【正文】 以半年為計息周期，%；其中本年應(yīng)計利息計算公式為：借款還本付息表類型項目合計建設(shè)經(jīng)營期（年）201220132014上半年下半年上半年下半年上半年下半年第一筆借款年初借款累計37313852293519881010本年借款3675本年應(yīng)計利息56121125956533本年還本付息1043104310431043年末借款累計373138522935198810100第二筆借款年初借款累計5570424328741460本年借款5481本年應(yīng)計利息891811389347本年還本付息1507150715071507年末借款累計55704243287414600借款匯總年初借款累計037319422717848622470本年借款9155367554810000本年應(yīng)計利息10455621030623315880本年還本付息10200002550255025502550年末借款累計　3731 9422 7178 4862 2470 0 9．5 銷售收入和稅金及附加計算，編制有以下銷售稅金及附加估算表。銀行貸款還本付息方式采用等額還本付息，從2013年上半年開始還本付息，2014年下半年還清。因此，前期的資金運用是關(guān)鍵，此期間應(yīng)確保資金的及時有效到位，避免前期工作的擱置而影響后期進度。目前房地產(chǎn)市場正處于嚴(yán)格調(diào)控時期，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款把控更為嚴(yán)格，貸款成本高、難度大；該項目貸款額只占總投資額的6%，比例極低，相信將很容易從銀行融得資金。從項目本身的投資資金組成結(jié)構(gòu)來看并不理想，自有資金占比過大，將降低自有資金的投資利潤率，增加投資商的壓力。序號項目合計（萬元）得房成本（萬元）住宅地下車庫一開發(fā)成本131435 132844 2179 1土地成本117000 117000 0 2前期工程費947 840 107 3建安工程費8373 10468 1494 4基礎(chǔ)設(shè)施費2423 2149 274 5公共設(shè)施配套費1820 1614 206 6開發(fā)期間稅費329 292 37 7不可預(yù)見費543 481 61 二開發(fā)費用24566 21787 2778 1管理費用3943 3497 446 2銷售費用10423 9244 1179 3財務(wù)費用10200 9046 1154 三合計156000 154632 4957 四單方開發(fā)成本（元/㎡）23627 26406 6639 9．4資金籌措、投資計劃及借款利息9．4．1 資金籌措及投資計劃本項目建設(shè)投資的資金來源有三個渠道，企業(yè)自有資金，銀行貸款和銷售住宅收入再投入。9．3．3 總成本費用匯總及得房成本總成本費用 = 土地成本+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費 +開發(fā)期間稅費+不可預(yù)見費+ 管理費用+銷售費用 +財務(wù)費用=156000萬元。序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1廣告宣傳及市場推廣費銷售收入%5211 2銷售代理費銷售收入%3127 3其他銷售費用銷售收入1%2085 4合計　10423 3）財務(wù)費用合計：10200萬元。9．3 項目總投資與成本估算9．3．1 開發(fā)成本1）土地成本合計：117000萬元序號項目樓面地價單價（元/㎡）數(shù)量（㎡）金額（萬元）1土地成本19980 58560 117000 2）前期工程費合計：947萬元序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費建安工程費3%251 2項目可行性研究費建安工程費%126 3地質(zhì)勘察測繪費建安工程費%42 4三通一平費總工程量80元/㎡528 5合計1+2+3+4947 3）建安成本合計：8373萬元序號項目工程量（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）一住宅5396019401樁基礎(chǔ)53960120648 2土建工程5396015008094 3一般水電安裝53960150809 4電梯5396090486 5消防5396045243 6通訊539601581 7煤氣539601054 8有線電視539601054 二地下車庫費用20001494 三總計　8373 4）基礎(chǔ)設(shè)施費合計：2423萬元序號項目工程量（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）1供水66028 22145 2供電66028 65429 3道路66028 55363 4綠化66028 110726 5供氣66028 1599 6排水排污66028 45297 8電訊66028 1066 9環(huán)衛(wèi)66028 533 10其他66028 40264 11合計　3672423 5）公共配套設(shè)施費合計：1820萬元序號項目工程量（㎡）單價（元/㎡）金額（萬元）1會所350045001575 2體育設(shè)施9002500225 3商鋪150100015 4居委辦公室5010005 5合計4600　1820 6）不可預(yù)見費合計：543萬元序號項目名稱基礎(chǔ)參數(shù) （萬元）技術(shù)參數(shù)合計（萬元）1不可預(yù)見費25項投資成本總和4%543 7）開發(fā)期間稅費合計：329萬元序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)建設(shè)費%133 2建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費建安工程費4‰33 3預(yù)算定額管理費建安工程費1‰8 4建設(shè)工程交易中心招投標(biāo)服務(wù)費建安工程費2‰17 5工程建設(shè)監(jiān)理費建安工程費%100 6其他稅費基礎(chǔ)建設(shè)費%36 7合計　329 9．3．2 開發(fā)費用合計：23285萬元序號項目名稱基礎(chǔ)參數(shù)（萬元）技術(shù)參數(shù)合計（萬元）一開發(fā)費用　　23285 1管理費用1314353%3943 2銷售費用（宣傳推廣費）208456銷售收入5%104233財務(wù)費用　銀行貸款利息10200 1）管理費用合計：3943萬元序號項目名稱基礎(chǔ)參數(shù) （萬元）技術(shù)參數(shù)合計（萬元）1管理費開發(fā)成本中17項投資成本總和3%3943 2）銷售費用合計：10423萬元。、白云區(qū)房地產(chǎn)目前市場狀況和預(yù)測以及第三章競爭對手分析，目前項目周邊樓盤的銷售價格為22000元/㎡左右，%,但鑒于廣州市新出臺的關(guān)于房價的政策——房價年增漲率不得超過本年GDP增漲率的規(guī)定，保守估計未來白云區(qū)房價年增漲率為10%，再加之白云新城的高端檔次及未來23年內(nèi)建設(shè)的完善程度，則到2013年項目可銷售時，住宅售價預(yù)計為34000元/㎡，并且保守確定往后每半年以5%的幅度遞增，分別為34000元/㎡、35700元/㎡、37128元/㎡、38613元/㎡。住宅部分從2013年上半年開始銷售，兩年后100%銷售完畢，預(yù)計每半年以40%、30%、20%、10%的比例銷售。宗地編號AB29070083占地面積㎡20795計算容積率建筑面積㎡58560 總建筑面積㎡66028 其中住宅部分㎡53960 會所㎡3500 體育設(shè)施㎡900 商鋪㎡150 居委辦公室㎡50 地下車庫（不計入容積率）㎡7468 設(shè)計地下車位個數(shù)（1：1）508，各戶型面積如表所示，主要以小三房、三房為主，兩者共406套，占比80%；全部住宅總建筑面積為53960㎡。工程進度表序號工序名稱201220132014上半年下半年上半年下半年上半年下半年1前期準(zhǔn)備工作　　　　　24棟21層6棟16層4棟12層前期工程　　　　　3土建工程　　　4室內(nèi)裝修工程　　　　　5設(shè)備安裝工程　　　　　6公建配套工程　　　　7預(yù)售　　8交樓　　　　　9．2 項目開發(fā)基本參數(shù)9．2．1 面積基數(shù)根據(jù)廣州市規(guī)劃局AB29070083宗地規(guī)劃文件，本項目的基本規(guī)劃參數(shù)如表所示：宗地編號AB29070083占地面積20795㎡建筑面積≤58586㎡容積率≤綠化率≥35%建筑密度≤30%根據(jù)第八章產(chǎn)品設(shè)計的相關(guān)內(nèi)容，最終確定有如表所示的各項建設(shè)面積，總建筑面積為66028㎡，其中地上面積為58560㎡，地下面積為7468㎡。9．1．3 交樓及銷售（2013年1月2014年12月）主要是取得預(yù)售證后進行銷售，最終完成銷售任務(wù)；銷售采用滾動銷售的形式，分批次投入市場，前期試探市場，再根據(jù)情況做調(diào)整，安排銷售鋪排；另外，前期銷售收入再投入項目建設(shè)，合理運用資金。3）第三階段：（2013年1月2013年9月）裝修及安裝，主要是外立面安裝工程施工、室內(nèi)裝修設(shè)計等環(huán)節(jié)、機電安裝等。主要進行前期工程準(zhǔn)備，樁、基坑支護工程施工、地下室工程施工等相關(guān)工作事項。9．1．1 前期工作（2012年1月2012年6月）：此階段主要工作為項目前期可行性研究及規(guī)劃方案，項目開發(fā)報建、項目可行性分析、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工圖設(shè)計、選擇合作單位、及相關(guān)的土地使用手續(xù)辦理事項。因此，小區(qū)內(nèi)部公共配套設(shè)施主要有會所、室外體育場和室內(nèi)體育館等。戶型裝修二房、小三房可考慮毛坯銷售，以降低售價；三房、四房可考慮中高檔次精裝修。戶型二房小三房三房四房合計面積（概數(shù)）75㎡100㎡120㎡140㎡/套數(shù)8019221422508占比16%38%42%4%100%戶型布局上應(yīng)遵循實用性、安全性、經(jīng)濟性、靈活性、藝術(shù)性五大原則。會所設(shè)計要獨具特色，采用仿古的手法，給人以強烈的城堡意象。8）出入口：主設(shè)兩個出入口，車輛由此進出地下車庫，居民也由此進出小區(qū)；另外，景觀軸直接連接中心綠地，綠地與小區(qū)可進行交互。6）綠化：在各級道路上點綴各種綠化，選擇具有歐洲城堡風(fēng)格的植物；主要的景觀軸應(yīng)要營造出一種氣派莊嚴(yán)的氛圍；小區(qū)在綠化景觀設(shè)計上遵循開放的思路，與周邊的中心綠地、水體進行互動，一體化設(shè)計。4）居委辦公室：按照公建配套要求建設(shè)一處50㎡的居委辦公室。數(shù)碼影院，舉行私人電影派對 雅致KTV房，同學(xué)朋友聚會水療室 健身房 2）體育設(shè)施：戶外體育場有網(wǎng)球場和籃球場，小型體育館包括恒溫游泳池、桌球室、室內(nèi)羽毛球和籃球場等，需計的建筑面積為900㎡。因此小區(qū)內(nèi)部配套主要有會所、戶外體育場、小型體育館、部分底層商鋪和居委會辦公室。八 產(chǎn)品設(shè)計8．1 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計8．1．1 住宅設(shè)計本項目設(shè)計建造14棟小高層、高層建筑，其中4棟一梯三戶21層高層，6棟一梯兩戶16層高層，4棟12層一梯兩戶小高層，首層架空，共508套單元，住宅部分總建筑面積53960㎡；北高南低，景觀面寬闊，大部分單位能望到白云山景；基本上戶戶南北朝向，通風(fēng)性好；住宅建筑物空間布局合理，相互錯開，通風(fēng)采光基本互不影響，最大程度不限制景觀面；既富有層次又錯落有致的排列，增加小區(qū)空間美感。樣板房各處的細節(jié)要考慮周到，臥室床位擺放、廚房廚具安放、餐桌餐具擺放、衛(wèi)生間洗漱用具布置等等，都應(yīng)精心設(shè)置，讓客戶感受到舒適溫暖的家的感覺?！鞍自票ぁ表椖康臉影宸渴且灾髁粜腿慷d為標(biāo)準(zhǔn)，重點是營造一個尊貴歐式城堡風(fēng)格的家。“白云堡”項目的售樓書內(nèi)容包括：（1） 樓盤的地理位置（2） 樓盤的景觀（3） 樓盤的結(jié)構(gòu)特點（4）