【正文】 ：個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：3．1 世紀(jì)城：該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在 100 平方米（兩室） 以及 140（平米）三室。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。（6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地 的收入，采取即征即返的形式，免征營業(yè)稅和所得稅，作為國有資本金投入。 B 公司公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。，在保證 B 公司公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過程中不受因土地方的責(zé)任干擾。 公司公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后，由公證處將 5000 萬元存入土地方指 定的帳戶，如果此時(shí)一期約 300 畝開發(fā)用地還未提供給 B 公司使用，該筆款延遲到一期 用地交地后一周內(nèi)支付。
：土地方為 A 市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為 A 市市國營企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營業(yè) 務(wù)，全廠職工 3000 余人。② 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。 0 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值 7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測算時(shí) 按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為 1960 萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為 1400 萬元,可 節(jié)省 560 萬元。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴猓诮夥拍下酚?00 的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭?，F(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為 A 市市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬 30 米。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為 A 市津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃 為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。（4）項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè) 40 平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng) 目建設(shè)無影響。該宗地?cái)M規(guī) 劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。商品房銷售均價(jià)明顯高 于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。新城項(xiàng) 目自 98 年開盤以來熱銷 A 市市，成為 A 市公司的主要利潤支柱，但到 2002 年后新城項(xiàng)目基 本開發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品 原因，也不是一短期熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié) 奏銷售為目的的項(xiàng)目。反觀 A 市的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的 行政中心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游 工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的 聯(lián)在一起。由此看出，B 公司的物業(yè)分布與 A 市的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營計(jì)劃要求，A 市公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年 有 35 個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證 A 市公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和 B 公司產(chǎn)品在 A 市的市場影響力。④規(guī)劃在河西區(qū) A 市賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政 中心南遷，南部土地升值潛力大。按照市規(guī)劃院編制的 控規(guī)要求，用地分析見下表：名稱面積(萬平米)折算成畝數(shù)毛地面積525其中市政代征地94(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地)可建設(shè)用地面積431其中區(qū)內(nèi)配套用地41（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）凈住宅用地面積391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%:序號(hào)用地性質(zhì)用地面積容積率建筑密度建筑限高綠地率(萬平米)(%)(M)(%)1住宅地塊 13050402住宅地塊 23080403住宅地塊 33050404
4住宅地塊 4303040524 班小學(xué)及 15 班幼兒252540園用地6儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公505020共服務(wù)設(shè)施用地:東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。（5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的 2 口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度 50℃左 右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉庫 和 A 市津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開發(fā),屬于 梅江南居住區(qū)的一部分,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河,基本上形成一個(gè) 大的居住片區(qū)。 項(xiàng)目南側(cè)的 40 米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位時(shí)由政府供熱部門提供臨時(shí)鍋爐房供熱。（列表說明上述問題） 3．周邊地價(jià)的比較：①與梅江地價(jià)的比較：梅江拍賣價(jià)為 1248 元/平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在 左右，推算其可用地地價(jià)為 萬元/畝。③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。 合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié) 助 B 公司公司與土地方的合作并保證 B 公司按其原有合作條件與土地方合作。 B 公司公司與市土地局簽定國有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付 10000 萬元補(bǔ)償費(fèi)，每 3 個(gè)月付四分之一（即 2500 萬元）。 B 公司公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，協(xié)助 B 公司公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下，低于 7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,B 公司拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃①補(bǔ)償價(jià)款：總額為 1000 萬元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開發(fā)的損失補(bǔ)12償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。，在保證 B 公司公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過程中不受干擾。 ，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地 變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià) 證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待 企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。2） 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為 A 市市中高檔物業(yè)的集中區(qū) 域，中高檔市場發(fā)展的較為成熟且市場容量相對(duì)較大。建筑形式基本為多層。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性 方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。3．3 云水園：17該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國際老人村”外，環(huán) 境建造上并不具備優(yōu)勢，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱。0 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析：總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑面積 15612 萬平方米，公建 萬平方米。3）通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。（3）生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場消費(fèi)。 此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán) 境等其它因素。0 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵 0 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置 0 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì) 0 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套 0 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合 0 合理的市政設(shè)施配套 0 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合 具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。5. 玻璃廠項(xiàng)目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北 側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。，朝向南偏東 15。第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃： A 市公司 2001 年經(jīng)營計(jì)劃，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計(jì)劃。2005 年開發(fā) 萬平米。1） 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本（?00%）（?5%）（?0%）（?05%）（?10%）單位成本(元/m2)2,2,2,2,3,總投資86,82,78,91,95,項(xiàng)目利潤25,29,34,21,16,稅后利潤14,17,20,11,8,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%2） 售價(jià)變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：一、售價(jià)的影響預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)預(yù)計(jì)售價(jià)敏感系數(shù)（?00%）（?5%）（?0%）（?05%）（?10%）銷售均價(jià)(元/m2)3,8003,6103,4203,9904,180營業(yè)收入114,000108,300102,600119,700125,400項(xiàng)目利潤25,46520,05314,64130,87736,289稅后利潤14,38810,7627,13618,01421,641銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%%%%%3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化容積率主要指標(biāo)容積率（）容積率（）容積率（）容積率（（）可售面積（m2） 300,300,300,300,300,營業(yè)收入114,97,105,117,122,總投資86,78,82,93,100,項(xiàng)目利潤25,18,22,21,19,稅后利潤14,9,12,11,10,銷售凈利率%%%%%%內(nèi)部收益率%%30（1） 保本售價(jià)：3046 元/m2（2） 保本銷售率： %：就項(xiàng)目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項(xiàng)目尚存在以下操作層面上的因素對(duì)項(xiàng)目收益有較大影響：1）稅務(wù)資源的充分運(yùn)用：若實(shí)現(xiàn)用 B 公司住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤 5472 萬