕見(jiàn)的大社區(qū)，并為該區(qū)域配套商業(yè)，形成區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心，積聚人氣。該地塊張家港市政府 1 公里，距離張家港暨陽(yáng)湖生態(tài)公園 4 公里，距離張家港商業(yè)中心沙洲路步行街 公里。 另外，由于本項(xiàng)目將成為張家港市未來(lái)的第一大盤(pán)，市場(chǎng)去化將成為本項(xiàng)目的另一關(guān)鍵點(diǎn)。 項(xiàng)目面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)，地塊 區(qū)域相對(duì)于其他板塊居住氛圍不強(qiáng)，未來(lái)核心區(qū)域版塊競(jìng)爭(zhēng)將成為本項(xiàng)目威脅之一；地塊周邊尚存兩個(gè)主要項(xiàng)目，未來(lái)將面臨競(jìng)爭(zhēng)。 項(xiàng) 目存在一定的劣勢(shì)，地塊位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊廠(chǎng)區(qū)較多，配套相對(duì)較少，居住氛圍有待提升；地塊南側(cè)和東側(cè)均為高速路，沿街商業(yè)受到一定的限制；受制于當(dāng)前調(diào)控政策，當(dāng)前張家港市場(chǎng)房產(chǎn)去化較為緩慢。 以下結(jié)構(gòu)工程完成 1/3 主體完成 主體封頂 房屋竣工 整體交付 （ 5）五期工程工期安排 取得土地 開(kāi)工（施 177。 以下結(jié)構(gòu)工程完成 1/3 主體完成 主體封頂 房屋竣工 整體交付 （ 3）三期工程工期安排 取得土地證 開(kāi)工（施工單位進(jìn)場(chǎng)） 177。 2. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分期 項(xiàng)目擬定分五期開(kāi)發(fā)，分期開(kāi)發(fā)情況如下表所示： 項(xiàng)目面積（平方米）一期 二期 三期 四期 五期總建筑面積 6 2 0 , 8 5 9 1 3 1 , 1 0 0 1 2 6 , 1 0 0 1 2 6 , 1 0 0 1 2 1 , 1 0 0 1 1 6 , 4 5 9地上建筑面積 4 6 0 , 3 5 9 9 9 , 0 0 0 9 4 , 0 0 0 9 4 , 0 0 0 8 9 , 0 0 0 8 4 , 3 5 9地上可售 ( 租 ) 建筑面積 4 5 3 , 3 0 9 9 9 , 0 0 0 9 4 , 0 0 0 9 4 , 0 0 0 8 9 , 0 0 0 7 7 , 3 0 9可售（租）建筑面積 6 1 1 , 4 9 6 1 2 8 , 7 8 7 1 2 6 , 1 0 0 1 2 6 , 1 0 0 1 2 1 , 1 0 0 1 0 9 , 4 0 9住宅 4 1 3 ,3 0 9 9 6 ,0 0 0 8 0 ,0 0 0 8 0 ,0 0 0 8 4 ,5 0 0 7 2 ,8 0 9安置房 2 3 , 0 0 0 2 3 , 0 0 0 高層 3 9 0 , 3 0 9 7 3 , 0 0 0 8 0 , 0 0 0 8 0 , 0 0 0 8 4 , 5 0 0 7 2 , 8 0 9非住宅 4 7 , 0 5 0 3 , 0 0 0 1 4 , 0 0 0 1 4 , 0 0 0 4 , 5 0 0 1 1 , 5 5 0社區(qū)商業(yè) 2 0 , 0 0 0 3 , 0 0 0 4 , 0 0 0 4 , 0 0 0 4 , 5 0 0 4 , 5 0 0公寓式辦公 2 0 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 1 0 , 0 0 0 配套設(shè)施(文化中心) 7 , 0 5 0 7 , 0 5 0地下建筑 1 6 0 , 5 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0地下可售車(chē)庫(kù) 1 5 8 , 1 8 7 2 9 , 7 8 7 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0 3 2 , 1 0 0地下不可售車(chē)庫(kù) 2 , 3 1 3 2 , 3 1 3 3. 項(xiàng)目工程工期安排 項(xiàng)目擬定的工程工期安排如下所示： （ 1）一期工程工期安排 取得土地證 開(kāi)工 （施工單位進(jìn)場(chǎng)） 177。 本項(xiàng)目約配置 4 萬(wàn)平米商業(yè) ,由于項(xiàng)目南側(cè)為城市高速道路 ,北側(cè)振興路較窄難以營(yíng)造商業(yè)氛圍 ,因此建議布置項(xiàng)目東側(cè)港城大道沿路； 商業(yè)功能定位： 通過(guò)大體量商業(yè)彌補(bǔ)項(xiàng)目配套不足的抗性； 通過(guò)自身商業(yè)特色豐富區(qū)域商業(yè)配套，形成小型商業(yè)中心； 商業(yè)形態(tài)： 建議街區(qū)式商業(yè)形態(tài) ,三層局部 4 層設(shè)計(jì) ,配置合理的商業(yè)動(dòng)線(xiàn)，將人流引入內(nèi)部循環(huán)，有利聚集人氣。 客戶(hù)定位 項(xiàng)目定位以 18～ 28 的高層為主，小高層為輔，形成梯度風(fēng)景線(xiàn)。 3. 外地務(wù)工、經(jīng)商人員 ? 首改型和再改型為主； ? 注重產(chǎn)品品質(zhì)感和居住舒適度； ? 通常選擇大規(guī)模的樓盤(pán)進(jìn)行選擇，性?xún)r(jià)比是重要的衡量依據(jù) 。 張家港中、高端客戶(hù)主要由以下三部分組成： 1. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主 ? 認(rèn)為豪宅是最適宜居住的產(chǎn)品； ? 要求產(chǎn)品一定要有品質(zhì)感，滿(mǎn)足居住舒適度； ? 對(duì)價(jià)格 有一定的敏感度，追求高品質(zhì)的產(chǎn)品； ? 置業(yè)彈性較大，遇不到合適的產(chǎn)品會(huì)選擇暫緩購(gòu)買(mǎi)； ? 有一定的投資意識(shí)。而城北商業(yè)氛圍尚未形成，隨著城市的發(fā)展，中心區(qū)域人群的外溢以外來(lái)人口的導(dǎo)入，城北商業(yè)發(fā)展大有空間。但是由于張家港城市地位和規(guī) 模的限制，未來(lái)超大體量的商業(yè)出現(xiàn)可能性較低，街區(qū)商業(yè)及中小規(guī)模配套商業(yè)較符合城市發(fā)展需求。商業(yè)仍然以百貨和大賣(mài)場(chǎng)為主，目前品牌覆蓋度較低，以國(guó)內(nèi)一二線(xiàn)品牌為主，國(guó)際一線(xiàn)和知名品牌尚未大規(guī)模進(jìn)駐，商業(yè)市場(chǎng)有待于進(jìn)一步發(fā)展。已成為本地中高端的消費(fèi)群體及周邊城市的中高端消費(fèi)群體休閑娛樂(lè)購(gòu)物的集聚中心。于 2020 年 5 月開(kāi)業(yè)，已成為張家港的城市名片。項(xiàng)目集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、居住、辦公于一體，是“ 長(zhǎng)三角首個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑為一體的同核上海的新都市生活引導(dǎo)型購(gòu)物公園”。 （ 5）購(gòu)物公園 城西商圈以購(gòu)物公園為核心。沙洲路以西大多是商業(yè)配套的業(yè)態(tài)，相對(duì)家居布藝比較聚集。 （ 4）沙洲中路 沙洲中路是步行街的延續(xù)，以大中型餐飲和娛樂(lè)業(yè)最為集中。 （ 3）楊舍東路 楊舍東路是張家港市初具規(guī)模的特色餐飲街，經(jīng)過(guò)一段市場(chǎng)培育，已經(jīng)形成了一定規(guī)模的特色街區(qū)，夜市氛圍深厚 ,培育了一批忠實(shí)的消費(fèi)群。服飾鞋帽業(yè)態(tài)占比 70%以上，另有銀行等配套。以凱麗百貨、商業(yè)大廈、第一人民商場(chǎng)、國(guó)際購(gòu)物中心這代表。 （ 1）沙洲路 步行街 沙洲路是張家港市唯一的商業(yè)步行街，是當(dāng)?shù)厥忻褓?gòu)物消費(fèi)的主要場(chǎng)所。 張家港目前主要商業(yè)項(xiàng)目均集中于二環(huán)之內(nèi)，以城中心老商業(yè)步行街和購(gòu)物公園作為雙核，商業(yè)供應(yīng)較為集中。 當(dāng)前市區(qū)公寓市場(chǎng)多為尾盤(pán)銷(xiāo)售，市場(chǎng)供需相對(duì)平衡，市場(chǎng)平穩(wěn)。 公寓市場(chǎng)容量 50 萬(wàn)㎡，別墅年市場(chǎng)容量 16 萬(wàn)㎡；公寓去化較好樓盤(pán)月均可達(dá)50 套，區(qū)域樓盤(pán)月均去化 30 套。 目前環(huán)線(xiàn)內(nèi)整個(gè)市場(chǎng)公寓價(jià)格集中在 12020 元 /㎡左右。 從港城樓市整體情況看，成交均價(jià)及成交量走勢(shì)相背離，成交量的下降與主城區(qū)供應(yīng)量的下降有很大關(guān)系，與限貸政策導(dǎo) 致主力客群購(gòu)買(mǎi)力受到壓抑也有關(guān)系，從成交均價(jià)的走勢(shì)可以看出前者的因素較大。? 該 項(xiàng)目 2020 年 8 月推出 15 24 樓 ， 共計(jì)約 500 套房源 。尚城國(guó)際 凱思達(dá)資本K E Y S T ON E C A P I T A L* 本材料為機(jī)密文件，僅供專(zhuān)業(yè)人士參考，請(qǐng)勿復(fù)制傳播。 2020年 3 月推出 3 、 4 樓房源 ， 目前該樓盤(pán)去化已 近 80 % ；? 該樓盤(pán)靠近張家港市知名中學(xué) —— 梁豐國(guó)際中學(xué) ， 同時(shí)靠近張家港城西商業(yè)中心 —— 張家港購(gòu)物公園 ， 故樓盤(pán)售價(jià)較城北分區(qū)高 。競(jìng) 品項(xiàng)目分析 —— 陽(yáng)光里程樓棟名稱(chēng)總 套數(shù)（套）可預(yù)售 套數(shù)（套）16 幢 (16 幢 ) 66 2220 幢 (20 幢 ) 66 015 幢 (15 幢 ) 40 27 幢 (7 幢 ) 44 218 幢 (8 幢 ) 44 2924 幢 (24 幢 ) 88 1517 幢 (17 幢 ) 44 1918 幢 (18 幢 ) 44 1622 幢 (22 幢 ) 66 723 幢 (23 幢 ) 66 83 幢 (3 幢 ) 66 4021 幢 (21 幢 ) 66 1219 幢 (19 幢 ) 66 224 幢 (4 幢 ) 32 2312 幢 (12 幢 ) 40 14推出總面積（平米）樓號(hào) 預(yù)售證日期41,2563 、 4 、 78 、 122020/12/ 2143,043 15 19 2020/4/2暫無(wú)數(shù)據(jù) 20 24 2020 年注： 1 、關(guān)于預(yù)售證發(fā)布，張家港房地產(chǎn)信息網(wǎng)僅更新至 2020 年 9 月，后續(xù)樓棟推出暫無(wú)信息； 2 、以上推出面積包含地下車(chē)位及商業(yè)。推出總面積（平米）樓號(hào) 預(yù)售證日期46,1196 、 811 、 122020/6樓棟名稱(chēng) 總 套數(shù)（套）可預(yù)售 套數(shù)（套）8 幢 (8 幢 ) 69 1910 幢 (10 幢 ) 0 06 幢 (6 幢 ) 102 923 幢 (3 幢 ) 24 2412 幢 (12 幢 ) 184 7811 幢 (11 幢 ) 63 354 幢 (4 幢 ) 0 0合計(jì) 442 248? 該 項(xiàng)目 2020 年 6 月可預(yù)售體量約 5 萬(wàn)方占總體量的一半，后續(xù)供應(yīng)約 5 萬(wàn)方；? 該項(xiàng)目采用“惜量入市”的策略， 6 月份拿到預(yù)售證分 6 月、9 月、 11 月，共三次推盤(pán)入 市；? 目前該項(xiàng)目系尾盤(pán)銷(xiāo)售。競(jìng)品項(xiàng)目分析 —— 君臨新城推出總面積（平米）樓號(hào) 預(yù)售證日期未公布 8 、 9 、 6 預(yù)售證50, 3 7 62, 1 35 50, 8 4 55, 2 12 樓棟名稱(chēng) 總套數(shù)（套）可預(yù)售 套數(shù)（套）9 幢 (9 幢 ) 276 2763 幢 (3 幢 ) 163 575 幢 (5 幢 ) 196 1674 幢 (4 幢 ) 294 777 幢 (7 幢 ) 194 596 幢 (6 幢 ) 163 1002 幢 (2 幢 ) 151 298 幢 (8 幢 ) 276 2331 幢 (1 幢 ) 277 67合計(jì) 1,990 1,065? 該 項(xiàng)目前期推盤(pán)除 5 樓銷(xiāo)售不理想外 ， 其余去化均超過(guò)70 % ， 主要由于 5 位置不佳造成 ， 位于原化肥廠(chǎng)舊址 ， 當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)土壤污染較為 敏感；? 近期推出 6 8 9 樓共計(jì) 715 套房源 ， 為 2020 年主要供應(yīng) ，估計(jì)供應(yīng)量為 609 套；? 目前該項(xiàng)目已經(jīng)銷(xiāo)售完畢 。 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 物 業(yè) 類(lèi)型 面積段 總價(jià)段 總套數(shù) 已售套數(shù) 月均去化量 國(guó)泰潤(rùn)園 類(lèi)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 400700㎡ 600~2020萬(wàn) 94 71 4 暨陽(yáng)湖壹號(hào) 類(lèi)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 291600㎡ 800~2400萬(wàn) 311 219 香蜜湖公館 類(lèi)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 270700㎡ 350900萬(wàn) 136 116 緹香世家 類(lèi)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 375450㎡ 480600萬(wàn) 64 42 蘇園 雙拼、聯(lián)排 450600㎡ 400、 500、600 萬(wàn) 103 65 中昊檀宮7. 景江 花園8. 世茂九溪墅9. 觀(guān)唐10. 新瓏 灣11. 緹香鏡湖灣12. 薔薇墅市區(qū)別墅目前在售代表樓盤(pán)：在售別墅主要集中在東南方向，擁有暨陽(yáng)湖、梁豐生態(tài)園等優(yōu)勢(shì)景觀(guān)城北板塊城東板塊城南板塊城西板塊城中板塊123467589101112 張家港別墅市場(chǎng)單個(gè)樓盤(pán)月均去化 8 套，戶(hù)型 300 ㎡以上，單價(jià)不高， 因此不建議做大面積別墅產(chǎn)品。 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建筑面積 后續(xù)供應(yīng)預(yù)估 所在區(qū)域 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 君臨新城 25 萬(wàn)方 5 萬(wàn) 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 9 月 江南十二府 13 萬(wàn)方 萬(wàn) 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 6 月 陽(yáng)光里程花園 約 15 萬(wàn) 無(wú) 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 6 月 中銳尚城花園 約 12 萬(wàn) 3 萬(wàn) 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 5 月 緹香世家 約 15 萬(wàn) 無(wú) 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 6 月 中聯(lián)君悅 約 5 萬(wàn) 2 萬(wàn) 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 5 月 國(guó)泰潤(rùn)園 約 15 萬(wàn) 無(wú) 市區(qū)（二環(huán)內(nèi)） 2020 年 1 月 張家港市場(chǎng)在售的別墅主要集中在東南方向，擁有暨陽(yáng)湖、梁豐生態(tài)園等優(yōu)勢(shì)景觀(guān)。值得關(guān)注的是城北區(qū)域的兩個(gè)樓盤(pán)月均去化都接近了 30 套，城北正被整個(gè)市場(chǎng)所肯定。 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 物業(yè)類(lèi)型 容積率 成交均