【正文】 該項目在城市西南。：（1）但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有 A 市油氈廠、A 市無縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據(jù)絕對優(yōu)勢。（4）本案所在區(qū)域的購買力較強(qiáng)，中高檔市場發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計，今年上半年成交貨 值在 30 萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的 52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的 32%，占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。（2）B 公司的品牌已經(jīng)深得消費者認(rèn)同，但由于 B 公司在西南部市場一直未有開發(fā)項目， 故造成了一定的追隨 B 公司品牌的潛在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調(diào)動這部分潛在人群。第八章 可行性結(jié)論：（1）政府對梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地 位，吸引了有效消費群體的關(guān)注?？傮w上來看該項目收益水平相當(dāng)理想。1） 成本變動對各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本（?00%）（?5%）（?0%）（?05%）（?10%）單位成本(元/m2)2,2,2,2,3,總投資86,82,78,91,95,項目利潤25,29,34,21,16,稅后利潤14,17,20,11,8,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%2） 售價變動對各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：一、售價的影響預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價敏感系數(shù)（?00%）（?5%）（?0%）（?05%）（?10%）銷售均價(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400項目利潤25,46520,05314,64130,87736,289稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化容積率主要指標(biāo)容積率（）容積率（）容積率（）容積率（（）可售面積（m2） 300,300,300,300,300,營業(yè)收入114,97,105,117,122,總投資86,78,82,93,100,項目利潤25,18,22,21,19,稅后利潤14,9,12,11,10,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%30（1） 保本售價：3046 元/m2（2） 保本銷售率： %：就項目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響：1）稅務(wù)資源的充分運用：若實現(xiàn)用 B 公司住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤 5472 萬元，使項目銷售凈利率達(dá)到 %。計五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計方案的不同而不同環(huán)境設(shè)計1615環(huán)境工程總造價*10%綠化建設(shè)費1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為 65 元/平方米建筑小品923新城此項造價約為 元/平方米圍墻建造費1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為 500 元/延米,本項目圍墻約為 2300米室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項造價約為 元/平方米室外零星設(shè)923各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等,新城此項造價約為 元/平方米施六、公建配套費1,49550幼兒園2809按 2000 平米考慮，每平米土建 1200 元，配置費 200 元/平米游泳池45015網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置,一個標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為 40 萬兒童游樂設(shè)2408土建、設(shè)備、各項設(shè)施,施非營業(yè)性公45015會所、居委會等 3000 平米，土建 1200 元/平米，設(shè)備及裝修 300 元/平建米七、直接費合計80,302,676728
八、不可預(yù)見費80827直接成本*1%九、開發(fā)間接費1,66455監(jiān)理費 214 萬(7 元/平)/行政管理費 960 萬(20 萬每月)/利息 730 萬十、開發(fā)成本82,772,7589十一、營銷費用3,990133銷售收入*%十二、總投資86,762,8982A 市地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享 受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定 的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費、土地出讓金、大市政配套費）的 3%；即使按法定所得稅率，因 A 市公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付 可能遠(yuǎn)低于 33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。費出讓金1,96065出讓面積 525 畝(35 萬平米)，評估價約 800 元/平米,應(yīng)按 17%計算，應(yīng)為 136 元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到 7%，計 56 元/平米大市政配套5,033168建筑面積 18 萬平米*165 元/平米,其中含污水 2雨水 3煤氣 自費來水 2道路及其他 45 元/平米交易費472評估值的 %契稅88429土地補(bǔ)償費/出讓金/大配套之和的 3%27
二、開發(fā)前期費5,205173勘察設(shè)計費1,19040報批報建費3,752125三通一平費1224場地具備道路\場地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水 31 萬元\臨電 92 萬元.臨時設(shè)施費1425臨時圍墻 31 萬/臨時辦公室 50(裝修)/臨時圍板 61 萬三、主體工程費28,50950新城東區(qū)多層簽約價 827 元/平米,變更及簽證 35 元/平米,本項目按 8600元/平米考慮。第七章 投資收益分析一. 成本預(yù)測依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項目總投資 億元，單位可售面積完全成本 2892 元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：項目總成單位說明本(萬成本元）一、土地成本31,391,0446土地方補(bǔ)償22,47749總用地 525 畝，每畝 萬元。2005 年開發(fā) 萬平米。2003 年開發(fā) 7 萬平米。：玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項目總建筑面積為 萬平米,其中住宅面積約 萬平米，配套非營業(yè)性公建面積 萬平米，考慮配套的學(xué)校約1 萬平米由合作方建設(shè),我司建設(shè)約 萬平米的非營業(yè)性公建,可銷售住宅面積約 萬平米。，不適合做儲備項目。第六章 項目開發(fā)計劃： A 市公司 2001 年經(jīng)營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計劃。，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建， 規(guī)劃配套公建面積約 萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源 共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民 使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。東至市政干道——解放南路，25需退綠化隔離帶 50 米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶 10 米；西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶 20 米；南至市政規(guī)劃路。，朝向南偏東 15。：①總用地面積: 萬平方米其中:市政待征地: 萬平方米 居住用地: 萬平方米②總建筑面積: 萬平方米 居住用地容積率: 其中:非營業(yè)性公建： 萬平方米營業(yè)性公建： 萬平方米住宅總建筑面積： 萬平方米住宅容積率: ③住宅建設(shè)用地: 萬平方米。,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁椖糠?wù),而是為總個控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國際學(xué)校距離本項目較近,本項目內(nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時仍考慮建設(shè),同時合作方表示他們出面來調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費用。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊 地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。5. 玻璃廠項目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北 側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。但在現(xiàn)階段也 存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。推出低層聯(lián)排別墅、獨立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。0 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵 0 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置 0 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨特的立面設(shè)計 0 經(jīng)濟(jì)、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套 0 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合 0 合理的市政設(shè)施配套 0 規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合 具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。第五章 規(guī)劃設(shè)計要點231. 總體規(guī)劃設(shè)計思路 擬借鑒 B 公司新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在 A 市市南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。 此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)