【正文】 大廈、A 市科學(xué)技術(shù)館、A 市國(guó)展中心、A 市禮堂體育設(shè)施河西體育場(chǎng)6
大型公園A 市樂(lè)園大型賓館A 市賓館（三星）、迎賓館、樂(lè)園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、A 市鋼管賓館（二星）、長(zhǎng)青溫泉賓館、大型商住樓鋼管大廈、萬(wàn)順大廈、澳東大廈、A 市科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、A 市日?qǐng)?bào)大廈綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車 20 分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商 業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有 A 市油氈廠、A 市無(wú)縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱 勢(shì)所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為 A 市津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng),規(guī)劃 為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。衛(wèi)津河已由原來(lái)的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。7（1）該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行 將會(huì)帶來(lái)很大的方便，東南半環(huán)是 A 市市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是 A 市市規(guī) 劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善 A 市市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河 東西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃 2001 年開(kāi)始修建，2002 年年底通車。（3）本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提 升檔次會(huì)有非常積極的意義?，F(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為 A 市市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬 30 米。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米。總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有?00 的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路 10 千伏電力就 分別由黑牛城道 35 千伏和小海地 35 千伏電站提供，容量為 1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項(xiàng)目需要,還需通過(guò)上述電站提供增容。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路?00 的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。:①與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同。②另補(bǔ)償原開(kāi)發(fā)商 1000 萬(wàn)元作為退出的補(bǔ)償。:① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬(wàn)M2出讓面積,實(shí)際成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即 35 萬(wàn) M2 出讓面積(含學(xué)校等非營(yíng)業(yè)性公建用地面積)。 0 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值 7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí) 按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為 1960 萬(wàn)元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為 1400 萬(wàn)元,可 節(jié)省 560 萬(wàn)元。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出 讓金、契稅等費(fèi)用）為 萬(wàn)元/畝。②與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較：據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為 53 萬(wàn)元，折到住宅用地為 66 萬(wàn)元/畝，玻璃 廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為 45 萬(wàn)元，折到住宅用地為 60 萬(wàn)元/畝。第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1. 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 0 土地所有權(quán)歸屬:國(guó)有用地 ② 土地使用權(quán)歸屬：A 市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司③ 土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒(méi)有④ 土地的用途:工業(yè)用地⑤ 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件:A市市南區(qū)核發(fā)的津南國(guó)用(97 更1)字第101號(hào)國(guó)有土地使用證2. 項(xiàng)目用地規(guī)劃① 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地② 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的（100101）控制性詳細(xì)規(guī)劃：目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。② 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。（2）取得土地使用權(quán)需要的工作日一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后 60 個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。 風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相 結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。（2） 政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房 開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 57%收取，但該項(xiàng)目能否順利按 7%執(zhí)行，是一 個(gè)待定因素。
：土地方為 A 市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為 A 市市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以生產(chǎn)銷售玻璃為主營(yíng)業(yè) 務(wù)，全廠職工 3000 余人。
（1）合作方式B 公司一次性買斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開(kāi)發(fā)。B 公司 公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。②付款計(jì)劃： B 公司公司支付給土地方 5000 萬(wàn)元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶。 公司公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后，由公證處將 5000 萬(wàn)元存入土地方指 定的帳戶，如果此時(shí)一期約 300 畝開(kāi)發(fā)用地還未提供給 B 公司使用，該筆款延遲到一期 用地交地后一周內(nèi)支付。 B 公司公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每 6 個(gè)月付余款的 50%， 萬(wàn)元。：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線路、管線拆除，硬化 路面及鐵路線拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線拆除等影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù) 交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。 、臨時(shí)用電。，在保證 B 公司公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受因土地方的責(zé)任干擾。②付款計(jì)劃： 300 畝地按要求拆遷完成交給 B 公司公司使用后一周內(nèi)，B 公司公司支付 300 萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。 B 公司公司使用后一周內(nèi)支付 200萬(wàn)元。③合作方的主要工作：a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證 B 公司公司與土地方按照其原來(lái) 與土地方簽定的條款順利簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。 B 公司公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。 B 公司公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào) B 公司公司享受企業(yè)外遷的 優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下。（2） 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為 70 年。（4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與13土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。（6） 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定： ，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地 的收入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。 ，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 57%收取。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。 區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建 設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為 萬(wàn)人，比 90 年增加了 萬(wàn)人。該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下： 1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市 性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè) A 市地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升?！魠^(qū)域市場(chǎng)各 檔次產(chǎn)品的集合特征：河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分 布，幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實(shí)力較弱的外遷戶的需求。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱規(guī)模建筑形綠化率均價(jià)主力產(chǎn)品（m2）式（元/m2）（m2）瑞江花園（一期）整體 40萬(wàn)多層35%24007090（兩室）金海灣20 萬(wàn)多層30%248090100（兩室）榮華園3 萬(wàn)多層36%23008090（兩室）(2) 2500—3500 元/平米：15該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。項(xiàng)目規(guī)模發(fā)售資源建筑形式容積率均價(jià)主力產(chǎn)品消化名稱（m2）（m2）（元/m2）（m2）率世紀(jì)22 萬(wàn)20 萬(wàn)多層1．293600100（兩室）70%城小高層140（三室）芳水 萬(wàn)約 2 萬(wàn)多層380012015015%園小高層藍(lán)水 萬(wàn)內(nèi)認(rèn)期多層0．9390014016020%假期 萬(wàn)小高層(4) 4000 元/平米 此類產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。16項(xiàng)目名稱規(guī)模發(fā)售資源產(chǎn)品形式均價(jià)主力產(chǎn)品消化率（m2）（m2）（元/m2）（m2）泰達(dá)園9 萬(wàn)9 萬(wàn)多層420011075%高層120130羅馬花園5 萬(wàn)2 萬(wàn)多小高層5300150(兩室)70%高層：個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：3．1 世紀(jì)城：該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在 100 平方米（兩室） 以及 140（平米）三室。該項(xiàng)目一直以高科技的“H 概念社區(qū)”為宣傳 主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。3．2 梅江藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層(912 層)、多層（45 層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多 層棟數(shù)為 1：1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大 限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。產(chǎn)品面積偏大，主力戶型在 140160 之間，戶型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。 總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。別墅分 為 2280 平方米兩種，均價(jià)約在 5300 元/平米左右?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣點(diǎn)，并期望借助梅江 的建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境 規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居 以及部分改善型需求客戶。三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素：受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片 的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影 響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于 該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅江及梅 江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。整個(gè)居住區(qū)共劃分為 15 個(gè)居住小區(qū) 和 2 個(gè)公建區(qū)。開(kāi)發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為 1 －6地，規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積18 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米，水面 公頃。配套：216。2）6 表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來(lái)水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過(guò)梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過(guò)門磁、 窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安 全報(bào)警。（二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析：梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻規(guī)劃用地13．6 萬(wàn) m212．53 萬(wàn) m235．02 萬(wàn) m2總建筑面積12．9 萬(wàn) m211．9 萬(wàn) m225．01 萬(wàn) m2樓面地價(jià)1248 元/m2